潘石屹真跑了?美国黑石或600亿全盘收购SOHO中国!
阅读:1990 2020-03-11

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据外媒报道,美国私募股权巨头黑石集团将要约收购SOHO中国并退市摘牌。


据路透社10日援引两位消息人士,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,黑石提出的私有化报价为6港元/股,同时承接SOHO中国的债务。截至2019年6月底其负债为326.8亿元,股权收购款与债务合计的收购总对价或将超过600亿人民币。


知情人士称,有关交易细节预计将在未来几周内敲定。SOHO中国在香港暂停交易,截至停牌,股价上涨37.58%至4.10港元。


SOHO中国停牌公告

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据消息人士称,有关交易细节预计将在未来几周内敲定。目前SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权,且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。


SOHO中国的卖卖卖


此次也不是黑石首次参与SOHO中国的出售计划。


去年10月,据财新报道称,SOHO中国拟售项目总价值为人民币500亿-600亿,首批交易已展开。接盘方为黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立的买方团,或将收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHOT3,以及在上海的SOHO复兴广场。


SOHO中国主要商业地产资产

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对此,SOHO中国在10月30日晚间发布了一则澄清消息,否认此次交易。但其中的一句表态耐人寻味,“在投资物业组合的日常经营管理中,本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。”这也明确表示出,SOHO中国有继续出售旗下项目的打算。


与传统商业地产商“重运营”的逻辑不同,早年间,SOHO中国多以类似住宅销售的“散售”模式出售旗下的商业地产项目。加之适逢中国房地产市场的快速发展期,公司的业绩和股价一度颇为亮眼。潘石屹、张欣夫妇游走于商界和时尚界的风格,也令SOHO中国一度成为明星企业。


但随后,商业地产竞争加剧,SOHO中国运营能力不足的弱点也开始暴露。获取新项目能力下降,以及“散售”模式逐渐淡化,使得SOHO中国的业绩受到影响。2013年以后,SOHO中国几乎每年都会出售旗下项目:

2014年,以总对价82.8亿元卖了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO的近一半物业面积;


2015年,把所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给了复星集团;


2016年,以32.2亿元的对价出售位于上海的SOHO世纪广场;


2017年,以85.8亿元卖了位于上海的虹口SOHO,以及凌空SOHO的剩余物业;


2019年,将北京的9个商业项目共计2583个地下停车位出售,价格7.61亿元。


2019年10月,市场还传出SOHO3Q(共享办公业务)已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星的消息,但尚未得到官方确认。

由于不断出售项目,SOHO中国的资产规模不断下降,近年来的业绩也并不好看。2019年上半年,SOHO中国营业额实现人民币8.89亿,同比上升约11.8%;净利润5.65亿元,同比下滑48.36%。属于“增收不增利”。


SOHO中国若干项目投资回报率估算

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注:投资回报率=noi/总投资


有并购界的人士表示,从资本逻辑来看,SOHO中国频繁出售项目,说明潘石屹、张欣夫妇无心恋战。他认为,市场传言并非空穴来风,在上市11年后,公司私有化也不意外。


该人士指出,鉴于SOHO中国的体量,目前的并购市场上能吃下的买主并不多,但黑石是有这个能力的。


除了此前的收购传闻外,黑石和SOHO中国还有其它渊源。公开资料显示,黑石亚洲区目前房地产板块的常务董事就是SOHO中国前任总裁阎岩,他在SOHO中国工作了22年,曾历任首席运营官、财务总裁和总裁,负责项目拓展、成本预算控制及全面管理等。


黑石的投资模式


美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金,旗下管理的资产总额达到5000亿美元,在全球各地投资房地产资产。


黑石的重点业务包括四类:房地产、私募股权、对冲基金、信贷,在管理规模上大致相当,截至2019年底的管理规模分别为1282亿美元、977亿美元、756亿美元、1064亿美元。


在中国市场,黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。以相对较低的价格收购资产;派出资产管理公司进入,解决资产结构、经营等问题;使得项目升值,最后择机出售,获利退出。


如何寻准买卖时机,又如何提升手中资产的价值,是黑石基金的强项。2013年,黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团,而到了2016年,万科以128.7亿元收购印力96.55%股权,这一进一出让黑石赚得了可观的收益。2008年金融危机爆发之后,黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。


近年来,随着外资不断看好国内大宗物业,黑石也加大对内地商办项目的收购。


2018年12月份,黑石基金以12.5亿美元总价从丰树集团手中收购了位于上海莘庄商务区的12万㎡怡丰城,交易价格包括了项目债务部分。

2019年3月,黑石集团拟100.81亿元收购上海长泰广场。长泰广场位于上海浦东新区张江板块,为轨交2号线地铁上盖物业。

2019年2月,塔博曼宣布将旗下三家位于韩国和中国的购物中心50%的股权出售给黑石集团,交易金额4.8亿美元。交易涉及的三家购物中心分别是韩国Starfield Hanam购物中心、位于中国西安和郑州的CityOn熙地港购物中心。


商业地产赛道是长跑,更多的潘石屹们正在选择离场。


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