十张图带您拆解华润商业地产版图丨睿和研究
阅读:2423 2020-03-25

在业内流传这样一句话:“华润所至,万象更新”。

 

从1994年到2019年,经过15年的探索,华润的商业板块已经夯实在国内商业地产领域的领导地位。轻重资产结合、体验感,资管逻辑和多元化,可以说,华润商业15年,也是中国商业地产快速发展的缩影。


目前华润置地在购物中心领域已具有一定的规模,形成了万象城(高端)和万象汇(中端亲民)为代表的主要产品线。


2014年至今公司购物中心投资建设速度明显加快,年均新开业购物中心达到5家。特别是在2017年,华润置地将旗下的商业地产事业部调整为一级组织架构,商业地产模块不再依赖住宅的开发和投资,形成独立的发展逻辑。购物中心投资建设速度进一步加速,2018年公司新开业万象城6家,万象汇2家,新开业数量创出历史新高。


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资料来源:华润置地2018年年报、睿和智库


项目数量:22家 Vs. 12家


截至2018年底,华润置地已开业购物中心34家,其中,万象城/万象天地22家,万象汇/五彩城12家。


同时,根据公司的发展规划,2019年公司新开业购物中心8家,其中万象城3家、万象汇5家。预计到2021年,华润置地将有53个在营购物中心。


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资料来源:华润置地2018年年报、睿和智库


在营购物中心的持续增长,也为华润置地贡献了可观的收益。2018年华润置地投资物业实现收入95.2亿人民币,同比增长24.5%,其中购物中心实现收入68.6亿,增长29.9%,购物中心收入占比72%,且购物中心收入的增速高于全部投资性物业收入的增速。


具体来看,2018年公司22家万象城共实现租金收入57.19亿,12家万象汇实现租金收入11.33亿。


平均年租金收入:3.64亿 Vs. 1.02亿


为比较公司各购物中心的实际租金收入水平,我们选择在2018年有完整经营年度的14家万象城和10家万象汇进行统计分析。


万象城方面,14家万象城2018年共实现租金收入50.94亿,平均年租金收入为3.64亿,中位数为3.14亿,其中,获取租金能力最强的是深圳万象城,2018年租金收入高达10.17亿,成为华润置地最赚钱的购物中心。而租金收入最低的是西安西咸万象城,仅0.73亿,不足深圳万象城的1/10。显然,同样作为公司高端商业地产产品,不同购物中心项目的租金收益水平差异较大。


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睿和智库制图


万象汇方面,10家万象汇2018年共实现租金收入10.23亿,平均年租金收入1.02亿,中位数为0.71亿,其中,年租金收入最高的是北京清河五彩城,2018年租金收入2.72亿,最小的是合肥蜀山五彩城,租金收入仅0.37亿,且大部分五彩城年租金收入不足1亿。显然,定位为区域商业中心的万象汇/五彩城在年租金收入上与万象城不是一个量级的,三家万象汇仍抵不上一家万象城的租金收入。


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睿和智库制图


购物中心年租金收入的差异,受两方面的影响:购物中心的商业面积和单位面积的租金水平。


平均商业面积:16.53万平米 Vs. 8.53万平米


对于购物中心的商业面积,万象城和万象汇表现并不相同。


万象城方面,21家已开业万象城(因仅一期开业,面积较小,扣除泰州万象城),平均商业面积为16.53万平米,商业面积最大的为青岛万象城,面积26.42万平,最小的是深圳湾万象城,商业面积仅7.6万平米,处于中位数是石家庄万象城,商业面积16.13万平米。扣除个别商业面积较大和较小的数据,可以发现绝大部分万象城购物中心商业面积比较集中,在12万平米-18万平米之间,标准化程度相对较高。


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睿和智库制图


万象汇方面,12家已开业万象汇中,平均商业面积为8.53万平米,最大的万象汇为山东淄博万象汇,商业面积15.48万平米,最小的为上海南翔五彩城,商业面积仅2.61万平米,中位数为宁波余姚五彩城,商业面积8.32万平米。显然,就体量而言,万象汇的面积远小于万象城,大约为万象城的一半,也部分解释了万象汇年租金收入较低的原因。


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睿和智库制图


平均单位面积租金水平:

0.21万元/平米/年 Vs. 0.125万元/平米/年


对于购物中心单位面积的租金水平,受较多因素影响,如:购物中心所处位置、购物中心定位、购物中心运营等。随着城市购物中心供给数量的增加,不同购物中心单位面积的租金水平差异也越来越明显。


万象城方面,14家在营万象城平均单位面积租金水平为0.21万元/平米/年,其中,年租金水平最高的是深圳万象城,高达0.64万元每平米,最小的是西安西咸万象城仅0.07万元每平米,中位数是合肥万象城,单位面积年租金为0.12万元每平米。


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睿和智库制图


万象汇方面,10家在营万象汇平均单位面积租金水平为0.125万元/平米/年,其中,年租金水平最高的是北京凤凰汇,每平米年租金收入0.24万元,最低的是北京密云万象汇,每平米租金收入不到0.07万元。显然,万象汇的单位面积租金水平远低于万象城。


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睿和智库制图


同时,对于上述购物中心单位面积年租金水平的数据,还可以发现开业时间较早的购物中心,单位面积租金能力越强。原因在于,一方面购物中心开业的时间越长,购物中心越成熟,客流量越大,租金收入较高;另一方面,早期开业的购物中心一般都位于较好的商圈位置,天生具有较好的客流量。


2018年租金增速:21.37% Vs. 12%


此外,在租金增速上,近六年来,万象城的租金增速可以分为两个阶段,一是2014年-2016年,万象城购物中心租金增速大幅下滑,甚至亏损;二是2017年至今,各万象城购物中心租金收入增速明显回升,年增速达到20%左右。


对于前一阶段租金增速的下滑,主要原因在于电子商务的冲击,以及城市购物中心供应大规模增加,分流了市场各购物中心的客流量。而从2017年开始,购物中心在城市商业上的位置又发生了新的改变,线上电子商务逐步饱和后,线下零售和线下体验的重要性得到体现,购物中心的租金能力提高。


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睿和智库制图


在购物中心的租金增速趋势上,万象汇和万象城比较一致,2015-2016年出现下滑,2017年至今租金增速逐步回升,但在回升的速度上,万象汇的增速低于万象城的增速,以2018年为例,9家万象汇平均年租金增速为12%,而12家万象城平均年租金增速为21.37%。


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睿和智库制图


万象城,平均年租金收入为3.64亿,平均商业面积为16.53万平米,平均单位面积租金水平为0.21万元/平米/年,2018年平均年租金增速为21.37%;


万象汇,平均年租金收入1.02亿,平均商业面积为8.53万平米,平均单位面积租金水平为0.125万元/平米/年,2018年平均年租金增速为12%。



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