读年报|万科是怎么隐藏利润的?
阅读:3205 2020-03-29

640.webp.jpg


上周地产巨头万科率先发布了2019年财报,直到今天拆解报道还一直不断。

 

虽然自从2016年被拉下冠军宝座之后再未回到榜首,但在很多人的心目中,万科仍然是行业老大,风吹草动皆都能代表趋势。

 

网上关于万科2019财报数据亮点的解读已经很多了,红姐不做赘述。

 

640.webp (1).jpg



单看数字的确靓眼,但资本市场并未买账。3月17日晚万科2019财报发布后的次日,万科股价并未得到拉升,反而出现A股、H股遭遇双杀的局面。

这几年市场对万科管理层一直有不满,归母净利润长期低于营收增速,但少数股东权益却飞速增长,引发质疑声阵阵。

 

2019年万科净利润增速依然低于营收增速,“股东分红一分不增、管理层奖金提成却一点没降”,引发部分中小股民较为强烈的反弹,被贴上“万科是隐藏利润的惯犯”这样的标签。

 

640.webp (2).jpg

 

首先,我们来看一下,万科是不是在隐藏利润?

 

先来看一下万科历年的销售毛利率情况。


640.png

 来源:雪球


从上图可以看出,自2016年之后,万科的毛利率在不断提高,2019年略有下滑(约1.3%)。但是根据2019年报数据,三费比率也均有下降,一定程度上可以抵消利润率的下滑。


640.webp (3).jpg

来源:万科2019年度报告

  

虽然毛利润不断提高,但净利率除了2017年度之外,却几乎没有大的起色。


640.webp (4).jpg

来源:雪球


从2011年至今(除了2017年外),万科历年的净利润增速均低于营收增速,意味着增收但不增利。多年来市场一直质疑,万科净利润增速长期低于营收增速,令人费解。

 

640.webp (5).jpg

来源:公众号「猪先生666」

 

640.webp (6).jpg

 

那么,万科是通过哪些手段来隐藏利润的呢?


公众号「猪先生666」发了一篇文,结合万科财报对此进行了拆解。

 

第一,增加税金及附加中的土地增值税。

 

2019年万科的税金及附加的金额约增长了100个亿。往前回放几年会发现,2017年万科的营收零增长,而税金减少,利润实现增长,2017年也是唯一一年利润增速超过营收增速的。


640.webp (7).jpg

来源:公众号「猪先生666」

  

税金到底多在了哪里呢?

 

640.webp (8).jpg

来源:万科2019年度报告


从上表可以看出,导致税金及附加增长的最主要原因是土地增值税大幅增加了99.74亿。

 

640.webp (9).jpg

从上面从光大证券研究所的这张图也能清晰看出,从2017年开始,万科土地增值税在税金及附加中的占比连年走高。2019年税金及附加占营业收入的比例有较大提升。

 

「猪先生666」认为,万科惯常使用土地增值税来调节利润。

 

第二,利息资本化比例显著低于同行。

 

640.webp (10).jpg

来源:公众号「猪先生666」

  

万科2019年的总利息为139.6亿,资本化利息为56.9亿,利息资本化比例为40.8%。从上图可以看到,万科2019年利息资本化金额比2018年少。


640.webp (11).jpg

来源:公众号「猪先生666」

 

从资本化利息占总利息支出的比例来看,从2014年开始呈现连年下降的态势。而地产行业的利息资本化比例一般在80%以上。

 

利息资本化比例高,可使当期的利润更好看,但是会影响以后的结算毛利率。也就是说,万科正在尽最大努力把成本放到现在来消化,为未来留出更多的利润空间。

 

第三,增加折旧和摊销。

 

行业内,万科、华侨城、保利这类房企是将投资性房地产采用成本法计量的,每年要计提折旧费。

 

640.webp (12).jpg

来源:万科2019年度报告


2019年,万科采取较为审慎的计提原则,大幅推升了折旧与摊销,同比上涨高达115.8%,达63.1亿。

 

「猪先生666」认为,如果将以上三方面利润隐藏行为加回净利润中,万科2019年的净利润增速应该与营业收入增速基本一致,在23%以上。

 

640.webp (13).jpg

 

别人都在突出自己的利润,万科却在隐藏自己的利润,又是为了什么呢?

 

业内人士认为,万科是在财务上善于藏利润,这样的特征有利于度过寒冬、应对危机。粗看2019年的销售毛利润下滑了1.3%(从37.5%下滑到36.25%),但是各季度拆解下会发现,2019年前三季度的毛利润率并没有下降,只是在四季度相比2018年有所下滑。

 

结合今年一季度疫情,不难理解万科很可能将部分高毛利的业务平滑到一季度来结算,以让一季度的报表不至于太糟糕。且利润率和ROE相关,而ROE和管理层的奖金相关。

 

从这点来看,万科管理层的确高瞻远瞩。

 

640.webp (14).jpg

 

万科隐藏利润,是不是就减少分红了呢?


640.webp (15).jpg

年报数据显示,2019年万科拟合计派发现金股息118.1亿元,金额与2018年持平;占2019年归母净利润的比例约30.38%,派息率较 2018 年下降 5%。

 

对于派息率的下调,万科管理层在业绩发布会上的解释是,为应对疫情这种不确定性的外部环境,希望能多保留一点现金在手。同时表示,毛利率下降是一个长期的趋势,但毛利率的下降并不等于ROE的下降。

 

ROE是净利润与平均股东权益的百分比,也被称为“股东权益报酬率”。指标值越高,说明投资带来的收益越高。

 

在万科,ROE是和万科管理层的经济利润奖挂钩的。万科在2010年推出了经济利润奖金制度,按照当年产生的经济利润的10%提取奖金。在万科2018年第一次临时股东大会上,万科副总裁谭华杰(现在官网tilte集团合伙人兼食品事业部首席合伙人、总经理)提到,ROE超过10%的部分,管理层会提取10%。

 

股民分红比例下滑,管理层奖金提成一点没少,这是万科年报发布后第二天遭到投资者用脚投票的主要原因。

 

有业内人士表示,万科绩效奖制定的时候不是给股票而是分现金,就注定了管理层和股东两者间的矛盾难以调和。但是长期看,管理层和股东利益是一致的。

 

只是,没有了完美的公司。


ARCHINA 所有平台上发布的项目、招聘、资讯等内容,部分由第三方提供或系统自动收录。资料版权属于第三方,若信息不实或涉及版权问题,需要版权方和第三方沟通,ARCHINA 将配合对接,并在确认无误后删除涉及版权问题的信息,相应的法律责任均由资料提供方承担。
推荐阅读  
走进梅溪湖超级中轴项目东段现场,纵深落差近8米的东段地下空间,挖掘机不断掘进,开挖基坑,起重机来回转动,运送钢筋重物;百余名工人项目工地上忙碌作业,铺抹水泥防水基层、覆盖白色防水膜、搭建钢筋支架……成千上百根钢筋在白色的基坑上错落交织,构筑起600个车位停车场的雏形。
2022-11-02湖南湘江集团 商业地产  阅读:7217
北卡罗来纳州夏洛特2022年10月31日 /美通社/ -- 霍尼韦尔(纳斯达克代码:HON)近日公布了2022年度第三季度业绩,各项指标达到或超出公司业绩指导预测范围。同时,公司上调了全年内生式增长的指导范围下限和调整后每股收益的指导范围,并上调了全年部门利润率的指导范围。
上海2022年7月25日 /美通社/ -- 圣戈班宣布与房地产数据和管理平台Akila正式达成合作。Akila运用数字孪生技术和人工智能技术帮助大规模资产组合和跨国资产组合实现数据驱动型决策和ESG目标,以实现节能指标,改善员工健康。试点项目位于圣戈班上海研发中心,总面积15,000平方米。通过部署Akila平台以及Akila能源模块,管理、控制和优化暖通空调系统,该项目可将能耗和碳排放降低20%。同时,圣戈班项目过程中将继续听取员工的反馈,培养员工的主人翁意识,积极参与设施管理。
2022-08-27圣戈班集团 商业地产  阅读:5207
本书以商业的基本概念和历史发展为基础,对购物中心的决策理论和战略实践进行系统和综合的论述。有助于建立适合国内商业地产发展的系统性理论框架和认知,成为商业地产企业在新形势下作出战略决策的参考书籍。


评论


请 [登录] 后评论

资讯概况