《The Caffeine Report》: 中国零售开发商的噩梦

      网络零售额的不断增长及其对实体零售商场消费额带来的威胁似乎成了中国高级房地产开发商最大的“噩梦”。这就是国际建筑、城市化和设计公司宝麦蓝 (Broadway Malyan) 开展的研究得出的结论，研究报告题为《The Caffeine Report》。
      领先的全球研究公司 Ipsos Group 旗下重要部门 Ipsos MORI 已经做了实地调查。3月份，总共对中国开发企业的领导和专门从事开发事务的房地产专业人士进行了24次电话采访。调查涵盖了一系列热点话题，以及行业专家在多大程度上同意或不同意以下各个方面（五个层次的语义量表，即非常同意、有一点同意、既不同意也不否定、有一点不同意、非常不同意）。

“噩梦”——让开发商夜不能寐的问题（同意比例：“非常同意”或“有一点同意”）： 

       1.网络零售额的不断增长以及对实体零售商场形成的威胁（83%） 
       2.缺乏好的市场、人口密集度和消费者花费调查来协助在二线、三线和更小的城镇规划零售开发（75%）
       3.缺乏新的、出众的消费品牌（63%）
       4.二、三线城市商场不断上升的空置率（63%）
       5.经济大范围放缓和旷日持久的“软着陆”（58%）
       6.现行的土地政策和投机推动估值超出在可预知未来能够实现的水平（58%） 

       其它担忧包括零售主导型混合用途开发趋势带来的挑战（偏离住宅主导型开发这个重点）（54%）、由于缺乏成熟的零售业而缺乏对商业化和租赁基础设施程序的了解（54%）、奢侈品牌放慢的扩张计划（50%）以及住宅市场泡沫和对政府遏制房地产行业通胀压力的能力的长期影响（42%）。

“美梦”——帮助开发商高枕无忧的事情（同意比例：“非常同意”或“有一点同意”）：

       1.消费者对新潮、创新、愉快零售体验的渴望甚至是渴求（88%）
       2.新一届中央政府对提振国内市场和促进消费的承诺（83%）
       3.国际零售商对中国市场的不断重视及其相关的扩张计划和总体长期承诺（如食品和饮料连锁企业）（75%）
       4.打造更多的中央商务区以及当地政府的配套基础设施和相应的可持续开发机遇（67%） 
       5.国内品牌的变化和增长速度以及进驻高端地段（63%）
       6.零售主导型混合用途开发趋势带来的机遇（63%）

      其它积极因素包括当地政府出让土地用于城市化和开发（46%）以及“中国品牌”的国际增长潜力和连带提升在国内市场的信心（38%）。受访者还被问到了一个有关中国零售体验和其它新兴经济体（如印度和巴西）不断发展的零售业共同方面的开放性问题。所提到的相似性包括这些市场的巨大潜力、大量的人口、不断壮大的中产阶级、强烈的发展愿望和不断增长的消费需求、以及不断增强的经济实力、消费者和品牌意识的成熟、不断提升的消费者期望带来的创造机遇。
      不过，正在考虑对内投资的大型零售商所面临的不确定性也作为相似性被提及，另外还有不同地区以及同一国家不同城市消费水平的差异。 重点提及的差异包括中国正在经历更快的国内消费增长和更高的市场透明度、国家基础设施和交通更完善、并受益于更大的高端和奢侈品需求以及家庭主导型消费等迹象。
      然而，研究结果也显示中国过快的发展已经导致出现了一些在设计上和质量上不合格的开发情况，以及劳动成本走高。每有一个受访者参与研究，该公司都会向上海心连心慈善团体捐出500元，该机构是一个致力于为需要进行心脏手术的中国儿童提供支持和资金援助的慈善团体。该公司董事 Jeremy Salmon 表示：“这些突出的问题与全球很多市场产生共鸣，对网购威胁的重视在中国体现在最近一些国际主要品牌关闭门店和退出市场。”
      “过去三年里，中国国内市场快速取得了很大而且是真正的发展。这是对所有行业参与者的一个真正挑战，需要有新的营销和商业创新来重新连接收入流和房地产管理费用。”
      “作为设计企业，我们致力于通过更注重打造优质的项目、多样化和多用途的开发以及令消费者赏心悦目的以体验为中心的优美环境，来应对挑战。”
      “首要目标必须是让顾客光顾再光顾，并且尽可能让他们停留更长的时间。这需要到位的设计和格局来提供到位的商业方法支持。”
      “这种方法将让零售空间不会千篇一律，能够灵活地不断进行更新和重新布局，而不会产生大量的翻修和重建费用，同时带来真正新鲜的客户体验以及和项目息息相关的有意义生活方式。“