干货分享:国内四大产业园区运营模式独家解密
阅读:7523 2020-04-01

近年来,目前国内产业园区已经进入存量运营时代,产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠,产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。据统计,国内排名前20的房地产商,目前有一半以上(万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产,成立了专门的事业部、部门或中心。


把握产业园区运营之“道”,打造“1+1+1>3”(3个“1”分别为产业园区、入园企业和所在区域)的放大效应。本文将结合国内最典型的四大园区地产运营模式经验分析,供大家一起参考!


华夏幸福基业


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华夏幸福都是一家非常值得研究和学习,本身具有极强战略驱动属性,并且总能很好地踩准中国城市与经济发展节点的企业。不过,详细剖析华夏幸福商业模式是一个非常困难的事情


华夏幸福2002年开始运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进行转变,目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。


其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点,通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展,同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契,实现互帮互赢。


运营模式和盈利模式

Ø  运营模式


以打造“产业新城”为企业战略定位,以“园区+地产”作为盈利模式,公司在园区还未起步前,就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务,政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。


企业整体运作类似于中介服务,通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源,进行园区的规划建设和运营管理服务。


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Ø  运营特点


1)   选址:华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区,以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议,争取更多利好政策;


2)  良好的政府关系:凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈,同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作,甚至参与区域发展规划,对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说,华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。


3)  行政服务通道:得益于与政府的合作关系,园区行政服务直接与政府相关部门协调对接,加快园区企业办事效益,对企业入驻有一定吸引力。


4)  廉价拿地:通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售,获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。


5)   融资服务:华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系,帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司,为园区企业融资提供担保服务,吸引企业入园。


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1) 定制服务


针对大中型企业,采取“量身定制+贴身服务”。通过给予更多政策优惠和平台资源,建成以龙头企业为核心的产业联盟,如2013年与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司、京东、航天科技等多家大客户签订了战略合作协议。


针对中小型企业或项目,通过嫁接金融平台,降低入园企业融资成本,或直接参股,借助资本帮助企业或项目孵化。例如华夏幸福自有资本打造孵化器,帮助新兴产业成长,国外目前在美国硅谷有建设,国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港,吸引了20余家相关企业的聚集;或携手专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构——太库,双方合作打造创新孵化体系,年内委托给太库的经营孵化项目共计10个,位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等地,具体产业落地数目在未来三年内分别不低于3个、6个、10个。


另外,吸引清华大学等高校院所入园,搭建科技成果孵化转化平台。


2015年内合作企业

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Ø  运营服务体系


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Ø    盈利模式


2)     园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底


地方政府将委托区域内所取得的各项收入地方留成部分优先用于区域开发建设各项工作的投入,分期返还。留成部分收入主要包括:税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等。


l  公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取

l  土地整理的利润按整理成本的12-15%计取

l  规划设计、咨询等服务费用按照成本费用的110%计取


3)     招商引资


收入=项目新增落地投资额*45%

政府给予1.1-1.5倍基础设施投资偿还


3)     房地产开发销售


实际运作过程中,政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式,使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备,分享园区收益,其中住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提,是华夏幸福盈利的关键部分。


4)     后期产业服务和园区管理(固安项目)


在园区服务方面,园区投资服务部下设24小时服务指挥中心,全天候提供管理服务,对园区企业实行封闭式管理,协调园区企业与政府各部门的有关事宜,为投资者搭建投资平台。


服务内容包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学等,加快企业各项事宜办理进度。


Ø    盈利结构


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2014年主营业务收入情况


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2015年主营业务收入情况

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张江高科


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张江高科可以说是业内实实在在要做“园区+ 投资”的少数几家企业之一,并无愧于中国产业园区领域“房东+股东”模式的旗帜标杆,开辟了一条“从赚土地的钱到赚产业的钱”的康庄正道,张江科学城的建设和科创板的参与机会是下一步的两大重要看点。


上海市张江高科技园区,规划面积79.7平方公里,其中37.2平方公里于2015年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区,涵盖了张江高科技园区、康桥工业区、国际医学园区。


张江加速打造两大产业集群:“医产业”集群,涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业。“E产业”集群,基于互联网和移动互联网的互联网产业。


1996年前,张江高科最初战略定位是简单科技地产开发和土地批租;2000年,公司战略定位是投资为主;2003年,公司战略再转向以科技房产开发为主,侧重点转向完善科技地产设施;2006年,公司提出了“一体两翼”战略,以开发运营、服务集成和产业投资为三大主线。


 运营模式和盈利模式


Ø    运营模式


张江高科提出以科技投行作为战略发展方向,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略,重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源,产业地产和产业投资有机融合、创新协同,形成独特的商业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节,而在资本市场。


产业地产作为张江高科深耕20年的主力板块,拥有“医+E”高端产业集群的禀赋优势,2014年生物医药产业营业收入占上海全市的47%,集成电路产业营业收入占全国的1/3。作为张江高科的主营业务之一,产业地产正与科技投资、创业服务打通,形成三环闭合。

  

Ø    运营服务体系:


在公共服务上,建设有浦东软件公共技术服务、知识产权公共服务、高新产业咨询服务等平台以及数据支持中心。


在金融服务上,建设有浩成创投、张江企业易贷通、张江小额贷款、张江科投等机构。

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Ø    运营服务资源:


为进一步提升产业地产开发和产业配套服务的专业化能力,张江集团依托原客户服务中心团队,整合了张江集团体系下上海张江企业咨询服务有限公司、上海纳百川人才服务有限公司、上海张江公共租赁房建设有限公司、上海新张江物业有限公司、上海张江高科技园区综合发展有限公司、上海张江新能源有限公司等六家专业化服务公司,于2015年1月设立了上海张江慧诚企业管理有限公司,代表张江集团承担张江高科技园区产业发展配套服务的功能。


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作为张江集团旗下唯一专注于企业服务集成的全资二层面子公司,张江慧诚已基本具备科技创新创业服务、产业地产配套服务和环境治理服务三大领域的资源整合能力,以及产业联盟、政务服务、社区活动、人力资源、人才公寓、能源服务、市政配套、环境服务等方面的专业服务能力。未来张江慧诚将以打造“产业地产配套服务提供商、企业全生命周期服务提供商”为己任,为张江高科技园区企业运营配套环境的优化,企业科技创新生态环境的提升发挥核心引领作用。

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Ø    盈利模式


1)土地一级开发,整体销售(生物医药基地)


2)园区产业地产开发销售(集电港二期总部办公基地)


3)园区物业租赁(针对中小型企业)(软件园二期)


4)地产开发销售/住宅项目投资参股(汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭)


5)科技企业股权投资(嘉事堂药业)


6)产业服务增值(通讯服务年毛利约1亿元)


Ø    盈利结构


2016年上半年营业收入报表

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 福田天安数码城


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天安数码城,在全国10个城市开发、运营和管理15座园区,以珠三角为重点,覆盖长三角、环渤海和西南经济圈,总运营面积超过1200万平方米。


二十多年来,天安数码城构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心,以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式,服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期。


运营模式及盈利模式


Ø    运营模式


核心理念:产业综合服务运营,提供创新创业产业空间+综合服务。    

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Ø    运营服务内容


针对入园企业成立企业家俱乐部——优合汇,并搭建优合汇综合服务平台。


1)优合汇运营服务体系


一大中心:产业转型升级企业体验中心


三大平台:科技孵化器(加速器)平台、中小企业融资、种子基金服务平台、数码IT产业聚集式发展示范平台


九大空间:灵动创新建筑空间、和谐生态园林空间、创业创富聚集空间、中高级人才展示空间、新兴战略产业组合空间、产业转型升级样板空间、产业链上下游整合空间、社区型(CIC)创新空间、ITTBCL聚合空间


六大板块商企联盟:金融投资 、医疗机构、地产物业 、餐饮酒店、科技企业 、休闲娱乐


2)核心服务


风险投资协助服务;金融货款协助服务;工商、税务等政务协助服务;高端人才服务;技术科技支持服务;法律咨询服务;高新企业认证协助服务;知识产权代理服务


3)基本服务


会员入园VIP优惠服务;优惠政策咨询及申报服务;企业家交流互动服务;展示推广服务;会议、培训服务;物业租赁及管理服务;休闲消费优惠服务;商务交通服务


4)办公信息服务


企业商务邮箱;网站搭建;商业用户电脑及网络代理维护服务;系统集成搭建;企业主机托管;园区媒体宣传服务


5)商务互动服务


企业高峰论坛;商务群英红酒品鉴会、研发人才招聘交流会;科技园考察;十大最佳创新民企评比;园区主体运动会


6)特色服务


最低折扣优惠;物业优先选择;交流合作服务;最新资讯服务;活动参与服务


入园最低优惠:入会企业专享园区物业购买最低折扣优惠。


物业优先选择:入会企业享受优先选择物业、选择朝向、挑选楼层等各大优先选择权益。


交流合作服务:优合会将定期组织园区企业交流活动,促进企业合作。


最新资讯服务:及时获得天安数码城最新园区信息,最先掌控政府最新优惠政策。


活动参与服务:专享优合会组织的一切商务、交流活动参加权益。


内刊免费获得:免费收到天安数码城集团内刊—《天安内刊》。


Ø    智慧园区服务内容


1)  智能通信


充分利用 RFID、移动通信网络、光纤网络等多种网络互连,充分的实现物与物、物与人、人与人的各种互连。实现泛在、融合、智能网络。打造园区与通信骨干网相连的信息高速公路。

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2)  智慧云计算


因此智慧园区根据园区实际状况可自行建设云计算中心或者充分利用附件区域的云计算中心,为园区提供可靠的基础软硬件、丰富的网络资源、低成本的服务和管理能力。

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3)  智慧产业


利用各种智能化、信息化应用帮助智慧园区产业实现生产方式、经营模式及运营方式的转变,增强企业竞争力,提升企业的生产效率,实现转型升级,并以智慧园区为核心形成产业链的有效聚合。

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4)  智慧民生


通过各种智能化、信息化应用为园区居民的日常生活等各个方面提供周到、方便、安全、贴心的信息化服务,充分的有效聚集人才,促使园区成为一个在园区内找到人的自我满足感的智慧聚集地。

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5)  绿色园区


通过楼宇信息化、智能化技术,结合物联网、云计算技术实现园区整体的节能减排;围绕节能降耗,提高产业层次,利用信息技术推进节能减排,构建适应节约型社会的信息化建设平台;通过优化整合园区内的各楼宇的资源,实现整个园区的节能减排。


Ø    盈利模式


天安数码城的盈利模式主要是三个方面投资回报的组合。


1) 住宅产品、部分的商业产品直接销售,总部楼、产研大厦等产品部分直接销售。


2)持有部分物业经营,赚取租金,并在未来物业升值之后取得收益。


3)用各种方式将持有的物业资本化。天安数码城有战略合作的创投公司,并新成立全资下属的创新基金,针对园区企业,以物业租金和现金的形式,联合政府和其他基金,进行股权投资。


此外,天安数码城还在进行一些多元化的发展模式探索,其中,新成立的基金公司和酒店管理公司正是集团探索的第一步。

 联东集团


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联东是一个典型的产业地产开发商,走的是一条低利润、规模化、标准化下的产业地产高周转之路,就是和住宅商业一样,拿地、建设、销售或租赁,周而复始的这样滚动循环。对于联东在行业中的地位,联东曾提出口号:住宅地产看万科,产业地产看联东。联东的战略与战术严密咬合,实现严格的标准化,实现对刚需的精准打击,从而令联东成为目前国内唯一做到全国范围内标准化复制的产业地产商


 运营模式及盈利模式


Ø    运营模式


运营理念:先产业,后地产


围绕微笑理论的思路,重点进行产业园前期规划定位和后期营销招商工作,一般设定3-5年的园区开发筹备期,期间进行大量的产业趋势研究,确定园区运营主线。目前确定电子信息、能源环保、机械制造、生物医药四大产业集群,在开发设计上形成了产业综合体和总部综合体两大产品线。


运营模式:强势招商,专业运营


通过建立庞大的招商队伍、客户资源库,同时借力产业联动、政府联动、专业招商机构形成招商方面的强势资源和核心优势。


企业入驻产业园后,提供专业物业运营服务,包括工商注册、审计咨询、园区企业活动、园区安防、政策培训、专利申请、信贷申请等,保障企业高效发展,集中精力发展企业核心竞争力。


Ø    运营服务体系


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Ø    盈利模式


1)租售收入:目前在盈利模式上,联东U谷采取的是销售与租赁兼具的模式,一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作经营)标准或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作经营)标准。


2)物业收入:联东U谷一直在开拓物业管理业务的收入。一方面,目前没有专业的产业园物业管理公司;另一方面,随着服务平台的完善,其中的商机也越来越多。


3)投资收入:联东U谷与金融机构的广泛合作,也是其在项目运作过程中,资金压力相对较小的原因之一。资料显示,联东U谷是东方证券、北京银行的股东,且具有较好的投资回报;此外,在项目上,联东U谷也采取多种融资模式,如类地产投资、多方位股权合作、VC、PE等。


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Ø    盈利结构


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