疫情对全球化下的城市带来影响
20世纪最火的一个词就是全球化，全球化是一把双刃剑，一方面促进全球双边贸易的发展，另一方面人口流动也带来重大公共卫生事件的危机。这一次疫情的全球大爆发，东西方国家都无一幸免。本次疫情从传播的范围、感染的人数到控制的难度，都超过了2003年的非典。首先我们看下03年疫情后影响比较突出的几个方面：1.消费报复性反弹，国庆黄金周，旅游，婚宴预订爆满。2.房地产正式迈入黄金十年，03年上海房间最贵1万多块钱一平米。对标当时一些地段，到今天可能是7到10倍的涨幅，开启了一个地产的黄金10年。再比较一下2020年新冠疫情时期，现在疫情还在继续发酵，还不知道什么时候真正的结束。1月份开始，国内进行了强有力的管控，取得了阶段性的防疫成果。但是因为全球化的流动性关系，现在全球疫情的大的爆发，整个从境内的严防死守也慢慢转变到了严防境外的输入，以史为鉴在两个方面进行预测：1.消费报复性反弹还是大概率事件。据国家统计局预计被疫情抑制的消费需求约1.5万亿，疫后逐步释放，出现消费回补甚至报复性反弹；2.房价和股市能够是不是再像03年一样，还是个未知数。疫情期间美股出现历史上从未有过的4次熔断，道琼斯指数能不能守住21,000点， A股能否继续守住2700点，确实还是一个未知数；房市来看的话，从最近深圳的288套豪宅是7分钟就被抢光、绿地外滩中心拿到了首批的预售许可证，售价超出了之前大家的预估数，也达到了13.8万，整体反馈的信号还是比较积极的经过本次疫情的影响，作为一个普通消费者，核心关注的三个场景居住、办公、娱乐会有哪些需求转变呢？
从办公角度来看，近一个月的时间，企业无论是主动或者是被动，陆陆续续都开始了复工，复工初期大部分企业采取弹性的工作制，比如居家办公，每个人都在尝试各种办公软件去实现居家的远程办公模式，一些比较好用，像钉钉、腾讯会议、飞书等，过程中用户量暴增。
从消费娱乐来看，疫情期间客户对大型集聚的娱乐场所、购物中心是恐惧排斥的。每个人要基于自己最本质的生活，对社区OTO的使用率会非常高，比如像盒马先生这类的软件的，有很强的黏着度，对就近100米之内能提供一些日常生活用品，便利的、医药的社区，会产生非常强的依赖性。
从居住角度来看，疫情的期间每个人基本都在家活动，对居住的环境，提出了更多要求。房屋设计层面，通风设备，新风系统要能做到及时的维修和消毒、换鞋换衣服方便消毒、厕所的干湿分离、居家办公保持自己的私密等等。物业管理方面 ，业主对物业服务要求也会更高，以武汉为例，疫情期间很多的社群管理被广大用户要求使用，社区里边都会有这样的一些群，成员有居民、街道干部、有义工、医护人员等，通过社群沟通方式，满足日常生活品得采购配送等等，整个社群对业务来讲越来越重要，也促使物业管理公司向运营管理进行服务升级。
以往作为开发者，很多时候我们给到用户的产品，往往是以‘妈妈认为孩子冷了应该穿秋裤’的角度进行开发设计，但经过疫情后，客户的需求发生了质的变化，如何从用户的角度去开发产品，让城市更新的实践做好对应的升级，这是未来开发商以及存量运营者必须考量的问题。办公：超高层办公分流部分到产业园区（独栋）和居家社区办公。以传统甲级办公业态为例，普遍存在的痛点大家都比较清楚，玻璃幕墙有些楼是无法开窗的，有中央空调但是清洁比较麻烦，楼层多为大空间2000~3000平米，除了老板独立的办公室外，基本都是集中办公，人员非常密集，垂直交通都是靠这些密闭的电梯，特别像在陆家嘴一些早期开发的产品，自己本身商业配套的面积不足，无法提供一些必须的便利店、餐饮，中午饭点就要跑到购物中心或者餐馆去解决吃饭问题，从产品本身思考，为什么当初会有这样一个市场？以前因为楼宇经济，各地政府为了引进世界500强，在中国能够开设办事处，他们在办公楼入驻以后，可以成为纳税企业。当然也有一些企业是需要企业门面，在一个非常好的CBD地区要有自己的办公楼。时至今日，相信500强该来的都已经来了，许多国内的大型的企业上市公司也会要低调很多，未必一定要在CBD地区要有这样的一个场地。疫情期间部分超高层的甲级写字楼，租金也受到了一定的影响，需求端有一定下降，空置率普遍上升，北京、上海的CBD都有这样的情况的发生。未来从写字楼的角度来说，它的业态会发生很大的变化，就是需求分流。从投资角度来说，不管是境内还是境外，大型的投资机构对中国物业的投资首选就是写字楼，最近黑石收购了潘石屹先生的SOHO中国共计600亿的交易，其中300亿是在中国的写字楼，所以从这个角度来看的话，写字楼未来还会是一个主要的投资的方向。但是受疫情影响，导致很多办公人员的习惯发生改变，优先会选择居家办公。特别是现在一些线上的云办公的工具非常方便，不管是远程办公，还是视频会议，甚至线上培训都非常方便，效率也是有很大的提升；其次国内的自由职业者，创业者比例慢慢上升，从创业者本身来看，一个人或一个小团队就是一个企业，它未必一定要进入到甲级写字楼去租借写字间；同时国家也在大力在推广新基建，包括5G、AI的应用，都会对居家办公有一定的赋能作用，也会助力分流比例的提升。其次现阶段国内很多园区类的办公业态也在快速发展，硬件配置方面，园区办公可以开窗，甚至可以用到一些分体空调，每个企业可能自成体系，方便管理。被疫情影响不大的一些行业，比如it行业、医药研发、网红的线上直播等，也更热衷于首选一些园区办公的场地。商业：从超大购物中心到社区商业+社群管理。过去十几年，商业综合体兴起，大盒子的购物中心比比皆是，国外例如像American mall、 Siam mall, 动辄几十万平米，每年大概可以吸引2200 万的人口去旅游观光，国内的标杆像万达也是一样，在全国铺天盖地建设落地，在疫情之前都非常风光，集聚了大量的旅游购物人口。受这次的疫情的影响，像购物中心的一些主力业态，包括影院、早教、健身、餐饮类都会人流断崖式下降。包括最近在购物中心里边发生的一次群体性的感染事件，反复去推演，都无法去找到到底是顾客传染了售货员，还是售货员传染给了顾客，造成整个购物中心一片恐慌。最近一两天，因为国内的疫情得到了一定控制，很多地方已经恢复了营业，甚至一些影院的排片重新推上日程，影院也开始放映，很多的歌厅都已经开始营业，但是就在最近一两天，文旅部和文广部又发文下来，开始紧急叫停。这些已经恢复开业又重新关闭，收到了票款也是要退回去。所以只要发生公共卫生事件，消费娱乐受到的影响会非常大。取而代之的就是每个人总要维持自己基本的生存需求，这也导致家门口最后100米的商业需求量爆发式增长，例如像盒马先生。社区的商业，包括便利店、药房、快递柜、生鲜蔬果柜也变为不可或缺的一部分。另外最近大火的线上直播带货，最近也有置业顾问开始出手去直播卖房了。居住：自住型住宅户型升级，租住型公寓强化居住+灵活办公+社区商业综合体升级。疫情过后做的一个调查，接近58%的居民在疫情过后有意向换房。58%里边我就属于前面34%的，希望满足改善性的需求。除置换以外，有18%的人目前在租房，但希望可以购置一套房子。6%的租客，希望能租到一些更好的房子。案例位置在北京东四，这个项目前身是一个酱油厂，设计者把工作、生活、娱乐消费三大场景融合在一起，项目本身大概是3到4层的一个小的厂房改建，首层就作为一些网红的商业，很多奶茶店和餐饮店放在首层，负一层是一个联合办公优客工场，二三层是一个居住的公寓，整体就形成了一个共享际。从居住的角度来说，早期很多人都是一些分散式的、自如类型的这种分散式的长租公寓，每个租户拥有一个卧室。到了后期2.0版本，更多人会找一些品牌的集中式的长租公寓，自己会拥有一个房间，楼内的公共空间可以提供一些休闲、娱乐、社群交流，到3.0版本需要由更多的国企来开发的，利用到集体用地来开发的社区型长租公寓，除了自己居住的空间和小区内健全的生活配套以外，还有更多的一些公共的设施可以被他们用得到。疫情过后，以及消费者的一些习惯改变，倒逼开发在规模和业态上去中心化，化整为零。能够在疫情之后存活下来的企业，需更加注重去抗风险，特别是抵抗这些重大公共卫生事件发生的风险。这次疫情期间，各家物业管理公司都表现出非常好的资质和管理的能力，24小时不停的在这个岗位，让每一个用户都感到非常放心。如果再加上一些现代化、智能化的软硬件，来提供更多的无人化、无接触化的服务，通过科技来赋能，把升级换代做好，这也是我们每一位存量管理者需要去研究的部分。
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