疫情后城市更新存量业态改造的趋势分析
阅读:1805 2020-04-02

01

疫情对全球化下的城市带来影响


20世纪最火的一个词就是全球化,全球化是一把双刃剑,一方面促进全球双边贸易的发展,另一方面人口流动也带来重大公共卫生事件的危机。这一次疫情的全球大爆发,东西方国家都无一幸免。本次疫情从传播的范围、感染的人数到控制的难度,都超过了2003年的非典。首先我们看下03年疫情后影响比较突出的几个方面:

1.消费报复性反弹,国庆黄金周,旅游,婚宴预订爆满。

2.房地产正式迈入黄金十年,03年上海房间最贵1万多块钱一平米。对标当时一些地段,到今天可能是7到10倍的涨幅,开启了一个地产的黄金10年。

3.创新产业初见端倪,如淘宝,腾讯的快速崛起



再比较一下2020年新冠疫情时期,现在疫情还在继续发酵,还不知道什么时候真正的结束。1月份开始,国内进行了强有力的管控,取得了阶段性的防疫成果。但是因为全球化的流动性关系,现在全球疫情的大的爆发,整个从境内的严防死守也慢慢转变到了严防境外的输入,以史为鉴在两个方面进行预测:

1.消费报复性反弹还是大概率事件。据国家统计局预计被疫情抑制的消费需求约1.5万亿,疫后逐步释放,出现消费回补甚至报复性反弹;

2.房价和股市能够是不是再像03年一样,还是个未知数。疫情期间美股出现历史上从未有过的4次熔断,道琼斯指数能不能守住21,000点, A股能否继续守住2700点,确实还是一个未知数;房市来看的话,从最近深圳的288套豪宅是7分钟就被抢光、绿地外滩中心拿到了首批的预售许可证,售价超出了之前大家的预估数,也达到了13.8万,整体反馈的信号还是比较积极的



02

疫后用户的居住,办公,消费娱乐
三大场景需求转变

经过本次疫情的影响,作为一个普通消费者,核心关注的三个场景居住、办公、娱乐会有哪些需求转变呢?


办公角度来看,近一个月的时间,企业无论是主动或者是被动,陆陆续续都开始了复工,复工初期大部分企业采取弹性的工作制,比如居家办公,每个人都在尝试各种办公软件去实现居家的远程办公模式,一些比较好用,像钉钉、腾讯会议、飞书等,过程中用户量暴增。


消费娱乐来看,疫情期间客户对大型集聚的娱乐场所、购物中心是恐惧排斥的。每个人要基于自己最本质的生活,对社区OTO的使用率会非常高,比如像盒马先生这类的软件的,有很强的黏着度,对就近100米之内能提供一些日常生活用品,便利的、医药的社区,会产生非常强的依赖性。


居住角度来看,疫情的期间每个人基本都在家活动,对居住的环境,提出了更多要求。房屋设计层面,通风设备,新风系统要能做到及时的维修和消毒、换鞋换衣服方便消毒、厕所的干湿分离、居家办公保持自己的私密等等。物业管理方面 ,业主对物业服务要求也会更高,以武汉为例,疫情期间很多的社群管理被广大用户要求使用,社区里边都会有这样的一些群,成员有居民、街道干部、有义工、医护人员等,通过社群沟通方式,满足日常生活品得采购配送等等,整个社群对业务来讲越来越重要,也促使物业管理公司向运营管理进行服务升级。


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03

开发思维向用户思维转换,
城市更新实践相应升级

以往作为开发者,很多时候我们给到用户的产品,往往是以‘妈妈认为孩子冷了应该穿秋裤’的角度进行开发设计,但经过疫情后,客户的需求发生了质的变化,如何从用户的角度去开发产品,让城市更新的实践做好对应的升级,这是未来开发商以及存量运营者必须考量的问题。

办公:超高层办公分流部分到产业园区(独栋)和居家社区办公。以传统甲级办公业态为例,普遍存在的痛点大家都比较清楚,玻璃幕墙有些楼是无法开窗的,有中央空调但是清洁比较麻烦,楼层多为大空间2000~3000平米,除了老板独立的办公室外,基本都是集中办公,人员非常密集,垂直交通都是靠这些密闭的电梯,特别像在陆家嘴一些早期开发的产品,自己本身商业配套的面积不足,无法提供一些必须的便利店、餐饮,中午饭点就要跑到购物中心或者餐馆去解决吃饭问题,从产品本身思考,为什么当初会有这样一个市场?

以前因为楼宇经济,各地政府为了引进世界500强,在中国能够开设办事处,他们在办公楼入驻以后,可以成为纳税企业。当然也有一些企业是需要企业门面,在一个非常好的CBD地区要有自己的办公楼。时至今日,相信500强该来的都已经来了,许多国内的大型的企业上市公司也会要低调很多,未必一定要在CBD地区要有这样的一个场地。疫情期间部分超高层的甲级写字楼,租金也受到了一定的影响,需求端有一定下降,空置率普遍上升,北京、上海的CBD都有这样的情况的发生。未来从写字楼的角度来说,它的业态会发生很大的变化,就是需求分流。

从投资角度来说,不管是境内还是境外,大型的投资机构对中国物业的投资首选就是写字楼,最近黑石收购了潘石屹先生的SOHO中国共计600亿的交易,其中300亿是在中国的写字楼,所以从这个角度来看的话,写字楼未来还会是一个主要的投资的方向。

 

但是受疫情影响,导致很多办公人员的习惯发生改变,优先会选择居家办公。特别是现在一些线上的云办公的工具非常方便,不管是远程办公,还是视频会议,甚至线上培训都非常方便,效率也是有很大的提升;其次国内的自由职业者,创业者比例慢慢上升,从创业者本身来看,一个人或一个小团队就是一个企业,它未必一定要进入到甲级写字楼去租借写字间;同时国家也在大力在推广新基建,包括5G、AI的应用,都会对居家办公有一定的赋能作用,也会助力分流比例的提升。其次现阶段国内很多园区类的办公业态也在快速发展,硬件配置方面,园区办公可以开窗,甚至可以用到一些分体空调,每个企业可能自成体系,方便管理。被疫情影响不大的一些行业,比如it行业、医药研发、网红的线上直播等,也更热衷于首选一些园区办公的场地。

商业:从超大购物中心到社区商业+社群管理。过去十几年,商业综合体兴起,大盒子的购物中心比比皆是,国外例如像American mall、 Siam mall, 动辄几十万平米,每年大概可以吸引2200 万的人口去旅游观光,国内的标杆像万达也是一样,在全国铺天盖地建设落地,在疫情之前都非常风光,集聚了大量的旅游购物人口。

受这次的疫情的影响,像购物中心的一些主力业态,包括影院、早教、健身、餐饮类都会人流断崖式下降。包括最近在购物中心里边发生的一次群体性的感染事件,反复去推演,都无法去找到到底是顾客传染了售货员,还是售货员传染给了顾客,造成整个购物中心一片恐慌。最近一两天,因为国内的疫情得到了一定控制,很多地方已经恢复了营业,甚至一些影院的排片重新推上日程,影院也开始放映,很多的歌厅都已经开始营业,但是就在最近一两天,文旅部和文广部又发文下来,开始紧急叫停。这些已经恢复开业又重新关闭,收到了票款也是要退回去。所以只要发生公共卫生事件,消费娱乐受到的影响会非常大。

取而代之的就是每个人总要维持自己基本的生存需求,这也导致家门口最后100米的商业需求量爆发式增长,例如像盒马先生。社区的商业,包括便利店、药房、快递柜、生鲜蔬果柜也变为不可或缺的一部分。另外最近大火的线上直播带货,最近也有置业顾问开始出手去直播卖房了。
居住:自住型住宅户型升级,租住型公寓强化居住+灵活办公+社区商业综合体升级。

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疫情过后做的一个调查,接近58%的居民在疫情过后有意向换房。58%里边我就属于前面34%的,希望满足改善性的需求。除置换以外,有18%的人目前在租房,但希望可以购置一套房子。6%的租客,希望能租到一些更好的房子。


04

什么叫租到更好的房子呢?

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以优客工场毛大庆的共享际最简单分享。
案例位置在北京东四,这个项目前身是一个酱油厂,设计者把工作、生活、娱乐消费三大场景融合在一起,项目本身大概是3到4层的一个小的厂房改建,首层就作为一些网红的商业,很多奶茶店和餐饮店放在首层,负一层是一个联合办公优客工场,二三层是一个居住的公寓,整体就形成了一个共享际。

从居住的角度来说,早期很多人都是一些分散式的、自如类型的这种分散式的长租公寓,每个租户拥有一个卧室。到了后期2.0版本,更多人会找一些品牌的集中式的长租公寓,自己会拥有一个房间,楼内的公共空间可以提供一些休闲、娱乐、社群交流,到3.0版本需要由更多的国企来开发的,利用到集体用地来开发的社区型长租公寓,除了自己居住的空间和小区内健全的生活配套以外,还有更多的一些公共的设施可以被他们用得到。

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疫情过后,以及消费者的一些习惯改变,倒逼开发在规模和业态上去中心化,化整为零。能够在疫情之后存活下来的企业,需更加注重去抗风险,特别是抵抗这些重大公共卫生事件发生的风险。这次疫情期间,各家物业管理公司都表现出非常好的资质和管理的能力,24小时不停的在这个岗位,让每一个用户都感到非常放心。如果再加上一些现代化、智能化的软硬件,来提供更多的无人化、无接触化的服务,通过科技来赋能,把升级换代做好,这也是我们每一位存量管理者需要去研究的部分。


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