TOP10房企拿地1501亿!房企如何降低拿地风险?
阅读:3202 2020-04-17

中海围标、崔帅被捕的新闻最近几天闹得沸沸扬扬,三家企业标了一样的底价,零溢价,这样的“默契”真是难得,土地市场还真是大江湖。

事实上,房企拿地吐血事件偶有发生,比如苏州土拍发生了手抖造成一轮加价100亿的事件,加价很正常,但是手抖加价100亿的行为,还真是滑稽。

正所谓“我的一小抖,企业的一颤抖”,诸如此类的事件也是数不胜数,一起来盘点一下房地产行业还有哪些吐血拿地事件。


01
吐血拿地事件还有哪些?
新城控股拿地多花15亿
2017年,新城控股以较第二名高出74%约15亿元的价格拿地。随后该企业下发处罚通知,对投资拓展部副总经理及投资研究部副总监做出降职降薪并扣罚奖金的决定。
南京土地熔断事件
2017年7月8日下午,南京市国土局拍卖出让10宗地块,6块位于江宁区,另外4块位于浦口区。

值得注意的是,其中8幅住宅用地均被设置了最高限价。每到达地块各自的最高限价后,依然有竞拍人继续出价,以致超出限价金额。最后结果:南京8宗限价地成交1宗 5宗熔断2宗终止出让。

旭辉违约被列入诚信档案
2016年12月,旭辉在国有建设用地使用权出让活动中,违反出让文件的规定,未于出让须知规定的时间内投标。因此违约行为被列入诚信档案,三年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动,同时已交纳的3.74亿保证金不予退还。

房企拿地至关重要,风险巨大,稍有差池,便会给公司带来巨大的经济损失。

土地对于房企的重要性不言而喻,头部房企之所以拔尖,拿地是其中很重要的一个原因。


02
TOP10房企拿地1501亿!
2020年第一季度全国房企拿地数据已出,从拿地金额来看,香港置地、华润置地和绿城中国继续保持前三甲,分别是318亿、215亿、163亿,TOP10房企拿地金额达1501亿!占TOP50房企的41.8%。

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图:中指研究院《2020年1-3月全国房企拿地金额TOP100》

从拿地面积上看,绿地控股、新城控股和长春净月投资控股拿地面积位列前三。绿城控股以479万平方米跃居榜单第一,新城控股以331万平方米位列第二,继续保持拿地优势。1-3月拿地面积TOP50房企拿地总面积6802万平方米。

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图:中指研究院《2020年1-3月全国房企拿地金额TOP100》

房企拿地不心软,但同时中海【围标】事件又再一次警示房企拿地时的风险,一步踏错,影响巨大。轻则扬名立万,中则经济损失,重则被抓。

那么各大房企又该如何降低拿地风险呢?


03
房企如何降低拿地风险?
对于房企来说,什么的地块才是好的地块?如何避免拿错地呢?如何降低拿地风险?这就要求房企要提高自身对拿地时机以及地块价值的判断能力。

A.对土地周期的判断

对于中国房企而言,缺少能力对冲风险,准确把握拿地窗口期非常重要。

有三种情况:逆周期拿地、全周期拿地和顺周期拿地。

逆周期拿地就是在别人觉得市场不好而恐惧的时候拿地,但现实中阻力较大,拿地过多也会导致债务和杠杆急剧飙升,风险很大

全周期拿地就是每个时间段都要拿,只不过便宜的时候多拿,贵的时候少拿,这是针对规模大、负债低的房企;

顺周期拿地就是低谷时期少拿地,否则现金流容易断裂,这是针对成长型、高负债的企业而言。

B.不要盲目拿地

土地的价值取决于是否与企业现阶段的发展或产品战略相匹配。房企不要冲动拿地,可以从战略、市场、财务三个维度去衡量。

战略:满足宜居刚需的要求、符合快速开发快速去化的要求、产品类型符合集团战略。

市场:项目客源及市场容量有保障、产品定位与市场最优需求对应、售价预计和去化速度预计合理。

财务:项目融资计划可实现、销售净利润率达到公司的一定标准。

C.对拿地时机的判断

在拿地时机上,很多房企会根据地块所在区域的发展阶段综合来判断。比如城市开发经历住宅-商务-商业发展阶段,总开发周期一般在10年以上,在投入实质性建设后迎来5年左右的发展期,住宅一般集中在此段时间开发,房企可以获得较高的开发收益。

D.拿地前充分调研

地块判断的准确与否除了依赖决策人的经验,还取决于前期准备工作做得是否充分。

某房企在拿地前没有充分调研,花了几十亿拿的地,发现其附近水源有污染,无法动工。只能先治理后盖房,工期推延了三个月之久,损失巨大。

很多房企都会在关注的因素包括外围因素、本体因素及潜在风险,决策的依据是这些因素对项目开发的支撑力度和影响。

外围因素包括:城市交通、景观资源、周边的有利环境、周边的不利环境;

本体因素包括:内在资源、板块内显见的劣势、技术经济指标;

潜在风险包括:政府出让土地的附带限制、拆迁/出土文物等其他不可控因素。

结语

房企拿地不仅靠专业,更依赖自身拥有的一整套能力和体系支撑。

无论如何,房企要持续生长,就要降低风险。

拿对地、拿好地。

有资金拿地、有能力拿地。

用模式拿地、用系统拿地。


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