规模与品质并重,阳光城越走越稳健
阅读:1561 2020-04-26


01


提起阳光城,很多人的第一印象便是:TOP20、闽系、黑马。


而阳光城2019年年报,也印证了这些第一印象:据了解,阳光城2019年销售金额2110亿,位列全国TOP13。


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▲2019年全国TOP200销售排行榜


而回到2015年,彼时阳光城,年度销售额不过296亿,位列全国TOP26!


这意味着,5年时间,阳光城业绩暴增7倍,排名上涨逾13名!


显然,冰冻三尺,非一日之寒,阳光城能成为闽系房企中最耀眼的存在,跟其长期坚持的运营策略是分不开的。


今天,星子就以解读年报为入口,带大家去了解一个,你所不知道的阳光城。


02


说实话,对于年报数据,大家最感兴趣的,莫过于销售和营收。


销售我们刚才提过了,金额2110亿,较去年同期增长约30%,较2015年增长700%。


与之相对应,销售面积为1713万平米,销售均价1.23万/㎡;实现营业收入610.5亿元,合并归属于上市公司股东净利润40.2亿元,也同比2018年增长33%,归母净利润率上升1.35个百分点至6.59%。


为什么阳光城能在这么短的时间内做到这么快的增长?


其实,阳光城的业绩突破,离不开两个策略:


第一个策略:集中力量办大事,通过提前部署、及时行动,发起“春节不打烊”、“五一行动”、“一七再来”三大战役,实现公司业绩“大决战”、规模再上新台阶。


例如,2019年年初,阳光城根据政策变化及对市场的预判,决定“春节不打烊”,并发起“开战即决战、月月是年关、半年当一年、一年是两年”的抢收口号,从而精准抓住了2019年上半年的楼市小阳春,实现了开门红;


再比如,2019年年中,阳光城预感市场可能会发生变化,于是在4月底,再接再厉发起了“五一行动”,即在5个月内要实现1000亿销售额。


在这个计划指导下,阳光城全体上下,都把营销放在首位,保供货、强销售、促回款。最终,在6月份阳光城实现单月销售超200亿的突破,2019上半年销售业绩,加上认购未签约,成功破千亿,圆满完成任务!


第二个策略:区域深耕。


据年报统计,2019年,阳光城福州区域、上海区域、浙江区域等销售金额均突破200亿元,多个项目获得区域销冠。


显然,多个项目获得区域销冠,意味着阳光城在多个区域获得最多客户的认可。在这些区域里,阳光城的影响力,举足轻重。


目前,随着阳光城区域深耕政策的执行,阳光城已经在华北、华东、华南多个区域布局,并在事实上形成二线城市全覆盖、核心城市辐射周边城市的战略格局。


▲阳光城城市布局。截至2019年底,阳光城土地储备总计4523万平方米,储备货值6324亿元,其中一二线城市可售货值占比74%2019年公司新增土储平均权益为70%,与2018年同比增加15个百分点。


值得一提的是:阳光城还针对过往土地沉淀多、市场调控限价销售、土地储备过多可能带来额外财务负担的现实情况,改变了传统的“土地排名决定公司未来三年排名”的土储观念,2017年末开始调整土地投资方向,多少、补多少,三年来投资实现了控负债与谋发展之间的平衡。


03


刚刚说了阳光城的年销售营收和土储情况。销售上扬的同时,阳光城财务指标也在大幅改善。


报告期内,阳光城有效降低资产负债率至83.5%,同比2018年底下降0.9个百分点,降低有息资产负债率至36.5%,同比2018年底下降6.3个百分点,降低净负债率至138%,同比2018年底下降44个百分点。


可能乍一看,大家觉得阳光城的净负债率还是比较高,但值得注意的是,截止2019年年尾,阳光城有息负债总额1,123亿元,对比2018年,有息负债已经大大减少,同时,在有息负债总额减少的约束下,仍旧实现了规模的快速增长;


从另一方面看,阳光城的现金流情况也非常健康。通过坚定执行“三收三支”现金政策,报告期内全口径回款1,692亿元,回款额增长29.8%,回款率80.20%,连续两年保持回款率80%以上;账面留存现金充足,2019年末账面现金419.8亿元,相较2018年末上升10.9%,从而将现金短债比优化到1.25、有息负债短长比优化至3:7,这在地产行业里已经是一个风险很低的数字。


同时,为了提升财务安全度,阳光城与多家银行建立良好合作,大幅提高银行融资比例。截至2019年末,公司已获得的多家银行的授信总额1078.2亿元,其中未使用授信余额474.6亿元。与之相对应,非银融资占比则降至25%,从而排除了不稳定因素。

 

也正是得益于良好的经营业绩和控杠杆成效,公司在过去一年中获得多家境内外评级机构上调评级,同时,得益于公司经营稳定、每股收益稳步提升,2019年,阳光城近年来首次将分红比例提高至20%以上,实现每10股派发现金红利2元(含税)。


04


还记得在一次分享会上,吴建斌将阳光城的成功总结为三点:

1、快速打开全国布局,实现重点城市全覆盖,为规模扩张打好基础;
2、赶上了2017以来的金融宽松期,充分利用资金杠杆获取优质土地;
3、对人才队伍高度重视,有效的支撑了业务快速发展和专业体系建设;

对于前两者,我们已经探讨。而对人才队伍建设,阳光城其实也费了不少心思。

2019年底,阳光城启动组织变革,对集团-区域-基层三层架构进行全面升级,防止集团“衰变”,促进区域“聚变”,实现项目“裂变”,保持公司的灵活性,并释放发展新动能。

具体到人才制度上,在2016年,阳光城人均效能就达到2600万,到2020年,阳光城总裁朱荣斌还计划将人均效能提升到3000万以上,其核心方法就是通过激励和跟投,有功劳马上奖励,将员工积极性最大化。

事实上,从2012年开启的阳光城“青年近卫军”计划,到2018年由林腾蛟开启的“光合工程”人才发展项目,阳光城在最近几年里已经打造了健全的人才梯队,形成了非常高效的团队管理机制。

而在突如其来的新冠疫情面前,阳光城也毫不惊慌,提出了三大应对思路,即“保回款、提去化”、“往前行、不掉队”、“灵活高效,随‘机’而动”。

显然,阳光城正凭借自身灵活的管理优势和精准高效的精英团队,主动防范危机,力争在2020年,再创新高!01

提起阳光城,很多人的第一印象便是:TOP20、闽系、黑马。


而阳光城2019年年报,也印证了这些第一印象:据了解,阳光城2019年销售金额2110亿,位列全国TOP13。


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▲2019年全国TOP200销售排行榜


而回到2015年,彼时阳光城,年度销售额不过296亿,位列全国TOP26!


这意味着,5年时间,阳光城业绩暴增7倍,排名上涨逾13名!


显然,冰冻三尺,非一日之寒,阳光城能成为闽系房企中最耀眼的存在,跟其长期坚持的运营策略是分不开的。


今天,星子就以解读年报为入口,带大家去了解一个,你所不知道的阳光城。


02


说实话,对于年报数据,大家最感兴趣的,莫过于销售和营收。


销售我们刚才提过了,金额2110亿,较去年同期增长约30%,较2015年增长700%。


与之相对应,销售面积为1713万平米,销售均价1.23万/㎡;实现营业收入610.5亿元,合并归属于上市公司股东净利润40.2亿元,也同比2018年增长33%,归母净利润率上升1.35个百分点至6.59%。


为什么阳光城能在这么短的时间内做到这么快的增长?


其实,阳光城的业绩突破,离不开两个策略:


第一个策略:集中力量办大事,通过提前部署、及时行动,发起“春节不打烊”、“五一行动”、“一七再来”三大战役,实现公司业绩“大决战”、规模再上新台阶。


例如,2019年年初,阳光城根据政策变化及对市场的预判,决定“春节不打烊”,并发起“开战即决战、月月是年关、半年当一年、一年是两年”的抢收口号,从而精准抓住了2019年上半年的楼市小阳春,实现了开门红;


再比如,2019年年中,阳光城预感市场可能会发生变化,于是在4月底,再接再厉发起了“五一行动”,即在5个月内要实现1000亿销售额。


在这个计划指导下,阳光城全体上下,都把营销放在首位,保供货、强销售、促回款。最终,在6月份阳光城实现单月销售超200亿的突破,2019上半年销售业绩,加上认购未签约,成功破千亿,圆满完成任务!


第二个策略:区域深耕。


据年报统计,2019年,阳光城福州区域、上海区域、浙江区域等销售金额均突破200亿元,多个项目获得区域销冠。


显然,多个项目获得区域销冠,意味着阳光城在多个区域获得最多客户的认可。在这些区域里,阳光城的影响力,举足轻重。


目前,随着阳光城区域深耕政策的执行,阳光城已经在华北、华东、华南多个区域布局,并在事实上形成二线城市全覆盖、核心城市辐射周边城市的战略格局。


▲阳光城城市布局。截至2019年底,阳光城土地储备总计4523万平方米,储备货值6324亿元,其中一二线城市可售货值占比74%2019年公司新增土储平均权益为70%,与2018年同比增加15个百分点。


值得一提的是:阳光城还针对过往土地沉淀多、市场调控限价销售、土地储备过多可能带来额外财务负担的现实情况,改变了传统的“土地排名决定公司未来三年排名”的土储观念,2017年末开始调整土地投资方向,多少、补多少,三年来投资实现了控负债与谋发展之间的平衡。


03


刚刚说了阳光城的年销售营收和土储情况。销售上扬的同时,阳光城财务指标也在大幅改善。


报告期内,阳光城有效降低资产负债率至83.5%,同比2018年底下降0.9个百分点,降低有息资产负债率至36.5%,同比2018年底下降6.3个百分点,降低净负债率至138%,同比2018年底下降44个百分点。


可能乍一看,大家觉得阳光城的净负债率还是比较高,但值得注意的是,截止2019年年尾,阳光城有息负债总额1,123亿元,对比2018年,有息负债已经大大减少,同时,在有息负债总额减少的约束下,仍旧实现了规模的快速增长;


从另一方面看,阳光城的现金流情况也非常健康。通过坚定执行“三收三支”现金政策,报告期内全口径回款1,692亿元,回款额增长29.8%,回款率80.20%,连续两年保持回款率80%以上;账面留存现金充足,2019年末账面现金419.8亿元,相较2018年末上升10.9%,从而将现金短债比优化到1.25、有息负债短长比优化至3:7,这在地产行业里已经是一个风险很低的数字。


同时,为了提升财务安全度,阳光城与多家银行建立良好合作,大幅提高银行融资比例。截至2019年末,公司已获得的多家银行的授信总额1078.2亿元,其中未使用授信余额474.6亿元。与之相对应,非银融资占比则降至25%,从而排除了不稳定因素。

 

也正是得益于良好的经营业绩和控杠杆成效,公司在过去一年中获得多家境内外评级机构上调评级,同时,得益于公司经营稳定、每股收益稳步提升,2019年,阳光城近年来首次将分红比例提高至20%以上,实现每10股派发现金红利2元(含税)。


04


还记得在一次分享会上,吴建斌将阳光城的成功总结为三点:

1、快速打开全国布局,实现重点城市全覆盖,为规模扩张打好基础;
2、赶上了2017以来的金融宽松期,充分利用资金杠杆获取优质土地;
3、对人才队伍高度重视,有效的支撑了业务快速发展和专业体系建设;

对于前两者,我们已经探讨。而对人才队伍建设,阳光城其实也费了不少心思。

2019年底,阳光城启动组织变革,对集团-区域-基层三层架构进行全面升级,防止集团“衰变”,促进区域“聚变”,实现项目“裂变”,保持公司的灵活性,并释放发展新动能。

具体到人才制度上,在2016年,阳光城人均效能就达到2600万,到2020年,阳光城总裁朱荣斌还计划将人均效能提升到3000万以上,其核心方法就是通过激励和跟投,有功劳马上奖励,将员工积极性最大化。

事实上,从2012年开启的阳光城“青年近卫军”计划,到2018年由林腾蛟开启的“光合工程”人才发展项目,阳光城在最近几年里已经打造了健全的人才梯队,形成了非常高效的团队管理机制。

而在突如其来的新冠疫情面前,阳光城也毫不惊慌,提出了三大应对思路,即“保回款、提去化”、“往前行、不掉队”、“灵活高效,随‘机’而动”。

显然,阳光城正凭借自身灵活的管理优势和精准高效的精英团队,主动防范危机,力争在2020年,再创新高!

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