最近，一30强房企老总跟星爷抱怨：本以为疫情冲击这么厉害调控会放松，没想到房住不炒的总基调稳如磐石……一些热点城市跟之前没啥两样，今年还是比较难过的，要自力更生。

全面放松限购限贷、降低首付的刺激没有，但长期利好政策却很多，而且是一个接一个——3月12日，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》（以下简称《决定》）；4月9日，《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》）和《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知（以下简称《通知》）2份重要文件印发；4月14日国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造。

这些政策很多都与土地和城市紧密相关。为什么这些政策会在今年集中出台？因为，今年是我国全面建成小康社会目标实现之年，是全面打赢脱贫攻坚战收官之年！但疫情对经济造成巨大冲击，IMF在4月份在《世界经济展望》中预测，2020年全球增长率下降到-3%。中国要逆势增长，必须要深化改革！而土地是生产要素中最重要、最活跃的因素，城镇化是经济发展最大的动力。

它们将对未来中国10年的经济发展、城镇化和房地产市场产生深远影响。深刻理解这些政策的内涵，开发商才能抓住机会。赢得下一个10年的大发展。下面星爷来详细剖析——

城市群的供给和需求齐飞

一二线迎来全新发展机遇

过去，有一种观点认为，确保18亿亩耕地红线导致房价大涨。

保住18亿亩耕地，是为了保证粮食安全，这一点面对疫情冲击时表现得尤为明显（疫情下多国限制粮食出口，亚洲大米价格已涨至7年来最高水平）。

可是，大城市保留太多耕地影响了其应有的价值发挥。若能“人地挂钩”，以人定地、人随地走的话，就可以较好地解决这个问题——既不突破18亿亩的政策红线，又保证大城市的建设用地供应。

如今，这一多年的设想正式被推向前台。《意见》要求“完善土地管理体制……探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制……”

而《通知》的第二十条，除了上述内容以外，还特别指出：推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。

此前，《决定》已经明确：

将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；同时，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准（首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年）。

省、自治区、直辖市人民政府扩权后，省会、重点城市的建设用地势必增加，因为《通知》要求“加大新增建设用地计划指标与吸纳落户数量挂钩力度”，而在户籍制度改革下，这些城市的人口会快速增加。

对于放宽落户限制，出台的政策已经很多，比如去年2月19日，国家发改委印发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制；去年12月25日，印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，首次明确：全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。

▲来源：2014年11月国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》

今年则更进一步，除北京和上海之外，超大城市、特大、Ⅰ型大城市的落户都显著放宽，对象是长期生活在这些城市而难以落户的人群。其中，Ⅰ型大城市可以全面取消落户限制，超大特大城市可以取消郊区新区落户限制。同时，学历、年龄的落户限制有望打破（“推动超大特大城市和Ⅰ型大城市改进积分落户政策，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例”），而且部分城市群的户籍转入年限还能同城化累计互认（“推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认”）。

放宽落户限制，可以让常驻人口增加；“加大新增建设用地计划指标与吸纳落户数量挂钩力度”，“探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制”和建设用地审批权下放可以增大建设用地供给。

前者带来需求，后者提供供给（房企有地可拿）。按照房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融一说，这对大中城市是长期利好。近几年，很多房企开始加大在一二线城市的布局力度，未来，这一格局还将进一步强化。

部分中小城市也有布局机会

未来要重点发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市，那其他城市呢，就没有发展的希望了吗？

有不少人就持有这种观点“未来，除了一二线其他城市都不行！”这种论断，不仅武断而且错误。

国家鼓励大中城市放宽入户条件，固然是在完善要素市场化配置，进一步释放大中城市的活力（根据杰弗里·韦斯特的研究，城市人口每增加一倍，加油站等基础设施只需增加85%，效率的提高使得材料和能源可以得到巨大的节约）。可是，这并非意味着对其他城市的抽血。

▲来源：《规模：复杂世界的简单法则》

事实上，这对地区的均衡发展是有利的。

美国的经济和人口集聚程度远远高于中国 ，但是，美国比中国地区间的差距要小，实际上美国各州的人均GDP几乎是一样的（如下图所示，柱状图是美国各州GDP占全美的份额，曲线则是各州人口占全美的份额）。

▲来源：《大国大城》

当流出人口都能在当地落户，意味着所在城市享受成果，也要承担义务（城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩）。人口净流出的城市剩下的人占有了更多的资源（流出人口释放出来的，以及高能级城市交易耕地指标的费用等），收入更高，购买力更强，对居住品质必然有更高的需求。

一些城市人口净流出，但是人口基数大，还有大量的农村人口等着进城，比如山东临沂有一千多万人口，虽然每年流出一些，但存量依然十分巨大。

因此，国家发改委《通知》里，除了“加快发展重点城市群”“大力推进都市圈同城化建设”“提升中心城市能级和核心竞争力”，也有“推进以县城为重要载体的新型城镇化建设”“推进边境地区新型城镇化建设”等内容。

提升中心城市能级和核心竞争力，也会通过调整行政区划惠及到一些现有的小城市。思路主要有两个：第一个是中心城市代管的市县变成区，鉴于此前四大直辖市内部代管的市县，基本上都已经改为区，诸如郑州周边的新郑、中牟、荥阳、新密变成市区的概率大大增大；第二个是面积小的城市扩容。

上述政策出台之后，深圳有望扩容的消息被热炒。很多人又在讨论怎么入手东莞、惠州的房子。

对此，星爷已经见怪不怪了。毕竟，深莞惠直辖每年都会被拿出来炒作一番，已经炒了十几年了。只是今年“直辖”改成了“扩容”。同样面积小、功能大的中心城市厦门也有类似情况。

但看似支持扩容的信息，更多是指导性而非政策性，要落地执行得看当地实际情况。而实际情况是复杂的。

相比吞并周边城市，更大的“扩容”空间在于“飞地”。2011年以来，深山合作区发展态势良好，未来最大可能是再给深圳几块飞地，解决深圳土地不够、企业引进困难的问题……

2014年以来，厦门与龙岩、厦门湖里与泉州安溪，相继在龙岩的龙雁新区和安溪官桥合作开发了新经济合作区，创新了山海协作模式。

如此一来，既可以解决类似深圳、厦门这样城市土地不够的问题，又可以带动合作区所在城市的就业和产业升级、经济发展，先富带动后富，实现共同发展，多赢局面——毕竟无论是湾区内还是福建，或者其他省份，还有大量城市经济发展还比较落后。这样一来，诸如广东的河源、肇庆，福建的泉州、漳州、龙阳等城市，也就有了机会（参考深汕合作区楼市表现）。

循着这样的思路，还可以找到不少不太被重视，但其实有发展潜力的城市。这也是碧桂园能够在三四线做得风生水起的基本支撑之所在。

传统“拆除重建”的空间缩小

4万亿老旧小区改造有潜力

过去几年，随着一二线城市的地越来越难拿，很多房企都将目光投向了“城市更新”。少部分房企为此甚至不惜搬迁总部，押注特定城市群。

往年，各房企在公布年报的时候，通常会亮出自己在大城市里有多少城市更新项目，货值多少。不过，新形势下，或许需要重新评估这些项目的价值。

因为，政府对老旧小区的态度发生了重要变化，以前是“拆—改—留”，现在变成“留—改—拆”。“改造、提升”提到了“拆除重建”前面。 

事实上，一些房企手握数千亿城市更新的货值几年，但至今未成功转化一块，有些已经支撑不住甩卖资产。佳兆业一年能转化几百亿城市更新的货值，那是人家涉足够早，功夫不容易学会。

根据4月14日国务院常务会议公布的政策（去年已经提出来，今年进一步明确），推进城镇老旧小区改造，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍！

根据住建部的统计，符合“建成于2000年之前+公共设施落后+居民改造意愿强烈”的小区，全国一共有17万个，涉及居民大概有3000多万户，上亿居民。

如果说“棚改”“拆除重建”是简单粗暴的“外科手术”，那么当前要求的老旧小区改造则是保守精细的“中医疗法”。 

政策明确鼓励社会资本参与老旧小区的改造运营。这种改造，当然没有干开发来钱快，但不意味着没钱可赚。

对于核心城市核心地段的老旧小区来说，即便是解决停车场的问题，也能较大幅度提振整个小区的价值。停车问题解决了，还可以带动汽车市场（汽车行业是我国仅次于房地产的第二大行业），拉动内需。

愿景集团董事长陶红兵在“2019城市更新资管高峰论坛”上就透露，“愿景找到了改造老旧小区的解决方案，拿到了北京列入2019年十大老旧小区改造试点工程，非常大的小区由愿景作为唯一的实施主体，已经全面动工了，2020年8月份示范区能做出来，大概明年能把这个小区整治完毕”。

陶红兵表示，这种模式下的改造，活很难很慢，更赚不了大钱，但有回报，因为别人看到的是能不能快速赚大钱，我们看到的是赚，而且细水长流。

据星爷了解，部分参与老旧小区改造的开发商，其下属的装饰装修公司，已经承接老旧小区内业主的户内改造和装饰装修。

考虑到目前很多老旧小区没有物业，一旦老旧小区改造完毕，顺带承接小区的物业也是顺理成章的事情。现在物业可是风口！

跳出传统“拆迁重建”的粗放型更新模式，转向精细化城市设计为切入点的更新模式，内功修炼好了，机会大把。华润置地就凭借这种专业能力在各地如鱼得水。

想要靠产业圈地会越来越难

但做产业地产的房企有春天

4月1日，重庆市召开了一个房地产业和建筑业发展座谈会，万科、融创、龙湖、金科四家企业代表坐在了第一排的位置。代表融创参加这次会议的，是孙宏斌。

这四家房企能坐前排，除了规模大，还在于他们除了开发住宅，还有其他的看家本领——龙湖可以做天街，融创可以做电影小镇，金科则可以做产业园……

现在没点综合实力，都做不了开发商了！实际上，近年来，各地公开土地出让中，设立竞买条件的越来越多，以确保地块最终被有特定资质的企业拿到，比如商业、文旅、产业地产运营能力等。

为此，很多房企都在涉足商业地产、产业地产等，试图籍此拿地。但近年来，以产业之名行房地产之实拿地，变得越来越难。

此前，星爷在《勾地没那么简单！》一文中将产业勾地从易到难，分为三种模式：1、“弹性年期出让土地和土地年租制”，缩短出让年限；2、考核单位产出，不合格就收回；3、不仅考核税收、亩均产值、还指定产业！

此前，上述要求只是在部分省市推行。而最新《意见》指出，要“深化产业用地市场化配置改革。健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系……”。

这意味着，此前在部分省市推行的政策，要全国推广。往后，房企想凭此挂羊头卖狗肉的路会越来越窄。但对于真正做产业地产的房企来说，则是利好。国家对产业发展和升级的支持一直不遗余力！

小结

每一次改革，都会带来新的机会。很多人之所以还没觉察到，是因为思维还停留在原来的层次，能力还没有跟上时代的要求。

去年，万科一区域老总就跟星爷感慨：现在地方政府——特别是发达城市的政府，早已不同以往了，我们有时候往往觉得自己跟不上政府超前的规划思路，需要不断学习提升……

我们还处于城镇化进程中，还走在复兴的大路上，无论是大、中、小城市都有机会，唯一的问题是：你、你家房企准备好了吗？