地产界“第一代大哥”合生创展【房企观察】
阅读:1962 2020-05-15
于房企和房开老板而言,合生创展和朱孟依是一面难得的“铜镜”。

日前,在京城的一场土拍中,粤系老牌房企、曾经的华南五虎——合生创展多年后再次出手,力压平安、融创、中海、融创、保利等一众巨头,最终经过57轮厮杀,以溢价率26.5%、总价72.2亿元代价拿下北京丰台分钟寺一不限价地块。楼面价达到6.7万/平方米,刷新北京南城楼面价单价新纪录。
消息一出,一片骚动。
要知道,其去年全年拿地金额也才76亿左右(相关机构统计),截止去年底的银行现金及现金等价物约为141亿,银行信贷额度仅剩246亿元。
如今这一单就直逼2019年全年,对其手中粮草亦是一大考验。因此,该举动也被市场解读为这位老牌巨头在少东家全面掌权后“雄起”的讯号。

“第一代”大哥


提前“谁是大陆房企一哥”这一话题,想必大部分人会下意识想到碧桂园、恒大,而在恒碧之前,长期坐在铁王座上的是万科。
那么,万科之前,谁又是大哥呢?就是这个现在很多人已陌生了的合生创展。
合生创展的创始人朱孟依来自广东梅州。上世纪80年代,在老家县城做包工头时,发掘商机,通过在县城建商业街攫取人生第一桶金。
邓公南巡那一年,朱孟依与他人在香港创立合生创展。1993年,又在广州创立珠江投资。眼光毒辣的朱老板察觉到广州天河区将会是未来商业中心的他,于是在当时低价拿下当地大批还是农田的待开发土地,开发建设的华景新城一炮走红。
此后数年,合生创展与珠江投资(被外界誉为珠联璧合)仅在广州一地,成功合作开发的“珠江系列”项目就多达20多个,在那个混沌的年代,合生创展在大陆地产界迅速崛起。
截至1998年其在当地销售面积超过600万平,成为华南五虎(合生创展、恒大、碧桂园、富力、雅居乐)之首。其在广州一地的利润便超过万科全国五城总和,同年并顺利在港交所挂牌上市。
当时的万科掌门王石曾赞叹道:“合生创展才是地产界的航母”。
2004年,合生创展成为中国大陆第一家销售规模破百亿的房企,同年恒大销售额仅14.4亿元、碧桂园为32.4亿元、富力64亿元、雅居乐45亿元,万科稍多也才90亿左右。
风头一时无两,也是当时中国地产界当之无愧的带头大哥。
彼时,迅猛的发展势头、资本的加持、朱老板的雄心壮志,开启了合生创展的“北伐”大业,在京津地区圈下上万亩土地。
然而,斗志正盛、正准备大干一场的朱老板却遭遇了命运的作弄,起个大早赶个晚集。待合生创展的销售业绩破第二个百亿时,已是14年后(2018年合同销售额212.58亿),而此时其曾经的小弟——恒碧万已集体迈入5000亿时代,富力和雅居乐也都过了千亿。
黄粱一梦二十年,合生创展就这样完美地错过中国大陆房地产的黄金年代。
对于合生创展错失时代风口的原因,舆论一般归结为以下几点:“北伐”失利,京津没有成为合生创展的第二广州,大量的资金投入没有换来相应回报,反而拖累了其发展;朱老板人生遭遇风波,一度“失踪”几个月;奉行与行业潮流(快周转)背道而行的“慢周转”模式;管理用人问题,如合生珠江系的高管流动在业内处于较高水平。

“北伐”失利


2003年,朱孟依受天津市宝坻区政府之邀,在当地以78元/平方米的超低地价拿下2.5万亩盐碱地,试图复制当年在广州天河的成功。
据有关统计,2003年至2013年的十年间,合生创展在京津新城上累计投入超200亿元,建起数千套别墅。
然而在其重仓京津新城后,“黑天鹅”出现了。
先是规划的高铁站泡了汤,此后天津滨海新区出炉,天津发展重心东移。而被冷落的京津新城,后来一度成为了国内知名的“鬼城”。合生创展大笔资金难以收回,错过在其他城市布局的机会,继而丢失了做大规模的时机。 
紧接着,还未完全“回血”的合生创展又遭到2008年金融危机的冲击,银行停止对合生创展放贷,企业资金告急。

朱老板“虚惊一场”


屋漏偏逢连夜雨,彼时市场风言风语说朱老板牵连到了黄光裕案,正在配合有关部门调查,中间一度“消失”了几个月。
对此,合生创展当时回应,“并无事实根据”。但09年北京春天的两会上,身为全国政协委员的朱孟依却意外请假,及缺席当年的业绩发布会,还是引起了市场各方猜测。
虽然最后平安落地、虚惊一场,但此后数年,朱老板在事业上已没了曾经的意气风发、凌云壮志,合生创展走得可谓是跌跌撞撞。
从2010年至2017年,合生创展销售额分别为144亿元、76亿元、116亿元、113亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元。
直到近两年才重拾高增长势头,2018年为149.75亿元,2019年为212.58亿元,分别同比增长61.69%、41.96%。

不随大流的“慢周转”


众所周知,不管是第一波浪潮崛起的恒碧融,还是第二波浪潮中崛起的旭辉、阳光城、金科、中梁等,靠的都是同一本秘籍——“高杠杆、快周转”。其甚至被封为过去十多年地产行业的圣经、圭臬。
但合生创展却偏偏选择了它的反面——慢周转、高溢价。熟悉地产行业的朋友应该清楚,这是典型的以李嘉诚为代表的港资房企的玩法。
其操作手法就是以低价收购土地,通过漫长升值期等待土地溢价,从而缓慢谋利,赚取高利润。
合生创展更是将其发挥的淋漓尽致。特别在早年间,合生创展通过这种开发模式,囤积了许多土储。早在2009年时就高达3020万平方米,位居TOP10,十年后还是3000万方左右。
手握大量土储,销售规模常年在100亿左右浮动,结果必然是周转速度之慢,不及行业中位数的一半。
典型如广州大本营,合生就有众多项目开发周期有十余年之久,如骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等众多项目。其中,开发周期已近20年的珠江帝景项目地块,至今也未完全转化。
这种打法有得有失,得就是获取了“溢价”所带来的高利润;失就是错失了规模,这也是其遭受外界诟病的地方。

高管更迭频繁


此外,合生创展是一家高度家族化的企业。
外界将合生创展裹足不前的另一大原因归咎于老板朱孟依的事必躬亲、不放权,结果就是高管流动性在行业处于高位,而高管的不稳反过来又限制了企业的运营能力。
如2009年至2013年五年间,合生创展换了三任总裁,此后总裁职位更是一直空缺;2018年加盟的地产板块总裁冯劲义仅待一年便草草离职。
去年,其家族的另一平台——珠江投资,也经历了总裁离职、董事长内退的风波,整个管理层几乎“重新洗牌”。

小而美的遗产


于吃瓜群众而言,合生创展起个大早、赶个晚集,错失行业风口,被曾经的小弟甩得从后视镜都看不到,这无疑是令人惋惜的。
但于朱孟依及其家族而言,功与名或许早已没那么重要(或者作为过来人早已看淡),合生创展走得远要比一味求大更重要,按部就班的经营和家族财富的传承,或许才是重中之重。
当然从发展的角度,企业肯定还是要有业绩追求的,但至少来说不会像很多高杠杆的房企那样被裹挟走身不由己。
在将家族的珠江商贸交给长子朱一航,珠江投资交予幼子朱伟航后,2020年1月13日,合生创展的掌舵权也正式交由31岁的女儿朱桔榕负责。
至此,合生珠江系的新老交接正式画上句号,这也代表着年仅61岁的一代传奇朱孟依正式归隐。
合生创展或许永远再也摸不到房地产行业的铁王座了,但不可否认,朱孟依给爱女留下了一家超赚钱的、安全的、小而美的企业。
2019年,合生创展归母净利润率达51%。同期,号称业界利润王的中海,归母净利润率也才25.4%;另一大标杆万科则为10.5%。
毫不夸张的说,合生创展规模虽不大但却是业界最赚钱的房企之一。
另据克而瑞《2018年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30》排行榜显示,合生创展在湾区土储建面达1461万平方米,排名第五,仅次于碧桂园、恒大、保利与龙光;土储货值则为2266亿元,湾区排名第七。
其2019年财报则显示,其土储主要分布在大湾区的广惠、京津、长三角的上海、宁波。在人口红利逐渐吃尽的白银时代,这些地方无疑是楼市不多的安全之地。

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(来源:合生创展2019年年报)
2019年福布斯全球亿万富豪榜,朱孟依家族以35亿美元(约合241亿人民币)财富排名第617位;2019年胡润百富榜排名第112位。同年,朱孟依又以2.18亿的人民币现金捐赠总额排名第19。
辉煌过,落寞过,现在仍能小确幸!这就是朱孟依和他的合生珠江系。
于那些面对楼市新变局,茫然不知所措的房企和老板来说,朱孟依与合生创展亦不失为一面难得的“铜镜”。

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