不是碧桂园!不是恒大!全国最大地产巨鳄竟然是……
阅读:5584 2020-05-20
一说到宇宙第一房企,很多人首先会想到碧桂园或恒大,其实不然,全国最大的地产投资商是这家机构。

这家机构,即是多家头部房企的股东。碧桂园、融创中国、旭辉控股、华夏幸福等上市房企其均有持股;
同时也是中国地产界最大金主。无论是前期直接拿地,后期合作开发,抑或是明股实债、财务投资,这家机构凭借独一无二的资金实力,在地产市场已经成为“神”一般的存在。
是的,这家机构就是——平安不动产。
2007年,以信托为主的中国平安开始跨入房地产市场,以其资金的优势,在十余年间不断拓疆,打入大小房企及一些优质项目,逐渐成为今日不可小觑的地产隐形巨鳄。

01
平安:出钱好说,出力不行

与绝大部分房企运作模式不同,中国平安将其定位于不动产投资及管理平台,主要借助外部房企力量合作开发。
此外,中国平安还频频担当救世主角色,通过入股房企间接参与地产开发。

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图片来源:平安不动产官网

一名上市房企内部人士表示,拿地是房企竞争的重要途径,作为资金密集型行业,缺钱是房企永恒的主题,借助银行等金融机构资金输出是其发展壮大的唯一途径。
对此,华中一家大型险企人士告诉我们,作为金融机构,需要为资金寻找出口,这也是中国平安热衷于进行房产投资的重要原因。
我们梳理发现,平安主要是通过入股大型房企、与大型房企合作拿地开发等途径在地产领域扩张,不过,无论哪种途径,平安都是以金主角色出现。

02
平安的投资类型

目前,中国平安涉及的房地产投资可分为四方面:
1、购买股权,成为财务投资者
以中国平安在惠州的项目为例。

2018年12月,中国平安收购惠阳雅居乐公司22%股权,这是中国平安首次跨入惠州房地产市场。

2019年,中国平安两度出资,最终获得惠阳雅居乐公司34%股权及惠州白鹭湖公司15%股权,双方将合作开发原属雅居乐在惠布局的七幅地块。

中国平安与雅居乐三次签订战略协议,出资收购雅居乐项目公司股权,最终分别换得惠阳雅居乐公司34%股权及惠州白鹭湖公司15%股权,并以合作开发的名义收获原属雅居乐在惠布局的七幅地块。

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图片:雅居乐效果图
另一个两家公司参股、后由龙湖地产操盘的春江紫宸项目,中国平安亦是投资项目公司,间接参与,从中获利。
对此,业内人士表示,其实这也是房企的一种融资行为,通过引入平安,以股权的形式为地产项目“输血”。
2、独自或联合拿地,后续均合作开发
还是以平安在惠州市场的投资为例。
中国平安在2019年直接出面,分别在惠州博罗、惠城单独拿地,后续分别选择方圆集团、中海地产合作,隐居幕后。
2019年1月、3月,中国平安斥资近4亿元拍下博罗县(罗浮山高铁商圈)超13万㎡商住地,该地块与方圆合作开发,项目名为方圆十七里,将在近期入市。
2019年11月,平安首次以公开单独拿地的方式,豪掷20亿元拿下惠城区马安片区12万㎡住宅用地。该地块在今年3月官宣与中海地产合作开发,作为中海阅江府二期项目。
平安最近的一次布局,在今年的5月9日,与方圆集团共同投资一家项目公司,以项目公司的名义为方圆十七里项目储备用地。

据中国平安的2019年报的公司合并资产负债表信息显示:

其投资性房地产为544亿,其中398亿是房屋与建筑,其他是土地,房屋与建筑占比73%。

从财报备注信息可见,544亿的投资性房地产目前公允价值为898亿,升值65%。398亿房屋与建筑目前公允价值为711亿,升值79%。
3、伪装式存在
中国平安通过平安资管等公司,以债权或股权形式伪装存在的房地产相关投资,分布在中国平安保险投资组合里,不过,这块的投资数据难以寻觅。
业内有传闻称,中国平安通过某些操作,在很长的一段时间里,都间接得到龙光的“分红”。
这个嫌疑出于前些年的拿地事件。
2014年、2015年的龙光,现金流捉襟见肘,但由于背靠中国平安的资金扶持,得以多次顺利夺得深圳地王。
2016年,中国平安与龙光却同争1宗深圳光明新区的商住地块,最后龙光胜出。
有媒体通过分析地块项目的企业股权结构,曝出中国平安有明股实债的嫌疑,而当天土拍现场激烈角逐的气氛似乎是双方谋划好的烟雾弹。
也有业内人士表示,中国平安在资金扶持龙光的同时,双方签订了金融协议。每年,龙光贡献不少经营成本回馈给中国平安。
到了近几年,龙光或许资金松快许多,便逐渐从中国平安手中购回项目股权。
4、合作知名房企达18家
目前,中国平安的地产运作主要以平安不动产为主。
截至目前,注册资本200亿元,资产管理规模超4300亿元。
有业内人士预测,未来中国房企龙头的竞争最终可能在万科、碧桂园与平安之间:万科靠标准化,碧桂园靠执行力,平安靠钱。
据了解,中国平安试水地产可追溯至1995年,设立了平安物业。
2007年,公司正式向地产进军。当年,23亿元收购西高速公路股权、55亿元收购中信城市广场与北京美邦国际中心、16.6亿元拿下深圳福田中心区地块。
2009年,华南第一高楼深圳平安国际金融中心项目启动。此时,平安以信托模式在地产领域开疆拓土。
平安在地产领域的掘金路径更多的借助大型房企,正如分析人士所称“平安收割房企”。
2015年,平安斥资62.95亿港元获得碧桂园9.9%股权,跻身第二大股东之位。这一年,公司还战略投资朗诗集团,以持股9.9%成为第二大股东。
2019年,平安耗资19.07亿港元参与旭辉集团定增,完成后,持股比升至10.12%。早在2016年,平安银行就是融创中国仅次于孙宏斌的重要股东,其持股比高达46.7%。
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图片:平安不动产与旭辉合作启动

据不完全统计,截至目前,平安已是碧桂园、融创中国、朗诗集团、旭辉集团、华夏幸福等知名房企第二大股东。

此外,其还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企股票。

至此,平安重仓持股的知名房企至少有13家。

平安不动产官网显示,其与包括万科、华润等合作的知名房企达18家。

对于重点合作对象,中国平安通常会拿得二股东席位,通过持股方式与这类地产企业合作,不仅能拥有了可靠的操盘手,也能获得长期期权投资下的丰厚分红。
其中,旭辉持股 9.39%,长期股权价值 38 亿,分红 2 亿;
金茂持股 15.11%,长期股权价值 76 亿,分红 2 亿;
华夏幸福持股 25%,长期股权价值 196 亿,全年分红 9 亿。
平安不动产官网显示:2019年,其资产管理规模已经超4300亿元,2018年这个数字是3400亿,2017年是3000亿。

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图片:平安不动产发展历程

03
拿地实情:仅扮演财务投资角色

截止目前,中国平安已经成为碧桂园、融创中国、旭辉控股、华夏幸福以及中国金茂的股东,除此之外还和多家标杆房企合作成立房地产公司,展开多方面合作。

“我已经多次说过,平安不做房地产公司的野蛮人。”平安集团总经理任汇川去年接受记者采访时如是表示。

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图片平安不动产总经理任汇川

他称,平安在房地产的投资符合监管要求,远低于监管上限,目前保险资金配置是7.2%,远低于银保监会规定的30%的上限。

平安对房地产立足于财务投资,关注长期价值和投资价值。

“平安因应整个行业转变,做的是未来的转型升级,既包括长租公寓、商业用房,也包括商办。

他透露,平安持有的长租公寓已经超过1万套,正在和地方政府研究千亿级保险资金进入长租公寓、人才保障房项目等领域。

长租房、公寓及健康养老等不动产都是跟民生关联的。要开发这些不动产项目,需要一百亿元到两百亿元,这个要在全国主要城市做出来,预计可消化投资规模大概一千亿元。

此外,和不动产相关联的还有基建,如轻轨、城际交通、公路等的建设,这些未来平安都会考虑。

同时,平安也会借助外部不动产专业力量进行项目开发。项目管理上会在投前投中投后加强管理,成立独立团进行问责追踪。

正如此前在多个场合强调的,任汇川称,平安不做房地产公司门口的“野蛮人”,不会参与公司实际经营管理。

“平安的重点股权投资很多,平安是京沪高铁第二大股东,还是药明康德、宁德时代、汽车之家、工商银行的大股东。”


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