商业地产奄奄一息?!龙湖、新城、万达正在加速布局…
阅读:2190 2020-06-03

4月初,黄山市31家旅游景区对市外安徽居民实行免票政策,黄山景区一度人挤人……不过,人们消费的热情还远没有那么高。最近,星爷去几个平时火爆的商场逛了逛,发现人流最多只有疫情前的三分之一!


此前,各商业地产纷纷为商户减租,损失惨重。在年度业绩会上,邵明晓就表示,减租带给了龙湖几个亿的影响。据星爷了解,由于客流量小,目前不少商家要求继续减租,不然就退租。完全恢复尚需时日,商业地产真可谓元气大伤。


然而,这并未打击到头部房企进军商业地产的热情。在业绩发布会上,被问及是否会强化开发主业,弱化商业地产等业务时,吴亚军表示:四个主航道都是龙湖的主业,不存在强化哪个弱化哪个。新城控股也表示,会继续维持住宅和综合体2:1的比例……


万达、新城、宝龙等2020年计划新开业的广场数均超过去年。做商业地产,会沉淀较多的资金,为啥还有这么多房企在当下加大力度抄底?星爷认为主要是因为对房企来说,商业地产可以同时满足开发商短期、中期和长期的需要。


01

短期来看有利于拿到便宜的地

新城等土储成本仅别人的一半

 

开发商做商业地产,有中长期的考虑,但也有短期利益的诉求——那就是拿到地和拿到便宜的地。毕竟除了万达、恒隆这样的极少数,其他大部分房企,开发还是绝对主业。


今年2月20日,上海土拍市场中诞生了一块超级地王,引发了全国地产人的关注。说是超级地王,是因为这块地的总价高(起拍价达310.2个小目标),保证金高达65亿!


但这不算什么,因为最后的成交价310.5亿,也就比起拍价高一点,以地上计容面积计算折合成楼面价仅28565元/㎡,可以说是很便宜了(算上地下商业部分,则更便宜)


之所以这么便宜,是因为受让人须按出让年限持有地块内包括地上地下100%商业、60%办公、100%文化体育以及所有租赁住宅。

算下来,在180万方的总开发体量中,仅有2.8万平米的可售住宅和66万平米中40%的可售办公,以当前周边二手房单价12万一平算,出售总价不到360亿,比土地出让金多了不到50亿。


但唯有如此,才能拿到这么便宜的地。

实际上,近年来,各地公开土地出让中,设立竞买条件的越来越多,以确保地块最终被有特定资质的企业拿到,比如商业、文旅、产业地产运营能力等。


特别是在一线和核心二线城市,由于土地土地指标趋紧,传统招拍挂拿地以及开发销售的增量开发模式,开始逐渐让位于存量业务的开发经营等。有商业能力的房企得以抢占先机。


这一点,在先行者新城控股身上表现得淋漓尽致。

年报显示,2019年新城控股新增土储共72幅,新增总建筑面积2508.47万平方米,平均楼面地价仅2421.48元/平方米,是招拍挂均价的一半不到(同策监测2016年中数据,全国一二三线城市平均成交楼板均价6373元/平,当时地价处于高位),甚至低于两家以收并购著称的房企2019年的拿地均价(4000元/平左右)

其中,吾悦广场的平均拿地价格,仅1352元/平!


按新城控股每个项目平均体量50万方计算,不考虑税收等成本,组合拿地的成本比招拍挂纯拿住宅用地节省近20亿元。


年报数据显示,2020年竣工的吾悦广场(含住宅),平均投资成本在40亿。两块地节约的钱,可以再造一个项目!

“住宅开发+商业运营”双轮驱动的模式,既是拿地利器,又是规模和利润增长的助推剂!


2020年1-3月,全国300个城市成交楼面均价为2325元/平方米,同比上涨11%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4851元/平方米,同比上涨20%。如果仅靠招拍挂硬拍,是很吃亏的。


02

中期,可以基于最新研判

精心打磨面向未来的产品

 

住宅项目开发,为了快速销售回笼资金,工期几乎都很赶(慢周转的房企除外)。商业地产项目同样如此,因为过去很多商业地产项目也是分割销售的,即便是全部自持的,为了抢占市场,同样要赶工。


比如,2015年,处于装修施工阶段的嘉兴万达广场挂出的横幅刷爆朋友圈——掉皮掉肉也绝不掉队,誓保6月5日精彩开业;拖延就是犯罪,誓保6月5日精彩开业……


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在过去主要解决有和无的情况下,这种模式是可行的,很多商业地产因此走向辉煌。但随着商业地产告别整体短缺,这种模式就不大行了。


当然,在正常状态下,但凡现金流还可以,一般的管理者都下不了决心做调整。但是,受疫情冲击,客流大不如前,减租的和要求退租的一大堆。这个时候,反而容易让商业地产商下决心进行调整。


业绩发布会上,新城控股董事长王晓松表示,至2025年底,全国8万平方米以上的购物中心预计共计约3500座,累计到2019年底已开业近2000座。对新城控股而言,五年内,仍有机会持续拓展商业版图。


同时,他还打趣道,商业是投融管退一条线,需要同时具备“买猪”、“养猪”和“卖猪”的能力,现在新城控股懂得了如何“买猪”,但还需要提升“养猪”的能力。当市场逐渐趋向饱和时,企业间需要比拼的是运营、服务和后台管控能力。目前,吾悦广场仍在培养过程中,远未达到价值点。


每次疫情,都会改变人们的思维和行为习惯,比如2003年非典培养了人们网购的习惯。新冠疫情的出现,对商业地产提出了新的要求,无论是开发设计、物业管理、策划、营销、销售等,各个环节都要有所提升以及完善才能适应未来的市场变化。否则运营就会无处着力。


首先,未来的商业地产,需要有更多灵活性,物业形态界限将不再那么明确,需要具有兼容性及可转化性的多功能产品,这样适应力更强。毕竟,人们的消费偏好和习惯变化越来越快。


其次,疫情之后,人们对健康安全的诉求大幅提升,商业地产产品需要紧贴需求,产品设计和硬件设施都要往健康、智能、绿色方向的高标准打造。


此外,未来医药、健康等行业的发展空间巨大,要更好地为这些客群服务,空间自然要相应的有所调整。


最后,商业地产向来是对人员综合素质要求较高的一个行业,未来要求还会更高。新开的项目可以组建全新的团队,而现有的项目总不能全部开掉重新招人!


对已在运营的商场来说,可调整的空间较小。而对还在开发和筹划开发的商业项目来说,则大不一样。


对他们来说,这是可以好好利用,改进和精心打磨更契合未来消费需求的商业地产项目,抢占下一波消费红利好的时机。


以前住宅项目遇到低谷,有不少选择将毛坯变精装,行情来了赚一笔,现在两三年一个的小周期消失了,没办法弄。而自持商业地产没有这个制约。


03

长期,这是城市运营的重要一环

也是获得地产下半场门票的能力

 

过去几年,众多规模房企宣布转型为城市运营商。就星爷所知,目前,已经有接近一半百强房企已经设有资管部门


为啥?因为这是地产下半场的门票啊——不论是哪个国家,其房地产行业的发展路径一定是从产销模式走向资管模式。


前不久旭辉集团CEO林峰就撰文指出,未来房企要提高自身的免疫力(经营质量),存量资产经营的能力必不可少,因为增量会减少,而存量不断在增长,想长远发展,活得久一些,就绕不开存量的经营管理。


根据国外经验,城镇化率达到60%~80%时,就进入到了持有和经营并重的阶段,需要进行存量布局;城镇化率高于80%时,会出现大量城市更新的机会,这时要在存量领域有所突破。截至2019年底,我国城市化水平已达60.6%,一线城市更是早已步入存量时代,二线城市也近在咫尺,存在大量布局机会。


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▲中国各线城市的城镇化率水平


根据《佳兆业2019-2020年房地产行业白皮书》数据,我国城市更新的规模每年达6万亿,随着增量不断转化为存量,这个市场很快会成为一个10万亿级的大赛道。


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事实上,这一块的竞争已经很激烈了!

行业集中度快速提升,区域寡头正在成型。深圳、广州、上海和东莞4个城市的更新占地面积,行业前5名集中度均达到30%及以上,并且均逐步从区域深耕走向全国化布局。2019年掀起市场热潮的广州市场,行业集中度更高,TOP8改造面积占据近90%!


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玩不转商业,想参与城市更新,那几乎是不可能的!美国二战以后诞生一些大型开发商,但辉煌没多久就逐渐消失了,为啥?因为二战结束后不久,美国就进入城市化稳定阶段(即城市化基本完成)。这时候,住宅市场的需求基本已经被满足,而这些开发商却没有进入商用不动产或者其他新型增长的行业。


前车之鉴,后事之师。数据显示,目前TOP50房企中,逾8成皆已进军商业。中海、龙湖等先后提出,2020年左右租金收入达50亿元、中长期要达到100亿元的目标。


2019年,华润置地旗下购物中心2019年租金收入91.5亿元,同比增长33.4%。

佳兆业,20年前就切入城市更新,目前拥有2.5万亿货值的旧改土储,成为行业当之无愧的城市更新龙头企业,已经成为企业增长的核动力。


佳兆业一老总曾对星爷说:搞城市更新是个磨人的活,很多人进一个项目的时候还是小鲜肉,等10年后项目做成,都成了中年大叔了。可这就像养育一个孩子,虽然过程很辛苦,但是养育好了,将来的回报也是十分巨大。


这有点类似房企的区域深耕——一个综合体项目,商业地产只是其中的一部分,一般还有写字楼、商务公寓、住宅等。是可以相互带动的。


吴亚军就不认同外界对龙湖多元化的定义,她认为其4个航道服务的客户,需要的能力都差不多,而且这些都在龙湖的能力圈之内。

龙湖每一栋‘冠寓’作为城市综合网络的City Hub(交叉点),汇集城市“衣食住行”等服务——没钱时租住在冠寓,逛龙湖的天街,未来买龙湖的房子,享受龙湖的物业服务,还逛天街。


此外,现在大家都说房地产就是金融业,并以美国为例。但就增量开发来说,其跟金融的结合远没有存量密切。


在西方国家,之所以房地产更多地被划入金融行业,是因为主要是存量,跟资本深度结合。比如,美国上市REITs的市值,是上市开发企业市值的六七倍之多。零售商业地产之王——西蒙地产的市值,同样一度是排名第一的开发商的好几倍高!


春节假期,好几个千亿房企的员工问星爷:能否推荐一些存量地产、不动产资产管理类的书籍,因为公司正大力布局这一块,急需充电学习!而商业地产,普遍是这些房企存量布局的重中之重。


所以,不得不佩服王健林,多年前就在大力抢占市场,卡位了冠军宝座。


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