融创、佳兆业、富力,谁是未来城市更新之王?!
阅读:2275 2020-06-21

中指院数据显示,5月份,全国300城住宅类用地成交楼面均价5972元/平方米,环比上涨20%,同比上涨28%……近几年来,土地价格节节攀升,地价占房价的比重达50%以上,甚至高达到60~70%,楼面价和房价的价差,变得越来越小。


与此同时,经过多年的高速发展,我国不少大中城市已经进入存量时代。一方面,新增城市建设用地供给逐年下滑;另一方面,随着城市人口的迅速膨胀、产业格局加速变动,老旧城区、老旧社区环境改造和土地资源再利用成为当下城市需要解决的问题。


城市更新能帮助城市功能的重新定位,进而激发新的发展动能;开发商需要高能级城市的土地,特别是便宜的地。于是,城市更新成为了各房企在进入存量时代的高能级城市的主战场。


前不久,佳兆业经济研究院推出的一份白皮书指出,城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场,而且还在不断变大。甚至有人说,未来,在城市更新这一战场的表现,将决定房企的段位。那么,谁是当下的城市更新之王?将来又会是谁?


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01

百强房企均已入局城市更新

集中度远超过传统开发板块


近年来,各地的城市更新如火如荼。特别是一线城市,去年以来进入加速阶段,北广深等城市相继出台计划,推进城市更新。


而在房企层面,激烈的争夺战早已展开,并且还有越来越多的玩家进入这一战场,整个城市更新领域的集中度高得十分惊人。


百强房企均已直接或间接参与了城市更新


核心城市土地资源有限,加上政策大力支持,使得众多单靠招拍挂无法获取足够优质土储的房企,纷纷加入到城市更新中来。


去年5月富力成立城市更新集团,8月中旬,富力默默将广州花都区田美村改造项目收入囊中。截至2019年底,富力集团在全国已经参与超70个城市更新项目!


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花样年对城市更新也十分重视。

在2019年中期业绩会上,花样年CFO陈新禹表示,花样年会在城市更新方面专注大湾区的旧改项目,规划总建面约1672万平方米,短期内会有比较集中的释放…… 花样年的目标是要成为大湾区的旧改之王。潘军则称,未来三年预计会推出20个项目,且都会为公司带来利润。


碧桂园通过充分研判云南本土实情,以“城市更新”为重要战略,更是走出了一条特色发展之路。


……


统计数据显示,目前,百强房企均已直接或间接参与到城市更新领域,其中,仅深圳一个城市的城市更新,就有近80%的百强房企参与,城市更新成了这些房企在深圳扩张的主要途径。


集中度高,部分城市TOP8占了90%市场


近年来,房地产行业集中度逐年提升,截至今年一季度末,TOP50和TOP100房企的权益金额集中度分别为53.9%和62.3%(CRIC)。但具体到单个城市,还可以容纳数十甚至数百家房企。


可是,城市更新领域却是另一番景象,虽然还是新赛道,但其集中度高得吓人。


深圳、广州、上海和东莞4个城市的城市更新占地面积,TOP5集中度均达到30%及以上,并且均逐步从区域深耕走向全国化布局。2019 年掀起市场热潮的广州市场,TOP8的改造面积占比更是接近 90%!

 

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02

目前,哪些房企是城市更新之王?

虽然城市更新加速是近几年的事,但各房企在过往的争夺中,已经占据相应的位置,诞生了诸多城市更新之王。谁土储最多?谁项目数最多?谁是利润之王?


每年的年报和中报,上市房企都会公布自身的土储情况,但城市更新通常不包括在内。究其原因,一是城市更新涉及的利益复杂,一些房企不愿意公开;二是城市更新项目从签约到释放业绩时间较长,不确定性较大。


不过,仍然有部分房企在财报中公布了城市更新的相关信息。去年,城市更新平台即通过梳理各房企财报,整理出了19家上市房企城市更新面积的数据。下面,星爷结合该榜单信息以及最新数据,逐一进行剖析。


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佳兆业:坐拥2.5万亿的货值之王


近几年,佳兆业的发展势头良好,被业内关注得越来越多,特别是《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布之后,更是备受瞩目。


为何?因为其大湾区土储占比高。


年报显示,截至2019年底,佳兆业的土储面积达2680万平方米,货值约5300亿元,其中大湾区土储面积、货值占比高分别是51%和66%。


这还不算什么,关键在于其惊人的城市更新储备。


最新数据显示,佳兆业拥有147个城市更新项目,占地面积约4000万平方米,这些项目绝大多数位于大湾区的核心城市,仅深圳就占了27%。未来转化为土储后,将为其带来约2.5万亿元的可售资源!是当之无愧的货值之王……


考虑到在城市更新平台梳理的榜单中,佳兆业的城市更新面积约为3200万平方米,项目数为128个,货值约为2万亿,这意味着佳兆业在1年左右的时间里,新增了20个左右的城市更新项目,货值增加约5000亿元,可谓迅猛。


与此同时,佳兆业城市更新项目的超高占比,应该也是当之无愧的NO1——以最新数据计算,其总货值的8成左右均来自城市更新项目。


截至2019年上半年,佳兆业在粤港澳大湾区已纳入土储城市更新的土储平均成本为2692元/平方米,深圳为4428元/平方米。相比公开招拍挂的超高楼面价这就是白菜价!


因此,在去年的中期业绩发布会上,面对媒体的提问,佳兆业董事会主席的郭英成直言“我们真是运气不错”。而在去年3月的年度业绩会上,其多次提及“旧改”是佳兆业最强的竞争力之一。


融创:拥有超7000万平米的土储之王


白衣骑士、孙宏斌轮、房企收割机、收并购之王……这些,都是近年来业内外贴在融创和孙宏斌身上的标签。


然而,与此同时,融创还是城市更新土储面积之王!根据融创2018年的年报,其拥有约7327万平方米的旧改等协议状态的土地储备。而截至2019年末,融创的土储面积为2.39亿平方米,土储货值约人民币3.07万亿元,其中超82%位于一二线城市,平均土地成本约4306 元/平方米。


虽然孙宏斌曾说,我们不想做第一已经很多年了。但是,坐拥如此巨量货值的土储,如果想要在现有基础上更进一步,只是愿不愿意的事情。


孙宏斌曾检讨道,“大湾区我们还是差一些,但其他区域都比别人强。”城市更新有望为融创补齐在华南的“短板”。


富力:一二线更新之王,占比高达92%


如上所说,去年5月富力集团成立了城市更新集团,主营业务包括旧村改造,旧厂改造及旧城改造。截至2019年底,其已签约的合作城市更新项目超过70个,规划总建筑面积超过了7000万平米,可售面积超过4000万平米。


令人惊讶的是,按面积算,70余个城市更新项目,一二线城市的面积占比92%,大湾区占比60%。


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富力集团早在1994年就开始介入旧改,2003年成就首个城中村改造典范,也成就了广州旧改的“猎德传奇”。因此,被称为“旧改专家”。其参与改造的第一个项目是广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目,此外还改造了钢材厂、硫酸厂等10多座旧厂房,对此有人称“每一根烟囱倒下,背后都有富力的一份功劳”。


作为大湾区深度布局的房企和“旧改专家”,其布局大湾区的城市更新项目,有着天然的优势。如今,富力集团已全面进驻广州、深圳、佛山、东莞、珠海等湾区城市。


时代中国:项目数量以及利润之王


除了富力,时代也被誉为广州新晋的“旧改之王”。星爷曾对话过时代中国的老总,该公司拓展城市更新项目的方式颇具特色。


如果仅从项目数量来看,时代中国一度是公开数据房企里面,城市更新项目最多的,总计高达80个。


只不过过去一两年,其他房企拓展迅猛,导致时代中国被超越。不过,时代中国拓展的势头也一点不弱,数据显示截至2019年末,时代中国城市更新项目总数超过120个,预计潜在总建面约4300万平米。这意味着,与2018年末相比,时代中国在2019年至少获取了40个项目!


如果2020年还能继续保持这样的拓展速度,到今年年底,其很可能再度问鼎项目数第一!


数据还显示,2019年上半年,时代中国城市更新项目的毛利率高达84.9%,是公司整体毛利率32.5%的2.6倍!


……


除此之外,还有很多城市更新领域的大玩家,比如恒大,2019半年报显示,恒大有大量未纳入土储的城市更新项目,总规划建筑面积达7012万平米。其中,深圳的48个项目规划建筑面积就达到3124万平方米,若这些项目都能成功拿下开发权或获得完整土地权证,那么恒大在城市更新领域完全可与深圳的传统城市更新大户佳兆业、华润置地、鸿荣源等一较高低;再比如华润置地,近百个城市更新项目,87%储备位于粤港澳大湾区,过半位于深圳!


……


总体来看,这些坐拥巨量城市更新项目的房企,总部位于深圳的最多,其次是广州。而除了有公开数据的,广深两地还隐藏着诸多城市更新的大鳄,比如鸿荣源、保利发展等,也难怪越来越多的外来房企纷纷抢滩大湾区了。城市更新,已成为房企争夺的制高点。


03

谁能在未来的争夺战中胜出?

以下三种能力居其一就能称王


借助城市更新,可以拿到地,拿到便宜的地,可是,相较原来拿地、建房、卖房的模式,城市更新更像跑马拉松,十分考验房企的耐力。


而且,经过多年发展迭代,城市更新早已不再是对物理空间推倒重建的简单改造,而是对经济、民生、科技、文化和生态的系统提升,强调片区整体利益平衡,注重产业赋能、文化保育、生态智慧,并突出“有机城市更新”。


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▲中国城市更新的发展进程(来源:华润置地)


这意味着,城市更新更像是一朵玫瑰,娇艳欲滴,但是却带着刺,搞不好,花没摘到,却可能被刺刺伤。


那会,谁会成为未来的城市更新之王?!


拓展能力强,可成土储之王


今天的土储,就是明天的规模。对城市更新来说,同样如此。虽然根据各地的规划,城市更新的规模巨大,但终究不是无限的,而且项目有优质和非优质之分,想要提前抢占优质的资源,拓展的能力就显得十分重要。


前面提到的时代中国,就对城市更新部下重兵,采用多团队大兵团作战方式进行拓展。


以官湖村城市更新项目为例,为了获取村民的支持,时代中国除了在公司层面成立官湖村城市更新事业部,还开工资聘请了70位当地村民做宣传工作,最终杀出重围。 


即便是外来房企,同样有很多生猛的存在。

比如,根据广州市公共资源中心数据,2019上半年,公开招标确定旧村改造企业合作总用地面积为1745.39万㎡。上海升龙就拿下了1186.28万㎡,占了绝大部分。虽然只有黄埔区的汤村改造项目相对在靠近市中心,其余两个都分布在外围区域,但这个成绩也已经十分不错。


转化能力强,可成规模之王


招拍挂拿地,要拼刺刀,土地价格贵,但好处是,周转快,有的拿地就能开工,比较容易算账。城市更新则不然,属于典型的慢周转。


郭英成就曾表示:佳兆业每个旧改项目开发周期五到六年,资金沉淀周期过长,“投进去之后全都是负债”。


其实,能将开发周期控制在五六年,已经非常不错。毕竟有很多项目,开发商换了几茬,过了十几年还没开工,甚至活活将入局的房企拖死。


拓展能力决定规模,但是转化能力才能释放业绩!


郭英成之所以说城市更新是佳兆业最强的竞争力之一,是因为其每年都能稳定地转化城市更新项目。年报显示,2008-2018年,佳兆业每年转化的总建筑面积约94万平方米的城市更新项目。


去年,佳兆业推出平湖佳兆业广场、盐田佳兆业城市广场、佳兆业未来城等4个城市更新项目,可售货值为437亿,占了佳兆业去年下半年831亿可售货值的过半。


未来3-5年,佳兆业还有14个城市更新项目陆续供地,其中,深圳11个,广州3个,仅深圳可售货值就超过3000亿元。


为何佳兆业能这么稳定地转化?

概括起来主要有以下几点:一是佳兆业先取得业主信任再拿地,其他房企是先拿地再试图取得业主信任;二是将别人眼中的“钉子户”视为“困难户”,想方设法帮助;三是做熟不做生;四是多产业(佳兆业旗下拥有近20个产业)赋能、全链条能力(地产全产业链经营能力)


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也有房企跟基金公司合作,让基金公司拓展和完成转化,自己再加价买过来,那相当于是净地了。


运营能力强,可成利润之王


佳兆业郭英成曾透露,深圳旧改项目毛利率为50%左右,广州为40%,惠州、中山等城市则为26%左右。


而数据显示,2019年上半年,时代中国城市更新项目的毛利率高达84.9%,是公司整体毛利率32.5%的2.6倍!全年的表现也很亮眼,2019年,城市更新为时代中国在贡献了21.7亿元的收入,成为企业第二大收入来源,高达50.13%的毛利率,对公司的盈利能力起到了极大的支撑。


华润置地旧改项目的毛利也不低。2018年,华润置地综合毛利率达48.1%。彼时,华润置地董事会主席唐勇也曾公开坦承:“2018年的毛利润率特别高,应该是有华润城(深圳大冲城市更新项目)的结算。”


这跟项目所处位置,市场行情、政策等紧密相关,但更多的还是来自于运营能力,这决定了利润的高低。


城市更新是资产、空间的重置和组合,谈判、拆迁、开发只是开始,更重要的是资产管理的能力——商业运营和产业运营能力才是持续发展的核心竞争力,是远超传统增量开发运营能力(能力、建造能力、投资能力)范畴的全新能力。而这需要多元化的产业整合平台、超一流的商业运营能力、强大的精细管理体系、深厚的资金运作实力……没有这些能力,小打小闹可以,要做大就难了。


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▲华润置地2+X商业模式


华润城市更新项目毛利高,不单单是项目好,还在于其超强的运营能力——充分整合城市更新与商业、产业、城市建设运营、文体、康养、投资等内部资源,高效紧密合作,实现资源共享。


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▲华润置地的跨部门运营管理体系


举个例子,当年华润参与深圳“春茧”体育场馆的代建与运营,不到2年就建成了,更牛的是,一年后,“春茧”就成为全国首个运营一年即实现盈利的体育场馆!


小结


当前,各大房企在城市更新领域的动作主要有三种:一是拓展城市更新项目,二是招揽城市更新人才,三是成立城市更新集团。其中,拓展城市更新项目、抢占市场份额,是重中之重。


新的拼杀正如火如荼展开,你家房企以及作为地产人的你,准备好了吗?!


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