1天拿地达100亿,央企地产一哥要发力了
阅读:3082 2020-07-15

上半年收官,频频在各大城市拿地的保利成了大赢家。

6月29日,保利联合侨鑫以底价33.49亿元夺得广州天河科韵路一宗宅地;

同天,保利旗下子公司东莞国铁保利实业发展有限公司在东莞以底价66.01亿元夺得虎门高铁站TOD地块,另配建工程需投资23亿元。

1天之内拿地金额达百亿,进入2020年,保利有点“不一样”了。

据克而瑞数据,1-6 月公司共新增土地价值863.0亿元,位列TOP1。

疫情丝毫没有影响保利的拿地热情,反而如此凶猛,这到底是何缘由?咱们一起走进这家房企,了解来龙去脉。


01

第一央企房企


保利作为第一央企房企这点毋庸置疑。

近日,保利发布6月销售数据:

6月单月实现销售金额688.53 亿元,同比增长8.15%,环比上升46.3%;

销售面积440.5 万平方米,同比增长7.54%,环比上升38.7%;

销售均价15630.6 元/平方米,同比增长0.6%,环比上升5.4%。

在6 月销售额最高基数月下,公司销售继续保持稳增,不愧是央企房企,实力不得不让人感慨。

其实,保利的成绩一直都很优秀,从年报的数据中可见一斑。

年报显示,2019年保利实现合同销售金额4618亿,同比增长14.1%,位列行业第五。

营业收入2359亿,同比增长21.3%。且利润情况表现优异,归母净利润279.6亿,同比增长47.9%。

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图片来源:公司年报

央企队伍中,保利的规模远超第一梯队中海、华润,并且短期内被超越的可能性不大,是当之无愧的第一央企房企。

再次对比历年数据,我们可以发现:两年时间,保利从三千亿奔向快五千亿,这个成绩可以说是非常优秀了。

这就是所谓的:出身好不可怕,可怕的是比你还努力。

那么,保利到底是怎么做到的?它的核心竞争力是什么?


02

核心竞争力


作为地产龙头企业,保利构建了以银行信贷为主,股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系,具备快速获取资金的能力。

年报显示,报告期末,保利银行贷款授信总额5170亿元,剩余未使用额度为2690亿元,融资资源充裕,且公司有息负债综合融资成本仅为4.95%,极具优势。

另外,对于企业而言,还需考虑回款率指标和短债覆盖比。

而保利回款能力强,实现销售回笼超4300亿,高达93%。去年末短债覆盖比2.1倍,资金稳健。

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图片来源:公司年报

资产负债率仅为77.79%,较年初降低0.18个百分点;净负债率56.91%,这个数字在行业算得上较低水平,同比大幅降低23.6个百分点

可以看出,保利的资产结构稳健,抗风险能力突出。评级机构普尔、穆迪、惠誉均给予肯定,展望为稳定。

在战略布局上,保利也取得了显著效果。

公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%,珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。

单城签约过百亿城市13个,合约销售金额达2500亿元,销售贡献占比达54%。

保利在全国11个城市中销售金额排名当地第一,25个城市进入前三。

在大本营广州实现销售超420亿元,佛山、武汉、北京超200亿元,福州、西安、三亚等首次突破100亿元。

得益于城市深耕,保利实现了销售大幅增长。

企业管理当然离不开专业、高效的管理团队。保利总部228人,算一算,人均效能可是不低,与万科有一拼,让人不得不服。

正是有这样的竞争力,保利才可以有底气直面危机,不断增长。


03

2020拿地积极


作为央企,在土地资源、融资、城市旧改层面,相对民营房企,他们先天就更有优势。

但优势是一回事,怎么将企业做大做强又是另外一回事。

如果一把好牌没打好,等于白费,真正取胜的秘诀还是要把握市场节奏,保利这点就掌握得很好。

作为央企龙头的保利,一直都是较精准地把握市场节奏的代表。根据土地市场变化灵活调整节奏,“不随众,不盲从”。

从2019年拿地金额的排名榜来看,保利在拿地超千亿的房企中排在第三,拿地力度有所下降——

新增拓展项目127个,拓展成本1555亿元,新增计容面积2680万平米,同比下降14.0%

但是,拿地质量有提升。

2019年新增土储金额的权益比例提升至71%,且新增货量中,住宅占比高达84%。

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图片来源:公司年报

从新增土地分布城市看,一线城市、二线城市和三四线城市拿地面积占比分别是6%、38%和56%。

从新增土储分布区域看,京津冀、长三角、珠三角和中西部的拿地占比分别是16%、16%、40%和28%。

由此可见,保利是以中心城市为核心,以城市群、都市圈为延展的区域布局结构。

从拿地成本看,控制得当。平均楼面地价5802元/平米,溢价率仅为14%,足以充分体现对拿地节奏的把控。

截至2019 年末,保利拥有在建面积13158万平方米、待开发面积8112万平方米,其中 38 个核心城市占比达58%,项目资源丰富且质地优良,预计未售土储可满足未来3-4年开发需求,为未来的业绩增长打下坚实的基础。

虽说土储丰富,但进入2020年,保利大幅加大了拿地力度。

这在4月16日的业绩问答会上就有了端倪,彼时保利方面表示将聚焦中心城市及重点城市群,继续加大土地储备。

克尔瑞数据显示,上半年百强房企拿地节奏先抑后扬,保利新增土地863亿,位列第一。

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图片来源:克而瑞数据

2020年上半年,新增货值百强门槛达到79.6亿元,环比上涨19%,同比上涨1%。

共13家房企新增货值突破千亿,其中保利位列货值榜第二名,货值超过2000亿。

仅6月单月来说,拿地暂弱,新增项目5个,分别是广州、郑州、福州、东莞、青岛5个城市。布局优化能级分布上,一二线:三四线为4:1,以核心一二线城市或核心城市圈为主。

拿地凶猛,保利,2020年要加速了。

这让地产君想起,在去年5月份举行的股东周年大会上,宋广菊说“保利重回前三是一个3至5年(2022-2024)的目标”。

看来,大概率是在为这个目标奋斗。


结 


TOP5房企、第一央企房企、军事化背景······

提及保利,人们总能第一时间想到这些关键词。

作为血统纯正的央企,保利早在2012年就实现千亿规模,是仅次于万科之后第二个实现千亿的房企。

保利可不止步于此。

2016年踏入2000亿阵营;2017年踏入3000亿阵营;2018年4000亿阵营;2019年4700亿,增长率虽有所下降,但利润增长率优于碧万恒。

进入2020年,保利再次发力,拿地凶猛。

巨量的土储为销售高增长提供了充足的“弹药”,期待保利的年终成绩单。

也许,2020年大概会是保利另一个里程碑式的年份。


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