如果说最近几年串红的房地产品牌,那么金茂肯定算是其中之一


对于这么一家开发商,应该是少有的品质和规模得到同时提升的开发商

但是你说金茂为什么可以成功,可能99%的朋友会脱口而出金茂府这三个字,因为这条产品线占据了一个非常独特的赛道:科技住宅,从而很快在市场里产生共鸣

我曾经也是坚定的这么认为的

但是自从我去了一个地方,一个金茂在20年前就整体开发过的地方

我用双脚来来回回走了3遍,才知道原来当年还叫方兴的金茂,就已经这么厉害了

今天带着真有好房的妹子@巧克丽丽和大家好好分析下这个地方,很多人可能听过这个地方,但是一定没有这么彻底的解读过和看过

叫北外滩,今天借大家一点时间和大家聊聊这个地方,大家一边看一边记得,这都是20多前


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北外滩,其实是上海市虹口区临近黄浦江的一个板块。不过,我们通常意义中的北外滩是指,北外滩板块中和陆家嘴对望的滨江地带

而我们今天要说的“北外滩”,是这个滨江地带中最大的,也是自成体系的一个建筑群,金茂北外滩,又称星外滩,这里是国际金融航运集聚区

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可以看到,虽然都是沿江,但这里和陆家嘴却有着完全不同的城市面貌和建筑运营体系,这背后更大的不同是城市项目的开发模式,概括起来就是“产城联动”

从目前来看整个北外滩的发展是非常成功的

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首先在滨江带构筑出了一个非常美妙的天际线

在天际线之下34栋滨江独栋国家甲级总部办公楼,总建面有150万㎡

迄今为止亚洲规模最大的绿色商办建筑群,入驻的企业都是中国航运、金融界大鳄,像国开投、中建投、工商银行、上海航运交易所等等

数据显示,这里的存在,直接让它所在区当年的财政收入同比增长了18.09%

除此之外这里还有精神地标

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不知道多少人知道北外滩这三个大球么,酷炫至极

这就是北外滩给人的第一眼,也是北外滩的表明,北外滩深刻的地方是藏在土地里面的的东西

其实金茂北外滩,分为3期:一期,上海港国际客运中心;二期,上海国际航运服务中心;三期,星港国际中心

和别的板块,或者别的滨江地带最大的不同是,这里不仅仅是建筑,还是一个精妙的运作体系

以黄浦江为坐标中心,横向延伸,我们可以看到从滨江到内陆,分别形成:滨江带+港池/绿化带/人行连廊+建筑群3种业态

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纵向来看,又分别形成:建筑群+绿化带/港池/人行连廊+地下部分

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横纵延展开来,我们会发现,这是一个完美利用周边自然环境而生成的CBD,34栋滨江建筑,各自独立,却又形成一个建筑体系

是什么给了这个“北外滩”这种特殊的气质?

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是绿色黑科技

说了太多的绿色黑科技,但是真用到实处的时候,我们会发现很多所谓的绿色建筑,可能只是换了更加节能的空调,或者使用了环保材质

但是相信我,这里的绿色黑科技,你绝对是第一次看到

我们先看一个叫“港池”的东西,在卫星地图上,它“长”这样:

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大家第一次听到这个名词,可能还有点陌生,其实,它是巧妙地借用黄浦江在北外滩这里形成的一个弯,把江水引进来,设计出了两个内嵌式的港池

它将江水引入滨江内陆,然后再通过内、外闸口调节水位,完成过往游艇放行

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这一方面形成商业办公建筑群内的水景,另一方面也通过港池水域的蒸发散热,营造出了一个舒适的微气候环境

可以说这样的水景环境,以及建筑物分布比例,是只有在北外滩才能见到的

港池能起到小范围气候微调节的作用,但对于室内来说,需要用到别的绿色科技了:江水源热泵,它的原理其实就是一个热量搬运工的概念

北外滩建筑群的地下管道部分,从黄浦江水里取水,在其地下能源中心进行冷/热交换,再将冷/暖气通过管道输送到各建筑体内

有些人可能不理解了,黄浦江的水怎么能进行热交换呢

其实在长江游过泳的人都知道,除了水深流急之外,在长江游泳的危险性还在于,江面和江面之下的温差较大,人腿容易抽筋

比如,江面还在25-30度,但江面之下3-4m可能只有18-20度,而且水温还会随着深度递减

而江水源热泵要做的就是,利用江水和外界环境的温差,来进行热量交换。比如,22度的水进去,变成18度出来,就会起到制冷作用;20度的水进去以后,变成22~23度排出,然后通过供水管可以为办公楼供暖

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这个技术,从总体效率来看,比原本的制冷机器冷却塔要高很多,能将制冷机的能效比提高15%左右,但是能耗却降低了

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用更节省的方式,得到了更大工作效率,这种绿色黑科技真的让人觉得很赞

而且就人体体感而言,跟空调带给人冷、凉的感受不同,这种江水温差带来的制冷效果,是清凉,就像盛夏古宅里的穿堂风

如果有粉丝想体验一下,可以去金茂北外滩绿化带附近找这种江水取水泵玻璃房,吹吹这附近的“江风”

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绿化带中的江水取水泵房
如今我们在住宅里感受到金茂府的科技系统,你可以想想是来自20年前开发商在北外滩的打磨研发么

没有什么是轻而易举的随便成功,都是千万次的磨砺结果

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所以我们来仔细了解下整个北外滩的这一套绿色科技

这里的黑科技,还有很多,比如:冰蓄冷技术、高性能保温隔热系统、地下车库一氧化碳控制系统、楼宇DDC自控系统、智能照明系统等数十样

但是,我最想跟大家介绍的还是这个,双幕墙

整个金茂北外滩分为3期开发,双幕墙技术,是在二期开发的“国客”项目中的引进的

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双幕墙,有很好的热学性能,他们在双层幕墙间的顶部设置了可开闭电动窗

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在夏季打开电动窗,利用热空气上升冷空气下沉的自然物理现象,加强自然通风,以减少建筑内得热;

同样,在冬季,关闭顶部的电动窗,保持双层幕墙间不产生空气对流,起到了保温作用,以减少失热

而想到采用这项技术的原因就是因为2003年非典,密闭空间对于病毒传播的恐惧,让通风成为一个很重要的建筑物需求

这其中透露了两个关键点给我们:

1、 开发商很能根据当下的情况对其建筑物进行改造升级;
2、 这些竟然是将近20年前的科技

是的,金茂北外滩,这个项目从规划到施工完成,已经将近20年

很难想象在那么多年前,金茂就已经具备构建这种建筑类型的能力

类似于这样的绿色黑科技,或者说绿色设计,这里还有很多,比如:建筑会利用雨水、中水、港池水进行综合收集、处理和回用

项目的年用水量大约在29,6298m³,而生活废水、雨水、港池水的年利用量可超过11,8519m³,非传统水源的利用率高于40%

而且,建筑群还可以根据不同用途设置各类用水计量水表

比如说灌溉采用滴灌或微喷灌等,再结合节水器具的使用,可以说在节水和水循环利用方面,这里值得上海所有的建筑学习

而且,从这些节能方法的运行逻辑中,我们可以看到很厉害的一点,这个项目的开发者很会利用自然、善待自然,而不是对抗自然

这是一个普通项目和一个产城联动项目的区别,这样的开发理念和实践能力,在目前这种高周转节奏下,显得很珍贵

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这里跟陆家嘴不同在于...

站在北外滩滨江,对面就是陆家嘴金融中心,虽然同为金融中心,但是两边的城市面貌很不相同

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陆家嘴的建筑密集程度要比北外滩高很多,给人的感觉更像是每栋楼宇都在争奇斗艳,互不相让

但是北外滩这块,从规划来看,是比较讲究和谐的,第一排建筑一定是为第二排退让的,从而为第二排留出一个非常好的观景空间和视角

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再把交通疏散、大商业大人流的东西放在后排,跟第一排形成一个错位,同时也互不影响

具体到我们的亲身体验就是

陆家嘴那边,餐厅和停车位都很难找,吃饭要等位,到每一个公共交通点的距离也都非常远,或者上面有一些硕大的天桥,大家可以散步走一走的地方非常少

而北外滩这块,居住、办公环境毫不夸张的说,非 常 舒 适,为什么?室内是自然物理作用的空调效应,走出去负1/2层是商业

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地面或者地面之上,架起了人行环廊,这个东西走向的人行环廊,将整个金茂北外滩串联起来,上面可以散步、跑步、骑自行车,下面是渡口、或者停车库入口

再远点,是8万㎡的绿化带穿过超宽的绿化带就是黄浦江滨江景色

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这里是对所有人开放的,所以路上随处可见很多附近居民和观光客

所以,这里会成为下一个陆家嘴吗?

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虹口北外滩,是上世纪著名的货运码头

但随着水运的衰弱,北外滩的码头功能也逐渐退化,到上世纪末90年代初,北外滩出现在政府批文里的定位是这样的:

国务院关于上海市两个中⼼建设的批⽂中中明确:“发展北外滩、陆家嘴、临港等航运服务集聚区”。

上海市明确了北外滩重点发展的六⼤功能,⽀持北外滩“发展航运交易、航运⾦融、航运咨询、⼝岸服务、航运仲裁、国际客运等航运服务业”

北外滩可能成为下一个陆家嘴,但是陆家嘴永远成不了北外滩,这背后的一个根本原因就是我们前文提到的四个字:产城联动

“产城联动”开发模式,意味着土地不是被一块块散卖出去的,而是在很大的一块区域内,进行整体开发

也就是说,不仅仅建造办公楼,还根据地形、水文等自然地理条件,构建滨江景观带、绿化带、人行回廊等等,更重要的是,还要引进产业,这对于一个区域整体发展而言是有长远利好的

而且随着“金茂北外滩”的出现,其所在虹口北外滩板块,也被整体盘活了,各类商业和住宅用地正在不断被划出,待启动

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那为什么像金茂北外滩这样的“产城联动”规划越来越少?又为什么是金茂做了“产城联动”这件事呢?

能做“产城联动”的开发商,少之又少,在房企高负债率的时代,各家不得不追逐高周转,能静下来用心开发一个项目,乃至一个“小城”的开发商太稀缺了

而金茂当时能拿下北外滩滨江这个地块,也是因为它对城市开发的匠心精神以及超强的商业运营能力

比如说,金茂北外滩这些绿色建筑群,其中所有的绿建投入都增加了项目成本,而带来的回报是给到实际使用人的,他们未来的投入会非常低

也只有这么执着,才有可能看到今天的北外滩,成为了滨江带里独一份的地方

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最后大家记得一句话:你以为很牛逼的人,其实都已经牛逼很久


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