珠海，毗邻澳门的地界，有一个“小澳门”。

得益于优越的地理位置，从清代一直到解放初期，这里形成了一个集市中心，覆盖了20多个乡村。当时买卖自由、市场兴旺，24小时通宵集市甚至长期活跃在这一村庄里。

1980年8月，在邓公的倡导下，南海之滨的四座城市被“画进圈内”，改革开放的春风把这片土地吹得火热。

随着巨量人口的涌入，昔日的“小澳门”，变得日渐拥挤。

陈旧落后的设施、日益狭窄的村路、层出不穷的安全隐患，这座拥有700年历史的村落，已成为珠海历史最久、规模最大的城中村之一。

仅仅数公里之外，广珠城轨明珠站列车呼啸而过，这里高楼林立、街道繁华。

巨大的落差之下，城中村的阴影笼罩着翠微村。

村里的环境触目惊心。斑驳脱落的墙体、凌乱裸露的电线、房屋边上堆满了五颜六色的垃圾，路人只能掩鼻而行。由于地势低洼，一到下雨天，村里就成了“水塘”，各种脏臭的物体漂浮在及膝的污水中，令村民苦不堪言。

翠微村的村民每天都活在无尽的纠结之中。一方面，他们对新生活充满期待；另一方面，他们又对祖辈居住的老宅抱有留恋。照现有的条件看，这似乎是一种遥不可及的奢望。

奥园的到来让村民们的“奢望”有了实现的可能。

2019年10月的最后一天，奥园集团正式成为珠海翠微旧村改造项目实施主体。针对翠微村的情况，奥园在细致的调研后，提出了“整体拆建+局部保护”的改造方式。

高楼、社区、商超、学校、古庙、街巷……现代生活与古老记忆，将在这里完美交融。

可以想象，在不久的未来，一个留住了乡愁的现代化高品质社区，将呈现在翠微村村民的面前。

脏乱差的一切，都将成为翠微村的历史。

棘手的城中村

在广东沿海，像翠微村这样的城中村，多如牛毛。

它们如雨后春笋，随着改革开放的春风蔓延、扎根。

据不完全统计，仅省会广州一地，就有约300座城中村，容纳了超过500万的外来人口，相当于整个汕头市的人口数量。

广州被视为外来打工者的天堂，年轻人来到这里淘金，身体安放之处，就是那一幢幢出租屋小楼。

老六第一次来广州的时候，被住处的“风景”惊呆了：

楼房密密麻麻，大多四五层，每层四五十平米。除了一二层村民自己居住外，其余的楼层全部隔成独门独户的单间或一室一厅，每户租金少则几百，多则上千。

打开窗户，你就可以和隔壁楼里的村民握手。

“握手楼”下，是一模一样的发廊、大排档、杂货铺。巷子尽头还是巷子，房子对面还是房子。有人开玩笑：就算美国海军陆战队，进到广州的城中村都会迷路。

2001年，时任总理朱镕基在广州走了一圈，委婉地感慨：

来广东走了一镇又一镇，镇镇像农村；走了一村又一村，村村像城镇。

初来广州打拼的年轻人，大都曾委身于这样的城中村。网易创始人丁磊，就曾在广州的石牌村度过了创业初期的时光。

时至今日，广州市区的面积已经从改革开放初期的不足50平方公里，到如今的7000余平方公里。广州突飞猛进的城镇化进程，既为庞大的农村人口进城就业提供了机会，客观上也让“城市包围农村”，造就了如今“城中村”林立的局面和一系列问题。

“城中有村，村中有城，村外现代化，村内脏乱差”。

这是广州城中村的真实写照。城中村内往往采光通风差，缺少公共绿地，道路建设、供水供电、垃圾处理等基础设施不完善，在居住和治安管理上都存在巨大隐患，与广州城市经济、社会空间发展极不协调。

一边是日益稀缺的土地资源、一边是亟需改造的城中村。在这种状况下，旧改城市更新，被推上了日程。

而城中村的改造，也成为每一个城市最棘手的问题之一。

城市更新的难点

2009年，国土资源部与广东签了一个协议：

共同建设节约集约用地试点，在全国率先开展城市“三旧”改造试点，把“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造成“新城市、新产业、新社区”。

广东旧改自此拉开帷幕。

相比于传统的开发商招拍挂，城市更新的难度要大得多。

新建住宅，是在一张白纸上画画，想象空间充足。而城市更新，不仅要拆要建，还得迁居安置，好比戴着镣铐跳舞。

在特区珠海，城中村的痼疾让这座“浪漫之城”一点也不浪漫。

典型的，是珠海前山梅溪村。在上世纪八九十年代，梅溪村厂房遍地、人流如潮。彼时，改革开放春雷滚滚，作为珠海主城区，香洲涌现了一批如梅溪工业园这样的工业区，为珠海经济社会发展起步作出了重要贡献。

如今，产业的变迁带动城市的发展，劳动密集型的老旧工业园区无法适应时代的发展，陷入了厂房空置、集体经济发展停滞、人居环境日渐凋零的窘境。

“以前乌泱泱，现在空荡荡。”

“几年前住在平房里，周围什么都没有。买个菜要走很远，周边环境更是污糟邋遢。”

▲改造前的梅溪村

恶劣的环境让村民苦不堪言。

变化发生在2015年，这一年的5月9日，梅溪旧工业区改造项目——珠海奥园广场正式奠基开工，奥园集团仅用了三年时间就完成更新改造，珠海奥园广场于2018年7月实现开业。

“每一座旧厂房、旧村庄的倒下，就有一栋栋崭新的居民楼或高级商业区拔地而起。”

三年时间，脏乱差的厂区变成了集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮、商务、居住多功能为一体的国际时尚商业中心。

▲珠海奥园广场

在梅溪村土生土长、目前在珠海奥园广场商场工作的王女士感叹：

“做梦也没想到村里能建起这么高档的商场。”

城市更新的智慧

在传统的观念里，城市旧改往往伴随着造富神话。“拆迁户”也一度成为一夜暴富的代名词。

当年，广州市琶洲改造之后，村民个个身家不菲。改造后，琶洲新村市场价涨到六万多一平米，租金变成了五六十一平米。

旧改最开始是钱和补偿的问题，但到最后能不能成功，却变成了“人”的问题。

一个最关键的问题是：城中村的原住民，如何融入到城市中去？

中国奥园在珠海奥园广场交出了自己的答卷。他们竭力做出了一个多样化共存的生态，努力让产城人、传统与生态、原住民和外来人口融合在一起。

在珠海奥园广场，中国奥园建商场、建写字楼、建住宅，一个多功能的社区拔地而起。

▲珠海奥园广场

2018年7月珠海奥园广场开业，人流如织，很快成为了区域的商业中心。这里不仅成为了一片现代化住宅区，还成为了该区域的办公和商业中心。

而且，随着珠海奥园广场的火爆，许多原来的村民都在这里实现了就业，进一步带动了当地经济的发展。

一个破败的城中村，变成了一个产城人共存的巨大生态！

在中国奥园看来，旧改并非简单的“以旧换新”、“推倒重建”，而是重塑城市功能，打造充满人文和现代气息的城市地标，并留住历史记忆，实现共生共赢。

在这种理念的指引下，时至今日，奥园已经拥有逾30个城市更新项目，并有40多个项目正在有序推进中。

在一场场城市更新的战役中，奥园逐渐形成了一套特有的旧改模式。

在城市更新工作中，奥园始终维护原权利人合法权益，调动参与旧改各方和村民的积极性，通过“专业团队+复合产业”的方式，将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业融入旧改项目，形成独特的“奥园旧改模式”。

在珠海奥园广场、在翠微村、在每一个旧改项目中，奥园都在践行这一模式并得到了令人满意的反馈。

“中国房地产上半场是拍地，那么下半场就是城市更新。”

理论上来说，所有房企都可以参与城市更新，但并非所有房企都有城市更新的实力。

奥园模式成功的背后，得益于中国奥园集团整体的战略支持。作为年销售额超千亿的跨国企业，中国奥园已形成“一业为主，纵向发展”的发展战略，将产业导入也是中国奥园城市更新的重要战略。

与普通的房地产开发相比，城市更新项目投资力度更大，需要房企有强大的资金、产业、资源导入、资源整合实力。

 ▲奥园城市更新的六大优势

这些因素缺一不可，而奥园恰恰都有。

尾声

如果说三四线城市的棚改主要是满足人们的居住需求，那么一二线城市的旧改则要更大地挖掘土地价值——创造产业、拉动消费、创造就业。

这就意味着，旧改对房企的综合运营能力，远远超出棚改。

旧改，不仅仅是资金和土地存量的比拼，更是综合运营能力的深度较量。

中指院最新的研究报告显示：2016—2020年，我国城镇住宅拆迁、改造需求将达到29.33亿平米，占住房总体要求的34.4%。

从增量时代走向存量时代，传统的“高周转”模式也许无法适应时代的发展。如何盘活“旧资产”，将是新时代房企的任务和竞争力所在！

2016年7月，中国奥园成立了专业的城市更新公司——奥园城市更新集团，实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。

时至今日，奥园城市更新从大湾区走向全国，已成为不可忽视的“旧改新星”。

在广州，奥园城市更新项目遍布荔湾、黄埔、番禺、南沙、增城等区。其中，参与改造的广州市增城区南坣村，是增城区第一个通过公开招商方式进行更新改造的旧村，自启动签约以来，仅用45个有效工作日突破8成，刷新增城区旧改签约记录。

除此之外，2020年以来，中国奥园还先后与卓志集团签约开发广州黄埔嘉利码头改造项目，并联合广东合汇、粤港澳大湾区产融投资，顺利成为广州市增城区朱村街横塱村旧改项目的合作企业；成功中标东莞清溪镇城市更新项目前期服务商，持续扩张大湾区的城市更新业务。

▲奥园城市更新代表项目（部分）

“过五关”“斩六将”的奥园，正在城市更新的赛道上，开辟出一片属于自己的天地。

在珠海翠微村，中国奥园正在为这座有着700年历史的古村掀开新的一页。

奥园在村里成立了“城市更新集团党支部”和村民监事小组，做好安全文明生产和定期向村民反馈返村物业建设和交付进度，村民们十分满意。

未来，这里不仅将建起现代化的住宅和商业中心，原有的三王庙、韦家大宅等重要的历史建筑也将得到保护和翻新，翠微古村的“七街七里一条巷”，也将在这里被重新呈现。

▲翠微村改造更新项目效果图

一个新的城市更新样本，将在这里诞生。