日本三大都市圈人口密集，商业地产发展相对成熟，其城市发展历程、居民生活方式和消费习惯都与中国有很多相似的地方。从最初模仿美国购物中心的开发理念，到今天形成自己独特的业态体系，日本商业开发有很多方面的经验教训和发展模式都值得中国商业地产去研究和借鉴。

提到日本的商业主要看两大类企业，一类是日本叫流通业的企业，例如：百货商店、便利店、超市等具体商业业态企业，这类企业结合日本人的精细化管理以及上下游产业链的整合取得了一定的成绩，也有一些值得借鉴经验。

另一类，也是本文重点关注的，属于综合地产开发商（Real Estate）。日本地产界经历了高速发展、泡沫经济、全球经济危机等历史时期之后，现在终于迈进了成熟稳定发展期。

区位对于地产开发，特别是商业地产开发，至关重要，谁能占据核心城市和核心商圈，谁就能获得更高的成功几率。在土地私有制的日本，这更是毋庸置疑。在东京都核心区域获取一块成规模可以开发的用地，是非常不容易的。

三菱地所集团是日本第二大综合地产开发商，2019年营业收入12,632日元（大约820亿人民币），总资产达到57,741亿日元（大约3,750亿人民币）。从1890年购入的丸之内（东京站周边地区），历经130年，以拥有优质资产作为绝对优势，推进不动产事业发展。1989年，公司全资购买了纽约的房地产开发公司洛克菲勒集团，并拥有了洛克菲勒中心，在向海外市场拓展和收购上也拥有丰富的成功经验。

“富二代”的三菱地所继承了祖业，以优质资产为核心，不断巩固和壮大自身事业。现在丸之内地区的TOD商业中心可以称得上是世界最先进的TOD项目之一。

丸之内地区的基本数据（2019年）

资料来源：三菱地所集团面向个人股东公司说明资料

丸之内地区主要是从2002年进入第三次大开发和改造，在第三次城市更新改造中更加兼容了历史传承和可持续性发展。丸之内地区面积大约120公顷，在徒步范围内有13个车站和28条路线可利用，通过地下步行通道和各大商厦的地下通道，形成以东京站丸之内地下公共广场为中心的地下商业空间，可不淋雨参观区域所有景点。

更新改造大幅提升土地和资产价值，第三次改造之后，整体建筑面积增加了1.63倍，店铺数量增加了3倍。丸之内地区物业占三菱地所集团自持物业的1/3，为集团的租金收益贡献了60%。

资料来源：三菱地所集团主页介绍整理

丸之内地区已有多个综合型商业设施，以及各种文化娱乐设施。同时，通过改造，还增加了代表日本特色的商业设施以及国际商务中心。

丸之内具有特色的地下商业街区

丸之内特色地下商业街——东京駅一番街的特色值是其形成国际商业街区的秘诀。东京駅一番街主要由三个片区组成，分别是：东京动漫人物街、东京拉面街、东京零食乐园，主题分明，每个片区驻店的店家也不同，伴手礼、知名拉面、各种卡通人物，都可以在这里看到。

丸之内地区的改造，在外部开放空间和现场公共空间（地面和地下）做出很大突破，使得这个地区不再只是商务人士的街区。

其主要街道“丸之内中通”（Marunouchi Nakadori），从“汽车的通道”到“以人为中心的空间”，路上常常挤满购物和观光的人们。

丸之内地区的公共开放空间

改造后，客群数量明显提升，结构发生了巨大变化，现在的丸之内区域可以让工作的人、生活的人、来游玩的人都能找到自己心仪的项目。

丸之内地区的人群变化（2002-2016）

资料来源：三菱地所集团内部公司说明资料

丸之内地区，拥有丰富多彩的高品质活动，不断激发区域活力。例如：“丸之内彩灯节”、“丸之内泼水节”和“东京丸之内盂兰盆舞大会”。

“丸之内彩灯节”会在“丸之内中通”路周边200棵树上悬挂约有100万颗闪烁的LED，并且举办各种活动，让前来游玩的人乐在其中，从而激发了整个区域的活力，也提升了它在国际上的竞争力。

即便是占据了核心商圈，丸之内地区也一直坚持与时俱进，不断创新发展模式。用丰富多彩的活动，提升价值、体现软实力。

坐拥丸之内、洛克菲勒中心这些核心资产以外，“富二代”三菱地所并未止步，还创办了Mark is等商业品牌，主要针对中产阶级在都市圈内的布局，其致胜的核心法宝是站在提升整体区域价值的角度去全方位地考虑商业的发展，不断创新，不断推动城市的变迁，敢于接受时代和城市的变化和考验，精诚之至，久久为功，最终才能实现企业价值和区域价值的共同成长，成就一代商业传奇，商业地产群雄逐鹿时代，修炼内功是永恒王道。