直击业绩会 | 华润置地上半年完成千亿签约额,二季度拿地节奏放缓
阅读:2875 2020-08-28

疫情在华润置地的半年报里留下了明显的印记。

8月26日,华润置地披露的2020年半年报显示,报告期内,其实现综合营业额为448.7亿元,同比下降2.1%;股东应占溢利约为115.4亿元,同比下降9.3%。

其中,开发物业营业额为359.7亿元,同比下降1.7%;投资物业(包括酒店经营)租金收入为49.9亿元,同比下降12.5%。

华润置地首席财务官郭世清在同日举行的线上中期业绩会上解释称,上半年疫情的影响使得公司投资物业评估增值下降,影响了归属于股东的净利润。

在物业销售方面,华润置地上半年完成销售额约1108.22亿元,同比下滑约6%,占全年销售目标2620亿元的42.3%

“2020年下半年,公司可售货值4122亿元,其中一二线占比约83%,住宅产品占到73%;下半年新推货值约为2500亿元,三季度和四季度占比约40%-60%。”郭世清称,“公司有信心达成全年2620亿元的销售目标。”

在公布中期业绩的同时,华润置地分拆物业上市的消息也一并落地。截至6月末,华润置地物业在管面积1.12亿平方米。

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01
毛利率再下滑


华润置地“2+X”商业模式中“2”的表现,在上半年出现了不同程度的下滑。

中报显示,华润置地上半年开发物业营业额为359.7亿元,按年下降1.7%;投资物业(包括酒店经营)租金收入为49.9亿元,按年下降12.5%。

管理层解释,开发物业方面,上半年公司结算面积同比增长18.2%,但从结算项目城市分布结构来看,一线城市结算占比同比下降,结算均价从上年同期的14783元降至12289元,降幅达16.9%。

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投资物业受疫情影响明显,整体收益下降。其中,购物中心租金收入39.1亿元,按年下降8.9%;写字楼受增量项目推动,收入按年增长5.8%至7.3亿元;酒店业务受疫情影响严重,营业收入按年下降51%至3.5亿元。

同时,华润置地的毛利率也出现了较明显的下滑。

数据显示,上半年其综合毛利率为33.5%,较上年同期的38.2%下降4.7个百分点。其中,开发物业毛利率为31.1%,同比下降4.9个百分点;投资物业(包括酒店经营)毛利率为67.7%,同比微增0.1个百分点。

花旗发布的报告指,因高毛利率的深圳业务入账下降,毛利率亦一如预期地降低,由去年上半年的38.2%、去年全年的37.9%,降至今年上半年的33.5%

华润置地总裁李欣在业绩会上表示,“行业发展到今天,地价不断走高,房地比一直在降,行业毛利率呈下降趋势,从过往三四年出让的土地来看,我们判断这是一个定势。”


值得一提的是,2020年初的业绩会上,李欣就曾表示,毛利率在今年为30%-35%,以后增长大概在30%左右。这也意味着未来华润置地毛利率水平或可能进一步走低。


不过,对于未来,华润置地仍保持较高的期待。

据披露,截至6月末,华润置地已签未结算开发物业营业额约2304亿元,其中,约有1070亿元将于2020年下半年结算,未来三年可结算面积较高。

在投资物业方面,华润置地管理层初步预计,2020年该项收入约为120亿元,同时从2021年开始可恢复15%以上的年复合增速

若以15%的复合增速、120亿元为基础进行测算,“到2025年,租金收入可达到241亿元;如果按照20%复合增长算,到2025年则有300亿元”,郭世清表示。


02
勾地占比约4成


华润置地前6个月累计实现销售额1108亿元,同比有6.73%的下降,但也达成了年初业绩会上李欣提出的“半年千亿”的目标。

进入7月份,华润置地单月实现合同销售金额约239.7亿元,7个月累计销售额达到1347.88亿元,较上年同期的1314.65亿元增长2.53%。


对于全年2620亿元的销售目标,华润置地管理层毫不例外地表达了信心,7、8月份的销售额已有较好的表现,“后期的供货,在8-12月份预计有超过35个项目首开。目前来看,从供货节奏、市场情况、客户积累等方面综合来讲,我们有信心在未来4个月时间,完成全年销售目标”。


销售额稳步恢复的同时,华润置地在纳储方面同比有所下降。

报告期内,华润置地共新获取项目30个,新增土储495万平方米,总地价589亿元,权益地价388亿元,总货值约1200亿元

相较于2019年同期820.6亿元的总地价、1021万平方米的新增土储来说,华润置地上半年的拿地步伐稍显放缓。

“上半年并没有刻意地(规划)比去年多或少。”在被问到上半年拿地情况时,华润置地管理层表示,疫情期间的短暂窗口期,其积极把握,一季度的权益拿地金额行业排名第二随着二季度土地市场的疾速升温,华润置地的拿地速度也放缓。

“应该说,拍到手的这些开发商,按照我们测算,其毛利率和净利率都非常低,(我们)在这种情况下保持理性、保持定力,严守回报底线,因此二季度没有盲目去追高。”

华润置地管理层表示,以上半年388亿元的权益投资计,“我们在所有开发商中权益拿地金额排名第九,我们总销售额排名第十,所以应该说我们并没有明显的落后”。

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除了公开市场拿地,华润置地还在非公开市场进行投资。据披露,上半年华润置地在非公开市场拿地的主要花费近110亿元

“从上半年的投资情况来看,勾地项目是零溢价,毛利率等比正常土拍市场拿地的项目要好。”李欣表示,包括场馆代建、旧改、TOD、勾地等多种方式上,未来都可能给华润置地创造一些独特的资源获取的机会。

另据华润置地进一步披露,截至8月20日,其共获取40个项目,合同地价732亿元,权益地价527亿元,权益面积为556万平方米,权益货值为1128亿元,平均地价在9666元/平方米;分布上,面积和货值方面来看,一二线城市的占比皆在80%左右

“这也比较符合我们今年年初确定的‘调结构、调结构、调布局’的总体要求。”李欣称,“三四季度,我们判断也有出现窗口期的可能性,包括投资并购的可能性,我们也会紧紧抓住。总体来讲,今年上半年获取的土储总的毛利率水平应该是比较高的,因为勾地的比例差不多占到40%左右。”


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