作者| 符小云   编辑|乐燕红

五矿地产董事长何剑波曾针对企业管理说过一句话：“一个人可以骑行得更快，一群人可以骑行得更远。”空降五矿地产5年，由他带领的五矿地产确实曾经有骑行爬坡的冲劲与夙愿，眼看着同行“赛手”闯进千亿，五矿地产却经历着老牌央企的后继乏力。

两年前，五矿地产曾将销售目标锁定在150亿元，然而，即便是卯足了劲其在2019年其销售额也仅仅达到86.5亿元，同样是两年前立下2020年签约销售额达到400亿元的豪情壮志，也因为一场疫情留下了“一地残阳”。

近日，五矿地产公布2020上半年销售业绩。五矿地产上半年签约销售额为55.9亿元，完成率仅为当年设置目标的27.9%；上半年营业收入为26.73亿港元，同比减少52.3%；期内毛利率跌至17.3%；与此同时，归属股东净利润5430万港元，同比减少93.3%。

梳理诸多断崖式下行的数据，称得上可喜的是，五矿地产签约销售总额实现同比上升 36.0%至55.90亿元，签约销售总楼面面积为 258000 平方米，同比上升 11.2%，平均售价上升 22.6%至每平方米约 21700 元人民币。

多项目亮红灯的同时，因为“粮草”紧缺，五矿地产不得不走上了向母公司“索取”及噬血的路途，一场大范围的“左手”倒“右手”的资本戏码正在火速上演。

五年前，时值央企整合浪潮，中冶集团整体并入五矿集团传言纷纷扬扬，而重组完成后五矿集团总资产达到7000亿元的“旗舰”预期也曾让五矿地产与中冶置业整合成为业内猜测对象。

可是，现实的境况是，即便五年过去，整合进程依旧未有实质性的下文，而五矿地产及中冶置业这两位“难兄难弟”也在各自的赛道中蹒跚前行。尽管如此，五矿地产内部整合的趋势却呈现端倪。

对于中期业绩差强人意的现状，五矿地产在半年报中给出的解释是，由于本公司房地产发展项目数量较少，物业交付时间分布不均，导致公司期内交付面积减少，且在房住不炒的整体理念及政府对房地产限价政策调控持续的市场环境下，销售均价下跌及毛利率受压。

腾讯房产查阅半年报整理发现，在2020年新增的28个项目中，北京如园、天津中国五矿商务大厦、南京五矿 • 九玺台项目、南京五矿 • 崇文金城、长沙五矿 •龙湾国际社区、长沙格兰小镇已接近全部售出，南京晏山居该项目已售出 98%总可售建筑面积，营口五矿 • 铂海湾首六期已交付买家；处于尾盘阶段并能在今年或明年实现交付的有南京金陵府、长沙五矿 • 沁园金城、惠州五矿 •哈施塔特、佛山五矿 •崇文金城、广州万樾台、武汉万境水岸等项目。

开发进行中并已经有交付的项目包括廊坊哈洛小镇、南京五矿 • 澜悦栖原、南京五矿 • 澜悦方山、南京江山大境、武汉五矿• 澜悦云玺等。

真正称得上在建的新盘屈指可数，仅有南京澜悦溪山家园、成都 五矿 •西棠雅园、长沙南湖项目、成都未来生态城、广州五矿招商鹭山府、广州五矿 • 壹云台、广州郎云花园、深圳万樾府，而香港油塘项目预计于二零二零年第四季开售，在二零二三年第一季竣工。

“仓储”是支撑房企销售额收入的来源，此时出售项目的紧缺及交付进程的迟缓必然直接影射到营业收入的“滑铁卢”中，而在公开土拍拿地中的缺席也侧面反映出五矿地产大后方“粮草”补给方面的缺陷。

半年报显示，五矿地产实现营业收入26.73亿港元，同比下降52.3%。其中，房地产发展经营分部之收入下降52.7%至24.26亿港元；专业建筑经营分部之收入减少50.5%至2.16亿港元;物业投资经营分部之收入减少13.3%至3120万港元。

心有冲刺奔跑的决心，而力道上却呈现不足，腾讯房产发现2020年五矿地产在公开市场中鲜有拿地。遭遇粮草不足，五矿地产将粮仓的目光直接投向了母公司。

今年6月，五矿地产开始于母公司中国五矿在包括湖南及天津在内之若干非上市业务整合。斥资约28亿收购母公司资产，本次交易为五矿地产增加约 303 万平方米土地储备，收购资产包括分布于 5个城市11个房地产开发项目及1家物业管理公司，71%为住宅，其余为社区配套商业且二线城市占比高达 71%。收购资产均为五矿地产已托管的中国五矿房地产开发与建设业务之非上市资产，这也为五矿地产的土储增加了近七成 。

无独有偶的是，此前，五矿地产曾四次向母公司注资，土地储备累计增长超150万平方米。五矿地产方面表示，资产收购一事可有效提升资源整合，降低集团内部竞争，强化企业管治水平。

背靠大树好乘凉，有央企背书及资金援驰向来是五矿地产的优势，而此种剪不断理还乱的关系一定程度上也阻碍了五矿地产自力更生的勇毅，还未“断奶”的五矿地产更多呈现的是对“母体”的依赖，而此种方式也被视为增厚利润及改善业绩的手段，而五矿地产目前的业绩或有“注水”可能。

除了项目较少及交付缓慢所造成的业绩直观冲击之外，疫情“黑犀牛”成为五矿地产多项指标亮红灯的重要原因。

腾讯房产查询半年报发现，五矿地产的现金流对冲的对冲工具之公允值亏损4990.8万港元，同比去年的2848.1万港元增加75.23%；由于市况转差，LKF 29 之出租率及与新租户签订租约时租金均有所下调，使租金收入较去年同期下跌 25.3%，中国五矿大厦的出租率下跌幅度则相对较小，租金收入较去年同期仅轻微减少 3.9%。

在严峻的营商环境下，地区出租率及租金均普遍录得跌幅，该经营分部之收入减少 13.3% 至 0.31亿港元（二零一九年六月三十日：0.36亿港元）。

在公司支出方面，合营公司的大幅上涨也为五矿地产在输出方面增加了负担。

半年报显示，五矿地产分占联营公司其他全面支出 2177.8万港元，同比去年的452.9万港元同比增加380.86%；分占合营公司其他全面支出 163.9万港元，同比去年的30.8万港元432.14%。广州推出数个全新楼盘，以及在香港推广五矿地产品牌以配合本公司首个香港项目的宣传，新增的营销及推广活动导致销售费用增至 0.84亿港元。

此外，在扣除以资本化方式拨入发展中物业之利息 3.97亿港元（二零一九年六月三十日：3.54亿港元）后，于损益表列支的财务成本上升 19.9%至0. 39亿港元（二零一九年六月三十日：0.32亿港元），五矿地产对此给出的解释是，于本期间融资规模扩大导致利息支出有所增加。

腾讯房产发现，期内广州五矿•壹云台项目引入一名小股东以扩大资本带来了集团之资产净值增长 3.4%至 168.15亿港元，2020年上半年五矿地产的资产负债率为 66.0%，同比微降，净负债率为 92.3%，同比上涨了13.2%。

所有业绩在资本市场中呈现的镜像则是，公司股权持有人应占溢利由去年同期之 8.14亿港元下跌 93.3% 至 0.54亿港元，而每股基本盈利跌至 1.62 港仙（二零一九年六月三十日：24.32 港仙）。美股收益EPS同比下降93.34%；净资产收益率ROE同比直降93.34%。

在2019年中指院房企销售额排行榜中，五矿地产未有入列百强房企销售额榜单，排在它前列的是中天美好集团及复地集团，眼看着同类的地产央企保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口销售额皆已经挺近千亿阵营并逐渐庞大，五矿地产却仍旧在百亿区间内徘徊。

与此同时，在外部环境中，今年电建地产南国置地整合、鲁能划入中国绿发、央企融通横空出世等事件频出，让五矿地产面临着地产央企整合暗潮汹涌的悸动与不确定性。

在五矿地产众所周知的是，何剑波喜欢骑行，去年10月，他曾带领骑行团队挑战京西第一坡妙峰山，连续20公里上坡挑战看似不可能的项目，然而，面临业绩掉队的企业现状及央企整合的大潮，他又能否带领五矿地产越过一个又一个的险坡呢？