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钩沉里的商业笔记:你能看到多远的过去,就能看到多远的未来。

1992年进军内地,是恒隆发展历史上的另一大突破。

观点地产网 经过一甲子60年的漫长发展之后,恒隆集团遇到了新挑战。
自今年1月爆发的新型冠状病毒肺炎,对国内经济造成不少冲击。这场危机沉重打击了人们走出家门的热情和可能性,对商业地产来说,零售业受到的影响尤甚。
但危机与机遇总是并存,于恒隆而言,素以稳健为经营的重要衡量标准,追求就算身处在逆市中,仍能够稳当体面地生存下来,并觅得发展良机。
就像陈启宗先生曾说过的那句著名的话:“熊市对我来说是大好事,我是最喜欢熊市的一个人。我不怕北极熊,我拥抱‘熊’。”
那是在2008年,中国经济随着国际金融危机一起摇摆,房地产行业也不好过,但陈启宗表露了要积极面对困境的信心与淡定。
前尘

恒隆集团过去亦遇到不少大风大浪,陈氏家族曾亲历了香港地产市场的几起几落,这段经历弥足珍贵。

所以故事还要从1960年说起——这年9月,恒隆集团由陈曾熙先生于香港创立。整个60年代其发展迅速,恒隆集团迅速成为当地最大型的地产发展商之一。

“当我们在1972年上市时,市值是其中一间最大的。”

“早期获利使我们变得保守。”陈启宗曾撰文回忆,当时香港住宅市场发展蓬勃,但恒隆却急于购入商业地产项目作长期持有,没有扩展住宅业务规模,错过了最佳发展时机。

当恒隆最终在1980年代选择跟进,“我们遇上了1982年中英两国就香港前途的谈判。市况恶劣,幸好我们捱了过去。”

能够“捱了过去”,是提供稳定持续性收入的投资物业发挥了最大作用。

这告诉我们,一间企业,特别是房地产商,需要在合适的时间找准适合的路线。

陈启宗是目前恒隆集团的领导人,他在1991年接任集团董事长至今。

一直以来,他都强调要善于观察房地产周期性,因为周期给予了房地产商机遇。当然这需要大量的经验支持,“地产业是个着重经验的行业,市场周期长,每个周期通常持续多年。除非经历过两三个周期,否则很容易犯下相同错误。”

多年来,恒隆集团倾向于保持高级管理层人员的稳定,为公司长期稳健经营打下最坚实基础。

目前,恒隆第三代陈文博于2016年被选举为执行董事,进入核心管理层。他的搭档是2018年7月上任的行政总裁卢韦柏。按照计划,两人可确保公司管理层的连续性至少20至30年。

据了解,恒隆从约1995年开始巩固资产负债表,并静候时机。“1997年亚洲金融危机来袭,机会随之出现。我们已经准备充足,买地及之后的住宅单位销售都做得不错。”

而1992年进军内地,是恒隆发展历史上的另一大突破。

基因

商业地产项目追求的最高准则永远是“地段,地段还是地段”,陈启宗在多年前就曾提到过,地点、大小体积、设计以及建筑水平这4个方面,是决定商业地产发展的先天基因。
管理、运营是后天可以改进的,但首先要把基因搞对。
这也是为什么恒隆首选地点是上海的原因,这座城市是国内最开放的门户城市之一。
位于徐家汇商业区的上海港汇恒隆广场于1999年12月开业,而占据静安区南京西路中心位置的上海恒隆广场则于2001年正式落成。两个项目均凭借卓越的品质而赢得消费者的青睐,20多年来一直人流如织。
除此之外,恒隆从2005年起开始购入上海以外的土地发展:“2005至2011年,上海的两个物业大放异彩,我们亦以低价在数个内地城市购入多幅地块,供未来发展之用。”
截至目前,恒隆集团的足迹已经遍布除香港和上海之外,沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州等8个城市。其中,在2020年恒隆集团将迎来武汉恒隆广场及杭州恒隆广场的落成。
2019至2025年的七年间,恒隆将每年将建成近38万平方米商业空间。
对于一个房地产商人,应该抱有怎样的心态?陈启宗在最近8月份举办的2020博鳌房地产论坛就提到一个“贪”字,但这并不意味着投机和高风险的商业行为,总的来说胆子要大但冷静不可少,他常常劝导人们要拥抱务实精神。
所以恒隆集团坚持一步一个脚印拓展城市布局,持续地进行项目翻新及资产提升。因为“奢侈品购物不止是购物本身,是一种享受”。
为了能够更好地契合市场,上海恒隆广场于2015年投资超过6亿港元,启动了资产优化计划,并于2017年完成翻新。上海港汇恒隆广场的资产优化计划于2016年年底开展,并计划在今年年底完成。
资料显示,由于资产优化计划成效显著,2020年上半年上海恒隆广场及上海港汇恒隆广场收入分别录得4%和15%的上涨,而两大商业体的总收入更达到13.14亿元,占恒隆内地物业租赁组合总收入的63.72%。
去年才正式开业的昆明恒隆广场,得益于一系列新的奢侈品品牌进驻,期内录得7400万元租赁收入。
这体现了恒隆集团在上海之外的经营实力:2019年,恒隆集团内地租赁收入大涨12%,而非沪地区项目涨幅就达到19%,远超上海。
疫情后复工复产以来,中国“内循环”经济的活力,展现了国内消费能力的旺盛,这同样给恒隆集团带来利好。
“在不稳定的环境里,中国其实可能是相对安宁的避风港。”
资料显示,今年上半年在物业发展部门收入减少的情况下,恒隆期内总收入录得41.84亿元港币,实现与去年同期持平。
陈启宗认为这个成绩是令人鼓舞的,他表示看到在新经济发展形势下,购买力尤其是奢侈品购买力开始回流国内。而且目前国内在税务、条款、法规方面,已经有很多的调整,将对商业地产及零售业形成支撑。
2020年,恒隆集团面对新挑战及新机遇,即将步入新的发展阶段。凭借管理层丰富的经验与研判,将一直稳步向前。
正如陈启宗在最新一份致股东函里所说:“我们坚信美好的日子就在前方,一时的挫折不会影响我们的长远发展前景,恒隆的未来依然一片光明。

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