黄金时代已逝，房地产的天花板日渐清晰，越是金字塔尖儿上的房企，越要寻求转型。
岁冰在梳理TOP10房企的转型路径时，发现他们除了热衷于服务业、制造业及高科技行业，更是对旧改”情有独钟“，现在就一起来看看吧~
TOP10房企，以2019年为参考
共和国长子华润置地在前年转型“城市综合投资开发运营商”，华南大区发布五大业务，正式宣布转换赛道。
旧改就更不用说了，华润在广深两地旧改得心应手，目前已介入白云石马、黄埔新溪村、海珠土华村等。
“豪宅教父”世茂一直处在转型的前列，鲜蔬到家、世茂E盾、智慧酒店、智慧商办等一系列世贸旗下的智能化服务，都代表了前瞻性的智慧服务。
本来在旧改土储上处于劣势的世茂，在今年与福晟集团进行战略签约。世茂与福晟将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营、商业等领域内的合作，这也大大拉高了世贸的土储水平。
资料显示，福晟集团在深圳、惠州、镇江、扬州、郑州等地拥有的丰富旧改项目及城市更新项目，旧改的规模达三四千亿。
至于新城控股，在转型方面没有看到比较明显的动作，不过其旧改团队早已在珠江新城办公，积极对接相关资源。
有“利润王”美誉的中海于2019年变更了集团名称，“中海地产集团有限公司”变更为了“中海企业发展集团有限公司”，预示着中海有可能迎来新一轮变革。
比起其他房企来说，中海对于主航道的坚持有目共睹——中海将90%的资源都投入到住宅开发中，将剩余的资源用以进行养老、教育、物流等行业方向的战略性探索。
在旧改方面，中海已经成立了自己的城市更新团队，正在积极对接广州旧改项目，之前介入了海珠土华村，不过又退出了。
今年8月份，中海地产就与上海市黄浦区人民政府签订了合作框架协议，签下了总投资590亿元的城市更新项目，这也是中海地产发展历史上投资规模最大的项目。
绿地的张玉良早已公开表示，单一的地产业务已呈现下滑趋势且不具有持续性，多元化的转型是绿地的必走之路。
绿地集团创始人张玉良
那么这几年绿地为了转型做了什么？大基建、大消费、大金融、康养和科创都是绿地在尝试的方向。
大基建几乎算是绿地的另一个主业了，数据显示，2019年绿地大基建的累计新签合同金额是3766亿元，同比增长19%。绿地董秘王晓东也曾提过，绿地要打的牌之中就有“绿地大基建集团”，不排除会有分拆上市的可能。
大金融虽然没有在绿地财报中表现过多，但据透露这一块是盈利的，毕竟是绿地成立时间最久也投入很多资源的板块。另一张王牌贸易港则属于哺育期。
在旧改方面，绿地在广深地区的旧改略显落后，求“地”心切的绿地曾在深圳违规进驻布吉村的怡翠山庄，后面也是不了了之。
但绿地在南昌却做得“风生水起”，其参与的旧改项目几乎遍布整个南昌。绿地象南中心、第三粮库地块开发项目、绳金塔街区、乌沙河片区旧改等都是绿地参与的旧改项目。
保利是规模最大的央企，在转型方向上保利比较看好的是银发经济。作为首批进军养老企业、投入资源最多的房企之一，保利从2012年就开始全面性的布局养老产业，目标是成为中国式养老产业的引领者。
保利这几年主要的转型方向锚是“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”并以不动产开发投资为原点，衍生出相关多元化业态的服务。
保利在旧改方面可以说是妥妥的“高玩”，广州旧改，保利是“第一个吃螃蟹的人”。
保利在广州参与了琶洲村、冼村、小新塘村长湴村、元岗村、荔湾东漖村、海珠红卫村、东风村、三滘村、黄埔大塱村、花都三东村、南沙亭角村、人民村、天河渔沙坦旧村、增城中新村等十几条村，涉及改造面积千万平米！
和“融创”这个名字一样，融创在转型上走的都是与地产相关的产业融合的路子。
融创在文旅方面的成就不必多说——从2017年起孙宏斌开始构建文旅版图，到2020年6月，融创文旅已在国内布局12座文旅城、4个旅游度假区、25个文旅小镇、8个会议会展中心，涵盖49个乐园、48个商业、近150家高端酒店。
广州融创万达文旅城
在旧改方面，融创和其他房企比起来略显弱势，说融创是个城市更新的新兵也不为过。2019年年初，融创才拿下增城金星村旧改，挤进广州旧改，尔后在旧改场上频频失手，只好把目光转移到江门等大湾区其他地块上。
终于说到恒大了，恒大前段时间真是赚足了风头。
喜欢跨界的恒大从2013年起，先后入局了文旅、健康、高科技（新能源汽车）等亿万蓝海产业领域。
顺便提一句，大家可能更熟悉的是恒大布局的“矿泉水、粮油、乳液”等产业，但这些都被许老板抛售了，原因在于这些产业的量级太小，匹配不到一心想要“做大”的恒大。
年轻时的许家印
所以你看，恒大后来布局的都是“超级巨无霸行业”——在2019年3月的业绩发布会上，许老板就表明恒大的多元化产业已全面完成，形成了以地产为基础，旅游文化、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。这些拥有万亿以上规模的产业有望成为恒大的第二条增长曲线。
在地产方面，恒大还拥有旧改项目104个，其中深圳55个，大湾区12个。恒大副主席兼行政总裁夏海钧曾提过，恒大从2016年起就在大湾区布局旧改，符合房地产做存量，减少增量的要求，紧跟国家政策。
万科成立有三十余年了，在这些年里一直探寻思变。
从1993年确立以城市大众住宅开发为主导业务，到2014年的“城市配套服务商”，再到2018年的“城乡建设与生活服务商”，万科在不断寻求变革的过程，也是最早试水长租公寓、物业和养老地产等多元化业务的龙头房企。
说回正题，在寻求转型这件事儿上，万科选择的路是物业+物流仓储+商业服务。
万科物业已布局全国超80个城市，2019上半年万科物业实现营业收入52.8 亿元，同比增长 27.1%，算是小有成就。万科物流与万科商业也已经成为仅次于住宅业务的优势业务，且万科对于商业的目标是全国前二，物流的目标是做到全球Top1的位置上。
值得玩味的是，作为龙头房企，虽然万科每年在深圳可以保持领先的销售额，但却很少参与土地竞拍。万科销售额的贡献很多来自合作、收购与旧改，万科可以说是从1988年介入房地产开发领域开始，就从未间断参与深圳的旧改。
除了湾区城市，万科在上海等多地也布局了城市更新项目。尤其是上海，像宝山杨行镇共计推出住宅类城中村改造地块6幅，其中5幅都被万科收入囊中。不知万科多番落子，能否赢得先机，走在赛道前列？
号称宇宙第一房企的碧桂园，也在寻求多元化转型。
除了普遍在教育、养老、物业服务、社区金融以及产业地产等新业务上有所涉及，碧桂园这几年砸下重金想要打造的“三驾马车”分别是——农业、装修以及机器人。
农业方面，2018年6月15日，碧桂园举行现代农业品牌发布会，正式宣布进军现代农业。碧桂园农业的规划是，将围绕“科技型农业”、“平台型农业”、“国际型农业”三个方向，整合资源，致力做现代农业系统方案的提供者和服务商。
装修方面，在几个头部房企中，碧桂园是少数的自己做工程和采购、建筑设计和装修材料的房企，而且杨国强本身也特别爱钻研各种建材。在家装方面，碧桂园旗下的“橙家”号称是要“再造一个碧桂园”，可以看出极受集团重视。
碧桂园顺德总部大楼
最后，谁也没想到，当年最“土”的碧桂园竟是第一个要做机器人的龙头房企，不过在机器人方面碧桂园并没有什么能拿的出手的成就。2018年，碧桂园爆发了3起致死性工地事故引发的严重社会信任危机，这一年杨老板也宣布进军机器人行业。
从杨老板的出身来看，他想打造的机器人最终还是为建筑和餐饮服务的，目前已经成立了博智林公司、千玺餐饮集团等机器人研发和应用机构。
同时，在老家当地产方面自然也不能落下。如今招拍挂和收并购紧缩的情况下，碧桂园也开启了旧改之路。
原本以三四线城市为主的碧桂园有意布局一二线城市，而从土地获取成本上看，碧桂园当然选择了以旧改、合作的方式进入一二线城市。
2015年开始，碧桂园先后获得了深圳坂田坂雪岗大道东侧的工改保项目、龙岗水一村城市更新单元、龙华老围旧改项目、龙岗南约洋桥汉田项目、龙岗上木古集体用地项目、宝安方大工业园旧改项目、罗湖翠竹街道金星市场城市更新单元等。2019年1月碧桂园介入广州南沙东瓜宇村旧改项目，8月间接参与深圳蛇口太子湾项目，10月摘得东莞谢岗镇谢岗村南部居住更新单元。
据悉，碧桂园目前在宝安、罗湖、龙岗、龙华、光明等深圳多个重点核心区域已获取或计划获取的项目超过30个。在2019年中期业绩会上，碧桂园也介绍了深圳旧改情况。截至2019年6月30日，碧桂园深圳旧改项目累计权益建筑面积达到1404万平方米，权益货值约1993亿元。
到这里为止，我们已经梳理了TOP10房企的转型路径，不难看出，在房地产规模“天花板”逐渐显现的情况下，头部房企深刻认识到了一个道理——不转型，则无法远行。
有实力的龙头房企大多是通过收购差异化企业来实现新业务的布局，比如融创收购万达的文旅产业，又比如碧桂园收购橙家科技等，都是鲜活的例子。
但是你看，虽然很多行业都能用资本抢占资源，但房企争相布局的旧改却并非如此。
在旧改领域，很难出现企业垄断的情况，而旧改又是企业不得不抓住的机会——旧改是这个行业的领头羊们都在做的事，背后释放出来的信号和战略布局让人不得不在意。
这是一个信号，更是不可逆转的趋势，你准备好了么？
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