2020年是个特殊的年份，疫情打乱了所有人的生活节奏，各行各业受到了不同程度的影响，商业尤甚。因此，各商场打出了一套“减租免租、闭店、直播带货、社群运营、线上线下结合”等组合拳，来应对疫情下的行业困境。
据赢商大数据监测，至9月底，全国一二三四线城市1715个购物中心（商业面积≥3万㎡，下同）客流均值恢复程度超100%。但是，疫情对于筹开项目的影响还将持续，大量原计划2020年开业的项目延期至2021年开业。由此，2021年也被视为是实体零售商业的“涅槃重生”之年。
时值2020年即将结束之际，赢商网独家推出重磅盘点——2021年华东拟开业商业系列报道，为行业带来新鲜资讯。
据赢商网不完全统计，2021年华东区域（江浙沪皖鲁）计划新开业购物中心达217个，新增商业面积超过1993万㎡。其中，江苏省位居第一，拟开业购物中心数量为68个；其次为浙江，共有57个购物中心计划明年亮相；山东、上海、安徽的拟开业购物中心数量分别为40个、28个、24个。（注：统计对象为商业面积≥3万平方米的集中型零售物业，包括购物中心、商业街等，不含专业市场、文旅项目，个别特色项目除外）。
2020年初爆发的一场疫情，打乱了商业地产的开业计划，使得原本呈现开业量减少趋势的上海市场，面临着“商业增量创下近年来最低”的现状。据赢商网不完全统计，截止到目前，上海2020年开业的购物中心不足10个，一些原本计划今年开业的项目，延期至2021年。还有个别项目已经或者即将于年底开启试营业，正式营业仍需等到明年。经不完全统计，2021年上海将迎来28个商业项目开业（商业面积≧3万㎡），商业体量超253万㎡，涵盖太古、凯德、瑞安、印力、久光、万达等知名开发商打造的项目。近几年，上海拟开业购物中心数量呈现明显下滑趋势：2017年58个、2018年41个、2019年33个、2020年22个。对比来看，2021年28个购物中心拟开业，打破了上海商业增量下滑趋势。不过，这28个拟开业购物中心中，近10个项目原本计划今年开业，如：上海静安大宁久光百货、新田360广场康桥店、LOVE@大都会、主场ESP电竞文化体验中心、东渡蛙城等。其中，主场ESP电竞文化体验中心已有部分品牌开启试营业，东渡蛙城则将于年底开启试营业。不难看出，若原本计划开业的商业项目如期亮相，上海拟开业购物中心的数量仍将呈现下滑趋势。基于数量的增加，相较于2020年，2021年的拟开业商业总体量有所上升，商业面积超过253万㎡。其中，体量为3-5万㎡（含3万㎡）与5-10万㎡（含5万㎡）的购物中心，数量相同，均为7个；超10万方㎡的购物中心几乎达到一半，为13个，且上海静安大宁久光百货、LOVE@大都会、松江印象城、宝山日月光中心、东渡蛙城的体量甚至达到15万㎡以上。可以说，在当下的市场环境中，大体量商业仍占据一定的优势。
在以往的统计中，浦东新区由于面积大、待开发区域广泛，在新增商业方面一直位居第一。2021年，上海拟开业的购物中心不再单单集中于浦东新区。
可以看到，2021年上海拟开业购物中心中，浦东新区与静安区、普陀区、虹口区在数量上并列第一，均为4个；其次为青浦区、徐汇区、宝山区、奉贤区，各有2个拟开业项目，黄浦区、松江区、闵行区、长宁区的拟开业购物中心数量均为1个。
无论是开发，还是运营，都是商业地产行业中的关键环节。基于企业不同的优势所在，有些项目会由不同的企业分别进行开发与运营，为轻资产运营商提供了不小的机遇。
2021年上海拟开业购物中心中，由两个企业共同打造的项目占比较高，如陆家嘴集团和太古地产打造的前滩太古里，金桥股份与三井不动产打造的啦啦宝都，上海万科与申通资产联合开发的万科·天空之城UNI-MALL，富力地产开发、万达运营的奉贤富力万达广场，漕河泾开发总公司开发、印力运营的漕河泾印象城，及上海西岸开发（集团）有限公司开发、印力运营的上海西岸AI PLAZA等。
区别于以往拟开业项目会明确开业的月份乃至日期，2021年上海拟开业购物中心只有极个别项目明确开业时间，多数项目的开业月份都未定，能否如期开业有待验证。值得期待的是，这些拟开业购物中心中，不少项目得益于自身定位或理念创新，自开始建立便受到行业的关注，如：内地第三座太古里项目前滩太古里、日本本土外第一家海外啦啦宝都、首个来福士3.0迭代产品——上海北外滩来福士、打造“品质、陪伴、探索、绿色”四大价值场景的万科·天空之城UNI-MALL、虹口区最具规模的商业项目瑞虹天地太阳宫、上海西岸旗舰项目AI PLAZA等。当然，这些项目能否达到市场预期，还有待时间验证。据赢商网华东站不完全统计，2021年江苏拟开业68个商业项目（商业面积≥3万㎡），商业体量达到625.48万㎡，其中，原计划2020年开业的项目多达18个，商业体量164.68万㎡。2021年江苏拟开业项目68个，商业体量625.48万㎡，与去年底统计的2020年江苏拟开业项目87个，商业体量850万㎡相比，开业项目少了19个，体量少了近225多万㎡，跌幅均超过20%以上。这已经不是江苏第一年出现“双量齐跌”的现象，据赢商统计，2019年江苏拟开业项目有99个，总体量超过869.91万㎡，无论是拟开业项目数量还是体量，均高于2020年，江苏拟开业数据已经持续两年下跌。
镇江拟开业项目3个，宿迁1个，扬州、淮安各2个，连云港是江苏唯一一个没有拟开业项目的城市。虽然商业正在往三四线城市下沉，但还需要一定的时间，特别是疫情的到来，更是给三四线城市薄弱的商业基础带来了沉重的打击。
在统计2021年拟开业项目的过程中，我们发现，三四线城市商业烂尾、开发商资金链断链的情况相对比较严重，中小开发商抗风险能力较弱，拟开业统计表在一定程度上就反映出了各城市商业的差距。
从统计表中可以看出，新一线城市和二线城市无论是在拟开业数量还是体量上，均高于三四线城市。其中南京拟开业项目17个，体量161.8万㎡，占全省25%以上；徐州作为苏北商业门面担当，2021年拟开业11个项目，体量近100万㎡。
南京、苏州、无锡三个新一线城市依然是江苏商业的主要阵地，拟开业梳理32个，体量更是达到333.5万㎡，占2021年江苏拟开业商业体量的53.32%。
此外，作为淮海经济圈的核心城市，徐州11个拟开业项目、94.68万㎡的体量让人们对徐州商业2021年的表现十分值得期待。其中，徐州万科的三个项目（新淮中心、新都会2049、尚都会2049）会在2021年陆续开业；招商蛇口在徐州的首个花园系商业——徐州花园城，也将于2021年底面世。
受到疫情等其他因素影响，江苏2021年拟开业的68个项目中，2020年延期开业的项目就有18个之多，体量共164.68万㎡，分别占2021年拟开业数量、开业体量的26.47%和26.33%。
据统计数据显示，2021年江苏拟开业项目中，超10万㎡的项目有29个，体量414.38万㎡，占总体量的66.25%。从这些项目所在城市和区域可以看出，多数是填补区域空白，作为区域的首进项目，大体量商业不仅满足消费者需求，更有利于自身的发展。这些项目中，南京建邺吾悦广场、龙湖南京河西天街、南京江北万象汇、南京华侨城欢乐滨江、苏州大悦春风里、龙湖苏州东吴天街、徐州弘阳广场、徐州花园城、常州溧阳苏宁广场等项目值得期待。据赢商网不完全统计，2021年浙江拟开商业项目57家（商业面积≥3万方），新增面积超511万㎡，平均体量为8.97万㎡，高于去年的7.57万㎡。其中，既包含如华润、印力、龙湖、宝龙、新城等全国连锁型开发商，也有不少区域性购物中心。单体上，以5-10万㎡中等体量和10万㎡以上的大体量项目为主，分别为32个（包含10万㎡）和16个；类型上，90%以上的商业项目都是盒子式的购物中心；也有部分文旅商业、街区商业，以及奥特莱斯项目；地域上，宁波竞争力凸显，2021年开业项目超越杭州，位居开业量榜首，达17个；其余分别是：杭州13个、绍兴6个、金华5个、温州4个、嘉兴4个、湖州3个、台州3个、舟山2个；开业时间上，预计仍集中在下半年，甚至是11、12月。如图表所示，在2021年统计要开的57个项目中，有超四成为知名连锁商业。其中，属宝龙商业一马当先，明年计划新开14个项目，总体量达92.57万㎡，占明年计划开业项目数量的18.11%。地域涉及杭州、宁波、温州、金华、台州和舟山。其中，宁波、金华、台州等地是宝龙商业明年重点布局的核心板块，明年计划开业项目数分别达4个、3个和3个。据悉，浙江是目前宝龙商业项目数量最多的省份，是宝龙“深耕长三角”核心战略的重中之重。今年6月，宝龙商业已进行区域架构调整，将浙江细分为杭州、宁波、浙南三大区域，并且通过更专业的团队及管理模式，打造宝龙在浙江的强大商业版图。 与此同时，印力明年也将在浙江有大动作，计划开业的3个项目中，就有两个为旗舰项目，分别是25万方的杭州印力汇德隆奥体印象城和25万方的温州印象城MEGA。作为印力集团在杭州打造的旗舰标杆项目，杭州印力汇德隆奥体印象城以“绿色会呼吸的Mall”为生态设计理念，由香港PHA湃昂操刀，通过垂直瀑布、空中跑道、无边水系等特色景观，以及场内B1至L6关于生活、精致、时尚、家庭、社交、娱乐、闲适的七大楼层商业主题空间的打造，强调生态商业建筑、社区人文与公共空间的浑然一体。印象城MEGA是印力集团“印象城”系列产品矩阵中的高端旗舰产品，此次落地的温州印象城MEGA，定位于温州未来的“中央公园”和城市中央客厅，是一个25万平方米的浙南商业巨舰，旨在以建筑、设计、品牌、空间、体验、场景等商业元素打造都市商业标杆。随着杭州商业地产市场日趋饱和，以及下沉城市营商环境的不断优化，不少开发商已将目标瞄准二三四线城市。而宁波，将作为继杭州之后，渴望深耕的每家开发商之兵家必争之地。据中央广播电视总台发布的《2019中国城市营商环境报告》显示，宁波从2018年的第20位跃升至2019年的第10位，一举上升10个位次，成功跻身前十。科尔尼管理咨询发布的《全球城市营商环境指数》也显示，宁波已成功入围全球营商环境百强城市。2018年，宁波实现地区生产总值10745.5亿元，成为全国第15个GDP跨入“万亿俱乐部”的城市；去年，又争先进位到第12位、计划单列市第2位。统计的图表中，宁波明年计划开业项目超越杭州，多达17个。且优质开发商云集，包括宝龙、华润、印力、爱琴海、中旅等明年都将有项目亮相。因为这些优质开发商的加入，体量上以10万㎡以上的大型综合性购物中心为主，为8个。其中，宁波华润万象城以26万方超大体量，为明年宁波最重磅的商业综合体项目之一。不难发现，虽历经疫情洗礼，但对于浙江，这片长三角发展高地，仍有些许商业地产发展空间。伴随越来越多优质项目的进驻，以及中共中央、国务院日前印发的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，浙江商业地产仍将步入崭新的发展阶段。山东商业地产近年处于快速发展阶段，逐年新增的城市综合体惠及越来越多的消费群体。先后出现了像烟台港“海上世界”这样整个片区的城市更新项目，也有像青岛“汇泉广场”这样的单体项目。虽历经2020年疫情黑天鹅洗礼，导致山东商业地产增量市场有所放缓。但根据赢商网大数据显示，2021年，在抗疫常态化下，山东商业地产发展将依旧稳健，据不完全统计，2021全年拟开商业项目40家（商业面积≥3万方），新增面积超371.97万㎡。包括新城商业、大悦城、万达、保利、爱琴海商业等全国知名连锁房企都将有所布局。在地域布局上，青岛依旧是各路房企必争的优质区域，2021年将有7个项目面市；而泰安以5个项目，紧随其后；潍坊则以4个项目位列第三；作为山东省会的济南仅有2家拟开业项目。不难发现，各大房企的布局，也已经从济青两地转移到了三四线城市，泰安、潍坊、烟台、临沂等城市成为商业发展的重要区域。 有资料显示，在未来城镇化持续推进的发展进程中，三四线城市居民消费能力将会持续提升，这就促使当地的商业要能产生能够满足整个家庭不同年龄段人群购物、娱乐休闲、餐饮等消费需求的一站式购物中心，以此来促进三四线城市商业升级。根据发展规律，山东商业市场下沉三四线城市也成为趋势。单体上，以10万方及以下商业体量为主，为26个，占总开业数的65%。主要还是取决于小体量项目成型快，品牌吸收更灵活，管理更方便，业态多样等特点，开发商准入门槛更低。而超10万方的大型综合体项目因开发运营成本高，一般由大型优质连锁房企牵头。对于2021年山东市场，也是如此。在14个体量大于10万方的项目中，不乏有新城商业、万达、保利等知名连锁房企。其中，新城商业将于明年在山东潍坊、济宁、淄博分别开设3座吾悦广场，体量分别达14万方、10万方，以及12万方。万达则紧随其后，于潍坊和临沂分别开设1座万达广场，体量依次为12万方和13万方。在开业时间方面，将依旧延续往年年中和年末集中开业特点。从统计表格中可以看出，在有月份露出的项目中，5、6月份开业的为12家，4季度开业的为7家。安徽：24个，232万方，2021年拟开业项目双量齐跌安徽商业市场在经过2018年的爆发之后，增量逐渐放缓，无论是拟开业的项目数量，还是项目体量，都在逐年下滑。据赢商网华东站不完全统计，2021年安徽拟开业商业项目共计24个（商业面积≥3万㎡），商业体量为232.36万㎡，其中，原定2020年开业并延期的项目多达10个。2021年安徽拟开业项目24个，与去年底统计的2020年安徽拟开业项目30个，开业项目少了6个，同比下降30%；商业体量约232万㎡，与去年相比减少了51万㎡，跌幅18%。这已经是安徽商业在经历了2018年的小高峰之后，连续第三年双量齐跌。从城市商业开发总量上来看，合肥以12个拟开业商业项目一马当先，占据了2021年安徽全省拟开业项目总数量的二分之一，在商业体量上合肥同样占据着安徽全省2021年新增商业总体量的二分之一。与合肥形成鲜明对比的是，安徽其他城市的拟开业商业项目均未超过5个。品牌下沉发展已经成为当前商业布局的趋势，但疫情的到来，给三四线城市薄弱的商业基础带来了沉重的打击。与往年相比，今年三四线城市拟开业项目数量仅占总量的50%，与往年相比有所下降。在2021年计划开业的项目中，仅苏宁、世纪金源等连锁购物中心在三四线城市中有所布局，如阜阳世纪金源购物中心、宿州苏宁广场。这些项目多以大体量为主，以打造区域或城市标杆商业为目标，旨在填补区域商业空白。在商业体量方面，2021年安徽拟开的商业项目面积在5万方以下的商业项目共4个，5万-10万方（含5万）的商业项目达8个，10万方及以上的商业项目有12个。总体来看，2018年安徽拟开业项目的商业体量有“大”趋势。其中体量最大的是合肥苏宁广场和阜阳世纪金源购物中心，均为18万方。从开业时间的分布看，2021年安徽商业上半年开业的约有7个，下半年开业有8个，尚未确定具体时间的项目多达9个，也是近年来最多的一次，而这主要还是受今年的疫情影响。
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