多赚5成,宝龙的吞金力
阅读:2708 2021-03-04

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春暖花开日,年报到来时。万没想到,今年房地产行业第一家发布年报的企业还是宝龙。
 
发得早,当然是因为业绩好,先看宝龙年报中的几组核心数据。
 
 
01
 
年报显示,截至2020年12月31日,宝龙实现:

  • 合约销售额815.5亿元,同比增长35.1%;
  • 总收入355.0亿元,同比增长36.3%;
  • 净利润88.2亿元,同比增长升46.5%;
  • 归母净利润60.9亿元,同比增长50.8%;

满屏都是增长,增长,增长!同时毛利率36.1%,稳居行业领先水平,这些数据说明,宝龙还在持续壮大中,持续赚钱中。
 
其中,销售规模保速提升,超额完成去年初定下的750亿目标,归母净利润创下新高,多赚了5成。
 
有个横向对比是,去年百强房企累计平均销售额增长为13.3%,可见无论是销售增速还是目标完成率,宝龙地产都处于行业前列。
 
忆往昔峥嵘岁月稠,看今朝重任在肩头。晒优秀,最怕的是打脸,毕竟房地产还在下行周期,一年难过一年。
 
关键是业绩发布会上,许华芳说了,2021年宝龙要维持30%的增长,实现合约销售额突破千亿,将目标定在:
 
1050亿。
 
问题来了,宝龙的底气来自于哪里?

 
02
 
“我们不需要拿任何新的项目就基本接近这个指标了”。

在许华芳看来,土储是宝龙的首要优势。 

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宝龙目前拥有土储3650万平方米、总可售货值4478亿元,其中长三角地区占比68.7%,一二线城市占比超80%,平均成本价为仅3466元每平。

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依据“1+1+N”投资战略,2020年宝龙新增地块39幅,计容总面积940万平方米、新增可售货值1332亿元,其中有80%位于长三角和大湾区。
 
今天的土储,是明天的规模。宝龙的拿地节奏是维持每年35%-40%的增长,以保证规模和盈利的可持续增长。
 
至于“两集中”土地供应出台后,宝龙还能不能保持拿地上的优势,许华芳的答案是,可能会多一点点竞争,但相信还是能拿到不错的项目:
 
拿地,最主要是将有限的能力用到最好,而不是将所有好的都要拿到口袋里。
 
宝龙“商业+地产”and“商业+地铁”的拿地优势,已无需多提。

说到这里,忍不住再提一个数据,去年宝龙新增土储的溢价率仅在4.7%。
 
至此,宝龙的底气,你细品。

 
03
 
“2020年的关键词是价值,2021年的关键词是增长”。

业绩发布会上,许华芳用“价值”和“增长”概括了刚过去的2020年和正在征程的2021年。
 


这两个词的关系用一句话概括,即增长来源于价值。
 
问题又来了,什么是宝龙的价值?
 
在炸天团看来,宝龙的价值,主要是2020年他做对了这三件事:
 
第一件事,没踩到坑。
 
“没踩到坑”很好理解,当下市场的容错率越来越来低,一步错步步错,一不小心就头破血流,甚至失去了自己。
 
回看宝龙的2020年,从战略布局,到投资拿地,到商业运营,再到财务上的运转,几乎都无可诟病。
 
从这个角度,“没踩到坑”也可以说是对战略布局的坚定执行。
 
二件事,博观而约取,厚积而薄发。
 
“博观而约取,厚积而薄发”,具体指宝龙的区域深耕和城市深耕战果

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一个明显的例子,宝龙去年拿地39块,有8块位于南京,溢价率0%。

宝龙突然得以大范围进入南京,源于疫情后的一个机缘巧合。4月的某天,许华芳出差南京主动请缨与南京市长进行深度交流,后者极为重视,并为其引荐了分管城建的领导,宝龙就此打开了南京市场。
 
这个机缘巧合,许华芳将之归结于“运气”,同时他又强调宝龙在南京的实力。
 
宝龙布局南京已经一年有余,储备了十几个项目,得到这个机会将项目在各个区铺开后,今年南京有望成为宁波之后的另一个贡献点:

保守估计至少100亿。
 
可以预见,聚焦带来的良性发展,会让宝龙持续深耕长三角。

同时“1+1+N”战略,也会让宝龙在粤港澳大湾区和其他城市得到更多机遇。
 
第三件事,请来了陈德力。
 
请来陈德力主导商业地产,不仅是宝龙的大事,也是去年行业内的一件大事。
 
陈德力在宝龙商业的举措及带来的变化,我们放到下部分来提。

 
04
 
疫情防控期间暂停所有的商业活动,对极度依赖人流的商业地产而言,是一个重大的打击。

宝龙也未能幸免,受疫情影响,去年2月宝龙的商业运营数据有所下跌。

不过,很快就开始爬坡修复,并于当年9月全面超过2019年同期,单店客流以及营业额恢复正常。
 
背后,可见宝龙商业强大的稳定性和韧性。

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厦门 宝龙一城

 
6月,陈德力到来后,宝龙商业更是如虎添翼

他做的第一件事,对组织架构进行调整,提高团队的战斗力和竞争力。
 
二是成立专门小组提高出租率。至去年年底,宝龙的平均出租率达89.9%,略高于疫情前87%-89%的出租率水平。
 
其中2015年后开业的项目,出租率从2020年中的89%上升至2020年末的91.6%,亦好于上一年度的91%。
 
三是聚焦长三角收并购,2020年7月10日,宝龙商业正式收购浙江星汇60%股权,新增浙江省15个购物中心土地储备,规划面积113万㎡,确保宝龙商业在浙江省的优势地位。

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杭州 滨江宝龙城


至2020年12月31日,宝龙商业累计在营项目68个,其中轻资产输出累计达15个,进一步贯彻落实内生与外延并购双增长模式。
 
四是经营品质和成本的管控,对宝龙商业老项目在整个运营品质方面做了基础的努力,预计在今年会有很明显的表现。
 
此外,陈德力也为宝龙商业提出了2021年的目标:
 
继续提升经营品质,主要是出租率、租金水平和利润水平这几个核心指标的提升,同时,建立宝龙商业强大的运营系统。
 
根据宝龙商业的计划,公司的经营建设、梯队需要会在今年全部搭建完成,在收并购和扩张方面也会继续努力,确保2021年收入复合增长率不低于30%-35%。
 
 
05
 
到此,宝龙的底气来自哪里,已经一目了然。
 
以长三角为核心的“1+1+N”战略布局,特有的拿地模式,以及超强执行力,是宝龙实现高增长的底气,也是他的吞金能力。
 
不过近两年,论及房企,人们总会提及他们的高负债率,“三道红线”出台后,也被作为一把标尺用来衡量房企:
 
标尺之下,优秀;标尺之上,差劲!
 
因此,三十而立终于跑起来的宝龙也被拉出来衡量了一把:净负债率73.9%;剔除应收账款后的资产负债率为69.9%;现金短债比为1.26,居然全部处于“绿档”。
 
三项绿档,有息债务规模年增速可放宽至15%,宝龙跑起来,又多了一点底气。


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