五年外拓50个,华润万象生活加速“轻资产”管理输出
阅读:1561 2021-04-01

3月30日,华润万象生活(1209.HK)举行2020年线上业绩发布会。作为上市后的首份财报,数据表现非常亮眼。


  • 全年实现综合营业额人民币67.8亿元,按年增长15.5%,实现净利润人民币8.177亿元,按年增长124.1%

  • 其中,2020年总零售额827亿元,按年增长14%,总营业额112亿元,按年增长7%,经营利润率51%
  • 商业运营服务收入28.95亿元,按年增长20.8%商业运营及物业管理毛利率41.8%


目前,华润万象生活商业运营及物业管理业务布局56个城市,已开业项目59个。其中属于母公司华润置地自持项目的商业项目45个。


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华润万象生活总裁喻霖康表示,2021年是华润万象生活上市第一年,也是“十四五”第一年,华润万象生活将坚持长期主义的理念,进行高质量大规模的拓展。到2025年,预计总体规模达到四亿方,外拓面积占50%,第三方拓展至少50个购物中心。


1

"轻资产"加速

外拓项目占比将达50%


华润万象生活目前管理的在营商业项目,基本是母公司华润置地或华润集团旗下物业。


在拆分之前,华润置地商业内部有独立的商服事业部,专门承接华润集团原万家旗下商业项目的运营管理业务。此或可以看做是华润万象生活的第一阶段的“轻资产管理输出”。2020年,华润集团注入华润置地的4个资产包,其中就包括长白万象汇和布吉万象汇这两个管理输出项目。


2020年,华润置地拆分商业和物业科技,打包并入旗下物业管理及商业运营平台“华润万象生活”,并于12月9日成功登陆港交所。从目前华润万象生活管理的项目来看,除了置地的45个商业物业外,仍代管着华润集团的14个在营商业项目。


在登陆资本市场之前,华润万象生活总裁喻霖康就公开表示,下一步会在重资产和轻资产管理和存量改造三个方面发力,加速扩大商业运营的规模。


据此前报道,目前华润万象生活各大区都在积极拓展外部项目,合作方式包括管理输出、承租经营、商管公司收并购。去年签约8个第三方项目,其中5个已开业。


  • 3月2日,华润万象生活华北大区签署了第一个轻资产项目,合作对象是石家庄的润江星际中心项目,将以品牌管理输出模式,打造石家庄首个“万象汇”。


  • 3月30日业绩会当天,华润万象生活华东大区与OPPO签约,将为杭州OPPO全球移动终端研发总部商业提供轻资产管理输出服务。


按照财报披露,华润万象生活在2021年要实现外拓购物中心项目达到10个


按照华润万象生活披露的“十四五规划”,2021年到2025年,团队需要外拓项目(非华润系项目)达到50个,目标到2025年实现在营购物中心达到150个。


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数据说明:2004-2019数据来源华润置地财报,2021数据来源华润万象生活财报 制图:罗嘉欣


这意味着在未来4年时间内,该公司的管理项目数量将是现有规模的2.5倍(目前59个);平均每年新增(包括管理输出)项目要达到23个左右


而在重资产方面,据华润置地官微披露的消息,2021年将新开11个购物中心,2022年将新开11个购物中心。其中华东区域6个, 华南区域9个,包括万象城、万象汇、万象天地三大产品线。


显然,母公司华润置地的“重资产”开发速度,是无法完全满足“华润万象生活”的发展目标。


在母公司之外寻找优质项目,成为了华润万象生活团队追求“规模化”道路上非常紧迫的任务。


2

头部玩家陆续进场

“轻资产赛道白热化


毫无疑问,如果华润万象生活未从华润置地拆分出来,外拓项目可以视为是华润置地商业的“轻资产”管理输出动作。当华润万象生活作为纯商管物业服务上市公司,其必然将走上与其他物业公司一样的发展路线,加速度抢占市场份额,形成“规模化”优势。

资本推动的大背景下,外拓优质项目资源就显得非常重要了。国内商业地产进入发展“新阶段”,凸显头部商管企业输出管理能力的“规模之战”正将打响

  • 在此之前,大悦城控股、印力集团均有市场反响不错的轻资产代表作品露出。“轻重结合”发展模式,也是两个企业未来的发展战略。

  • 而就在一天前,万达商管集团与珠海市政府签约,将万达商管轻资产公司落地珠海横琴,为此,珠海国资委甚至作为战投注资30亿支持。此举,也意味着万达商管这几年强调的“轻”,成为了万达商管的“主”发展模式。


  • 另一厢,在今年的3月9日,国内另一商管头部玩家龙湖商业,也正式发布「知轻重 有所为」官宣海报,宣布全面启动轻资产模式。事实上,早在2020年,龙湖集团旗下的龙湖智慧服务集团就已经在试水“商业轻资产”管理输出业务,目前有签约珠海融德广场和南宁昭阳广场,两个项目均以“纯管理输出”方式,不涉“品牌输出”。


“如何更快抢占存量市场,挖掘存量商业机会。”是这几年国内主流商管企业的关注的焦点。
除了上述企业,一些新晋的实力商管企业,也在不断探索轻资产模式,如近年来发展迅猛的宝龙商业,亦在开拓轻资产项目
然而,伴随着头部玩家们陆续进场,未来商业地产的运营管理服务竞争亦将更加激烈,亦将加速商业市场的“弱肉强食”
从另一方面,行业将更趋向“专业化”。尤其是拥有庞大存量商业资产的中小型开发商,专业商业管理团队进入,将更好的帮助这些企业盘活存量资产,创造退出机会。

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