产业“魔咒”凸显,“冰与火”的广州旧改
阅读:1501 2021-04-01

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广东人讲究开门红,而广州旧改的开年依旧延续了去年的火热。


今年一月份,挂牌招商的旧改项目就多达9个,总投资额超过1091亿元,抵得上2020年总投资金额的一半。


再加上黄埔今年的“清零”行动,三年计划中的“第二年”的大环境,广州的旧改招商市场预计能达到一个顶峰。


但,调控来了。


1月21日,广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》(穗建规字〔2021〕1号)(以下简称《指引通知》)。


讨论许久的产业要求,终于要落地了。


不仅要求引入相关企业,还强调了所产生的经济效益。

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而根据我们之前的猜测,新政策影响最深的,就是招商文件的制定。如果招商文件不满足新政策上的要求,一律不给申报。


并且这份政策没有缓冲时间,立即生效。


而一月份大多项目都卡在新政之前,不受到影响,成为了“幸运儿”。


而根据房企朋友的反馈,许多项目的招商文件确实被卡了。


我们在黄埔区新龙镇新田村的招商文件中,也看到了新政策带来的影响。


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新田村,同样上演两家房企争夺战。


也就是说:旧改的蛋糕,要重新分了。


以往的旧改项目,要求相对简单。答应给村民的复建量以及相关赔偿,满足好政府对公配的要求,并且上缴相对较少的土地出让金,其余的都是自己的。


但现在蛋糕,显然不是这样分了。产业不仅要分去一部分的蛋糕,并且还增加了做蛋糕的难度。


另一个调控,来自于土拍市场。


广州终于要实施“两集中”制度,土拍市场迎来巨大考验。


在之前的文章当中,我们就讲过“两集中”的制度会间接影响旧改市场,土拍调控越严,房企的拿地策略就越倾向于旧改。这将会导致:


旧改的明争暗斗,会越来越激烈。


这不,荔湾葵蓬的旧改项目,就上演了三家房企相互角逐。


自万科退出之后,葵蓬旧改项目的最终归属,一直是业界讨论的话题。跟以往的“私定终身”模式不同的是,葵蓬的“婚事”采用的是:


比武招亲。


富力、保利、招商蛇口,三家行业老大都拿出了真本事。保利直接亮出了世界500强的身份,富力晒出了一系列的改造项目,招商蛇口祭出了百年央企的身份。


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保利


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富力


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招商蛇口


神仙打架的场面,不曾出现在广州旧改的历史上。


然而这只是历史的开端。


一方面许多项目相继开工、奠基、回迁分房,融资区预售。另一方面,多个房企争抢同一个项目,还有多个项目的招商文件被驳回。


这就构成了广州旧改“冰与火”的两种局面。


土拍市场的改变,再加上土储的指标,倒逼着房企投向旧改项目。如今的旧改市场,不仅要面临激烈的角逐,还要面临操作难度大以及调控风险。


旧改,会越来越严格。


对于已经招商完成的房企,固然是幸运儿。而未完成招商的房企,则会面临更多的政策调控。


对于房地产行业而言,调控也是风险。


任泽平提出过,对于房地产周期,短期看金融,中期看土地,长期看人口。但他没有说的一句话是:长中短期,都得乖乖看政策。


对于房地产行业来说,每一次的变动,都会成为中国经济的历史。


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