亏损越来越普遍，地产项目的利润都去哪了？
阅读:3314 2021-09-03
当前的地产行业，做亏本买卖似乎已成常态，就连行业排名靠前的top房企也无法幸免。

某top房企这两年在某区域做了14个项目，其中有接近6成都亏损了。另一top房企的高管则直言，公司有40%的项目亏损，40%的项目营收平衡，只有20%的项目微利。

以前房企出于战略布局或现金流的考虑，一些项目即便明知不赚钱还是硬着头皮上。而近年来随着利润普遍下滑，房企在投资上更为谨慎，财务指标测算不理想的项目不敢轻易入手。然而，亏损的项目还是越来越多了。很多项目测算利润可观，做完却血亏。究竟怎么回事？
 

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测算出现偏差
测算结果严重偏离实际

为了控制风险，房企现在对新项目投资都设置了明确指标，如利润率、现金流、IRR等。此举虽然给投拓多上了一道防护线，依然免不了有漏网之鱼。
 
1、过度乐观，冒进赌政策赌市场
 
近几年高价拿地的项目纷纷亏损，主要因为拿地时对房价上涨预期过于乐观。而随着房价增速放缓，涨幅无法覆盖融资成本，“捂盘”策略失效，陷入两难境地。
某房企几年前在某热点城市高溢价拿地，当时面粉已经贵过面包。捂在手里两年多，财务成本增加了5个亿，开盘时售价仅比楼面价高出8千块，完全是亏本赚吆喝。
 
有些项目一开始算不过账，但是房企过于自信，认为可以通过运作，以附加精装包、高低配等方式拉高售价赚取利润。一旦遇到监管收紧，这类操作无法实现，预期的利润空间没了，项目也就亏钱了。
 
赌房价涨幅、赌政策放松，是很多房企的惯性思维。毕竟，在过去十年，很多房企赌了几次都赌对了，并赚得盆满钵满。都说房企大多不是饿死的，而是撑死的。这句话用来形容地产项目，同样适用。
 
2、算错算漏，数据严重偏离实际

有房企曾经统计过，投资阶段导致的项目失控，有75%的原因源自于前期缺乏数据库或数据库不足，计算错误，计算基础明显错误、费用计算随意；另有10%的原因来自于对地块调研不充分，导致成本少算漏算。

比如，某项目土地出让条件中明确容积率为2.5，经过测算可满足公司的拿地要求。摘地之后才发现，地块周边存在军用设备，对建筑高度有限制，按照这个限制，根本无法把容积率做满，导致项目货值大幅下降，与一开始预期大相径庭。

项目获取过程中涉及到的信息多而杂，一不小心就容易出现疏漏。投资阶段的研判，往往差之毫厘谬以千里，直接关乎项目成败。
 
3、为了拿到地，人为美化项目指标

有些项目表面上看起来利润不少，实际上车位占了大部分货值。车位去化是一直是老大难问题，一些项目住宅卖完剩下一堆车位，仅有的那点利润全压在车位上。
这类项目并不少见。由于项目的货值构成中车库的占比过大，后期想要盈利将非常困难。

拿不拿地关乎投拓人的钱袋子，一些人为了拿到地，会人为美化测算指标，让地块看起来更优质。比如前述这类项目，地拿到了，投拓奖金到手便跳槽；住宅清盘后营销拿完奖金也走人，剩下一堆硬骨头给公司慢慢啃。

不止投拓，房企区域公司或城市公司也有规模增长压力，有时候地块测算不达标，区域领导也会设法拿到地。因为区域土储不足，不拿地团队可能面临解散，或者区域公司要被降级，区域管理层的职业生涯也受影响。为了保住自己的饭碗，虚报瞒报地块情况，导致集团投资决策失误。
 
今年首轮集中拍地，一些房企拿到地之后才发现怎么样都算不过账，宁可损失保证金也要退地，一个投资决策失误白费了几千万，不可谓不惨痛。
 

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开发过程成本失控
项目的利润被吞掉
 
地产已经进入微利时代。前几年，项目开发的利润率还有5%，而现在3%利润率成了哄抢对象，更多的项目只有1%~2%利润率，剩下的便是不赚钱甚至亏本的。

过去房企依靠单边上行的房价躺赚，现在则要靠内部管理扣出利润。土拍和限价两端可操作性都被堵死，融资成本只增不降，赚钱的路子只剩下降本提效这一条。
 

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那些原本预算还有几个点利润，最终却亏损告终的项目，大多逃不过这几个问题——

1、成本超支，利润都被掏空了
 
地产利润削薄后，很多房企对标制造业，提出成本精细化管理，希望通过成本管控保住项目利润。然而，地产项目再怎么标准化，也不可能达到工业生产的水平。地产项目在建造过程中，诸多的不确定因素导致出现许多成本变更几乎无法避免。更有很多项目因为前期定位不准确，设计或施工方案频繁调整，造成成本超标。
 
比如，有的项目定位从刚需改为改善，需对部分配置进行升级，不得不将建成的工程拆改、返工，造成了成本双重支出。某项目在结构封顶之后，由于定位变化，对建筑结构进行整改，砸掉已浇好的钢筋混凝土顶板，改装钢结构穹顶，单是土建成本就增加200多万。另外，还将外立面由真石漆改为石材，园林景观增植灌木，室内增加智能家居设备等等，导致成本严重超标。

2、流程节点滞后，项目被耗死
 
现在几乎找不到不赶工的地产项目。而比起销售费用，建设费用和融资费用都是大头。一个项目晚进度慢一天，房企就损失几百万。房企只能以时间换空间，减少融资的时间成本，提前开盘销售，力求资金尽快回正。
 
一些项目一开始看起来有利润，做着做着却发现亏钱了，正是被进度所拖累。
 
某地块投前定位为快周转型项目，开工后发现地质为湿陷性黄土，需做大量的土方回填，严重拉长了施工周期，无法按照原计划进行开发。由于开盘节点滞后，推盘又遇到竞品降价，对项目去化造成了巨大压力。流速型项目本来利润空间就小，这么一折腾，仅有的一点利润都被吞噬掉了。
 
地产项目，从拿地开发到定位到工程再到销售等，每个阶段环环相扣，其中一个环节掉链子都影响到整个项目进度，流程节点推进不力，效率低下成了项目利润的又一杀手。
 
3、出现严重质量问题，重复施工浪费钱
 
纵观这些年亏损严重的地产项目，几乎都存在比较严重的质量问题，返工修复还是小事，更有一些项目出现整栋楼推倒重建等重复施工现象。
去年某房企开发的一个楼盘，还没交付就被业主发现存在大面积的沉降，多处墙体开裂，还没有交房，就成了危房。为了避免出现更大的风险，房企不得不将刚封顶的十栋楼全部推倒重建，所造成的损失可想而知。
 
这类情况比较极端，但建造过程中大大小小的返工整改则是司空见惯的事。设计变更和工程签证都是每个项目非常头疼，却又无法完全规避的问题。很多项目正在因为现场大量无用功而做了冤大头。
 
4、内部腐败，侵吞了项目利润
 
项目开发的周期长，参与者众多，每个环节都可能存在灰色地带。投资、招采、工程、设计、营销、人力等等，每个环节薅一点羊毛，项目的利润就进了各个腐败者的口袋。
 
以营销为例。某地产大佬就曾公开表示，以前的行规，地产项目大概是1%以下的代理费。这几年渠道费用蹭蹭蹭的涨，有的都到了6%或以上。营销费用上升了6倍。这里面涉及的不是100万、1000万，而是上亿的腐败。
有些地产营销人员自己搞了马甲公司，以马甲公司跟一级渠道商合作，将案场客户挂单到马甲公司，再经由二级渠道导入一级渠道，案场客户也就转变为渠道来访客户。房企发给渠道公司的佣金，顺利流入到马甲公司，最终进了地产营销人员的口袋。
 
诸如此类种种，最后房企的项目越做越亏，部分员工却吃得满嘴油。
 
小结

厚利时代，房企的很多问题都能被漂亮的业绩所掩盖。随着地产利润削薄，潜藏的问题也纷纷浮出水面。
土拍、融资、限价三个端口被堵死，地产项目只能向管理要效益。而从现状来看，内部管理机制不完善、不落地，是制约房企降本提效的最大阻力。
为啥很多房企地拿贵了、定位做错了？主要原因都在于前提各职能交圈不充分，一些部门出于本位主义导致决策偏差（或者有意错误决策）；又如腐败问题，吃回扣、搞内定、赚差价等问题，并非房企对此没有制约，而是被人钻了漏洞；又或者内部裙带关系复杂，人治大于法制，以至于管理制度被束之高阁。
向管理要效益，说起来简单做起来艰巨。转型，还有很长的路要走。

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