亏损越来越普遍,地产项目的利润都去哪了?
阅读:2617 2021-09-03
当前的地产行业,做亏本买卖似乎已成常态,就连行业排名靠前的top房企也无法幸免。

某top房企这两年在某区域做了14个项目,其中有接近6成都亏损了。另一top房企的高管则直言,公司有40%的项目亏损,40%的项目营收平衡,只有20%的项目微利。

以前房企出于战略布局或现金流的考虑,一些项目即便明知不赚钱还是硬着头皮上。而近年来随着利润普遍下滑,房企在投资上更为谨慎,财务指标测算不理想的项目不敢轻易入手。然而,亏损的项目还是越来越多了。很多项目测算利润可观,做完却血亏。究竟怎么回事?
 

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测算出现偏差
测算结果严重偏离实际

为了控制风险,房企现在对新项目投资都设置了明确指标,如利润率、现金流、IRR等。此举虽然给投拓多上了一道防护线,依然免不了有漏网之鱼。
 
1、过度乐观,冒进赌政策赌市场
 
近几年高价拿地的项目纷纷亏损,主要因为拿地时对房价上涨预期过于乐观。而随着房价增速放缓,涨幅无法覆盖融资成本,“捂盘”策略失效,陷入两难境地。
某房企几年前在某热点城市高溢价拿地,当时面粉已经贵过面包。捂在手里两年多,财务成本增加了5个亿,开盘时售价仅比楼面价高出8千块,完全是亏本赚吆喝。
 
有些项目一开始算不过账,但是房企过于自信,认为可以通过运作,以附加精装包、高低配等方式拉高售价赚取利润。一旦遇到监管收紧,这类操作无法实现,预期的利润空间没了,项目也就亏钱了。
 
赌房价涨幅、赌政策放松,是很多房企的惯性思维。毕竟,在过去十年,很多房企赌了几次都赌对了,并赚得盆满钵满。都说房企大多不是饿死的,而是撑死的。这句话用来形容地产项目,同样适用。
 
2、算错算漏,数据严重偏离实际

有房企曾经统计过,投资阶段导致的项目失控,有75%的原因源自于前期缺乏数据库或数据库不足,计算错误,计算基础明显错误、费用计算随意;另有10%的原因来自于对地块调研不充分,导致成本少算漏算。

比如,某项目土地出让条件中明确容积率为2.5,经过测算可满足公司的拿地要求。摘地之后才发现,地块周边存在军用设备,对建筑高度有限制,按照这个限制,根本无法把容积率做满,导致项目货值大幅下降,与一开始预期大相径庭。

项目获取过程中涉及到的信息多而杂,一不小心就容易出现疏漏。投资阶段的研判,往往差之毫厘谬以千里,直接关乎项目成败。
 
3、为了拿到地,人为美化项目指标

有些项目表面上看起来利润不少,实际上车位占了大部分货值车位去化是一直老大难问题,一些项目住宅卖完剩下一堆位,仅有的那点全压位上
这类项目并不少见。由于项目的货值构成中车库的占比过大,后期想要盈利将非常困难。

拿不拿地关乎投拓人的钱袋子,一些人为了拿到地,会人为美化测算指标,让地块看起来更优质。比如前述这类项目,地拿到了,投拓奖金到手便跳槽;住宅清盘后营销拿完奖金也走人,剩下一堆硬骨头给公司慢慢啃。

不止投拓,房企区域公司或城市公司也有规模增长压力,有时候地块测算不达标,区域领导也会设法拿到地。因为区域土储不足,不拿地团队可能面临解散,或者区域公司要被降级,区域管理层的职业生涯也受影响。为了保住自己的饭碗,虚报瞒报地块情况,导致集团投资决策失误。
 
今年首轮集中拍地,一些房企拿到地之后才发现怎么样都算不过账,宁可损失保证金也要退地,一个投资决策失误白费了几千万,不可谓不惨痛。
 

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开发过程成本失控
项目的利润被吞掉
 
地产已经进入微利时代。前几年,项目开发的利润率还有5%,而现在3%利润率成了哄抢对象,更多的项目只有1%~2%利润率,剩下的便是不赚钱甚至亏本的。

过去房企依靠单边上行的房价躺赚,现在则要靠管理扣出利润。土拍和限价两端可操作性都被堵死,融资成本只增不降,赚钱的路子只剩下降本提效这一条。
 

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那些原本预算还有几个点利润,最终却亏损告终的项目,大多逃不过这几个问题——

1、成本超支,利润都被掏空了
 
地产利润削薄后,很多房企对标制造业,提出成本精细化管理,希望通过成本管控保住项目利润。然而,地产项目再怎么标准化,也不可能达到工业生产的水平。地产项目在建造过程中,诸多的不确定因素导致出现许多成本变更几乎无法避免。更有很多项目因为前期定位不准确,设计或施工方案频繁调整,造成成本超标。
 
比如,有的项目定位从刚需改为改善,需对部分配置进行升级,不得不将建成的工程拆改、返工,造成了成本双重支出。某项目在结构封顶之后,由于定位变化,对建筑结构进行整改,砸掉已浇好的钢筋混凝土顶板,改装钢结构穹顶,单是土建成本就增加200多万。另外,还将外立面由真石漆改为石材,园林景观增植灌木,室内增加智能家居设备等等,导致成本严重超标。

2、流程节点滞后,项目被耗死
 
现在几乎找不到不赶工的地产项目。而比起销售费用,建设费用和融资费用都是大头。一个项目晚进度慢一天,房企就损失几百万。房企只能以时间换空间,减少融资的时间成本,提前开盘销售,力求资金尽快回正。
 
一些项目一开始看起来有利润,做着做着却发现亏钱了,正是被进度所拖累。
 
某地块投前定位为快周转型项目,开工后发现地质为湿陷性黄土,需做大量的土方回填,严重拉长了施工周期,无法按照原计划进行开发。由于开盘节点滞后,推盘又遇到竞品降价,对项目去化造成了巨大压力。流速型项目本来利润空间就小,这么一折腾,仅有的一点利润都被吞噬掉了。
 
地产项目,从拿地开发到定位到工程再到销售等,每个阶段环环相扣,其中一个环节掉链子都影响到整个项目进度,流程节点推进不力,效率低下成了项目利润的又一杀手。
 
3、出现严重质量问题,重复施工浪费钱
 
纵观这些年亏损严重的地产项目,几乎都存在比较严重的质量问题,返工修复还是小事,更有一些项目出现整栋楼推倒重建等重复施工现象。
去年某房企开发的一个楼盘,还没交付就业主发现存在大面积的沉降,多处墙体开裂,还没有交房,就成了危房。为了避免出现更大的风险,房企不得不将刚封顶的十栋楼全部推倒重建,所造成的损失可想而知。
 
这类情况比较极端,但建造过程中大大小小的返工整改则是司空见惯的事。设计变更和工程签证都是每个项目非常头疼,却又无法完全规避的问题。很多项目正在因为现场大量无用功而做了冤大头。
 
4、内部腐败,侵吞了项目利润
 
项目开发的周期长,参与者众多,每个环节都可能存在灰色地带。投资、招采、工程、设计、营销、人力等等,每个环节薅一点羊毛,项目的利润就进了各个腐败者的口袋。
 
以营销为例。某地产大佬就曾公开表示,以前的行规,地产项目大概是1%以下的代理费。这几年渠道费用蹭蹭蹭的涨,有的都到了6%或以上。营销费用上升了6倍。这里面涉及的不是100万、1000万,而是上亿的腐败。
有些地产营销人员自己搞了马甲公司,以马甲公司跟一级渠道商合作,将案场客户挂单到马甲公司,再经由二级渠道导入一级渠道,案场客户也就转变为渠道来访客户。房企发给渠道公司的佣金,顺利流入到马甲公司,最终进了地产营销人员的口袋。
 
诸如此类种种,最后房企的项目越做越亏,部分员工却吃得满嘴油。
 
小结

厚利时代,房企的很多问题都能被漂亮的业绩所掩盖。随着地产利润削薄,潜藏的问题也纷纷浮出水面。
土拍、融资、限价三个端口被堵死,地产项目只能向管理要效益。而从现状来看,内部管理机制不完善、不落地,是制约房企降本提效的最大阻力。
为啥很多房企地拿贵了、定位做错了?主要原因都在于前提各职能交圈不充分,一些部门出于本位主义导致决策偏差(或者有意错误决策);又如腐败问题,吃回扣、搞内定、赚差价等问题,并非房企对此没有制约,而是被人钻了漏洞;又或者内部裙带关系复杂,人治大于法制,以至于管理制度被束之高阁。
向管理要效益,说起来简单做起来艰巨。转型,还有很长的路要走。

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