什么是真正的超级城市综合体(一) | 思纳观

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 超级城市综合体,是能够拉动区域经济的发展,与整座城市的发展休戚相关的城市综合体的升级版,它展现了对人气、资本、商务、技术的强大吸引力和凝聚力,是城市发展的“核心引擎”。超级综合体除了能够承载商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议等功能外,更加注重自身特色内核的塑造,能够反应地域或城市的鲜明的个性,代表城市与区域的个性形象。



01


Introduction

开篇


城市综合体的定义及发展趋势

城市综合体是以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。但是随着时代的进步,越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来,它们的功能比狭义意义上的城市综合体少,根据不同功能的侧重有不同的称号,但是可以都属于城市综合体。




为何会出现这样的城市综合体?

“人口高密度”和“建筑高层化”方向发展是世界城市发展的一种倾向,高密度城市形态似乎不可逆转。超级城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。




中国的城市化进程是史无前例的,中国城市化率从1990年的28%到2016年的57.4%,城市化的快速进程,也在迫使中国的城市在升级,城市综合体在这个升级过程中起到着核心的作用,它是代表城市时代精神的一张名片,其公共空间的创新和多业态功能的复合性,提高了城市的竞争力,创造了城市的价值,其拥有巨大的增长能量,将决定城市未来的发展方向。



城市更新对于超级城市综合体的需求

中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后,其发展的轨迹越来越清晰,我国的城市更新从拆旧建新式的城市更新,发展到承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式的有机更新时代。特别是在一线城市总,土地资源紧张,原有的城市结构布局难以适应不断发展的需求,未来的城市更新需要注重生态环境、人文环境、产业结构、业态功能以及社会心理等软环境的延续与融合,同时,还要衔接科技、经济、民生、文娱等诸多相关领域。城市更新的浪潮已开始在各个地产领域中掀起,其带来的价值与机遇不可估量。



虽然城市更新更多的是以政府为主导,但随着参与参与主体的逐渐多元化,金融机构、民间资本将承担起越来越重要的责任。而对于金融机构、民间资本来说,如何高效地参与到城市更新中,也成为了值得思考的命题。



全球超级城市综合体案例分析和基因图谱

纵观全球,随着经济发展的趋势,大型城市综合体项目如雨后春笋般在世界各地涌现,并有愈演愈烈的趋势,不论是以打造“城市中的城市”为目的,创造了前所未有的理想之城—垂直花园城市的东京六本木新城;



还是以高端住宅为驱动,通过高端商业及国际顶级商务和酒店为综合体实现整体升级的香港Union Square;



或是以高端商务为切入点,配合伦敦新城市更新改造原有码头,打造地上办公地下零售的新兴高端商务区的伦敦金丝雀码头;



还是以”Diversity”(多样性),”Hospitality”(服务性),”On the Green”(绿色性)为开发理念,在日本经济低谷时期体现出“日本的价值”的东京中城。



每一个城市综合体项目,从开发动因、所在区位、规划尺度到功能业态都各有特点,似乎难以总结出一个放之四海而皆准的公式。但细致研究后,还是可以发现这些项目背后的一些发展规律。




02


What will be the development trend of the future super city complex?

什么会是未来超级城市综合体的发展趋势


在建设全球卓越城市的大背景下,城市综合体包含地产、金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等诸多领域,商业地产大规模跑马圈地的复制,已然进入精耕细作时代,城市综合体有哪些发展趋势?


首先,城市综合体对区域经济的标识性和强化作用越来越显著。

以“城市—区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势,增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求,作为城市功能集中体现的城市综合体,对区域经济具有标识性,对城市中心具有强化作用。


其次,城市综合体将越来越有个性,能够体现城市的特色,能够代表城市与区域的个性形象。

城市综合体对城市形象的提升、区域经济的带动有较大作用,全国各地都在不断向其抛出橄榄枝,但是很多城市并没有意识到城市综合体可能“水土不服”。缺少内核,普适性的规划设计导致如今的城市千城一面。



城市综合体的规划设计会越来越注重城市地域文化底蕴的植入,构造城市特色、代表城市个性的城市综合体,才能真正成为代表城市的形象名片。



第三,城市综合体所聚合的功能将越来越细分且具有多样性。

从城市综合体的案例研究与实践案例中可以发现,城市综合体的市场也在不断细分,其内部各种聚合的功能也有主次关系并不断演化。如按所处的位置分:有城市成熟中心综合体,城市新中心区综合体、规划卫星城综合体、城市近郊或远郊综合体。按拿地性质分:有以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业和商务双核心的综合体、一般住宅综合体,展览文化特色综合体。按综合体配套优势分:有地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体等,但都呈现出越来越多融合的趋势。



第四,城市综合体的内部交通与外部城市交通一体化。

综合体的规划设计除了要梳理好内部交通体系外,还应该关注更大城市区域范围内的交通疏导。对二者进行一体化设计才能够保证城市交通体系的完整性。

如果说建筑物是综合体的骨架,那交通系统就是它的循环系统。一个好的循环系统是整个综合体顺利运行、良好工作的基本条件。综合体的交通体系应结合交通枢纽,实施联合开发,大力发展和利用城市公共交通,减少非公共方式的机动交通量,缓解城市交通压力。



全面发展立体化的交通模式,充分利用空中和地下空间,有效提高道路交叉口的通行能力和交通流在综合体内部与周围道路之间的转换能力。

集约、合理的停车系统设计和物流化的货运体系,停车场的位置和规模应该根据人流量、车流量、货流量和各业态的特殊要求统筹考虑,通过从商品生产地到客户的全方式供应链流分析,规划项目的货运体系。



第五,城市综合体将越来越以可持续的发展战略。

城市综合体的规划将聚集最具前瞻性的规划与策划理念、最先进的工艺技术和科技手段、引领城市与区域的发展。可以看到,城市综合体项目规划成功与否,在其策划理念,城市规划,建筑设计层面均具有较高的前瞻性,以达到项目长期可持续发展与城市效益以及项目效益最大化的目标。这些项目从开发到之后建成,在经历20年、50年后仍然可以成为区域甚至城市的骄傲。这同样对城市综合体的开发提出了更高的要求。




第六,多专业/多团队/高度整合的复核专业化设计

城市综合体的设计具有其复杂性、漫长性和专业性,需要多专业、多团队、高度整合、协同工作,要做大量的量化比对研究,无论是前期策划定位、财务与运营、风险把控相结合,中期建筑设计、景观设计、室内设计等不同部门的协调合作,还是后期招商运营及管理,都需要专业的设计团队相互协作,彼此通过紧密配合才能完成如此复杂而精密的工作。对项目管理者的组织和协调能力有着越来越高的要求。




03


"Aircraft carrier City Complex" -- introduction of Harbin Huahong International Agricultural Expo Center Project

“航母级城市综合体”

——哈尔滨华鸿国际农业博览中心项目简介


1. 项目背景

2017年10月31日,联合国支持下的“2017可持续城市与人居环境奖”的揭晓,让正在施工中的哈尔滨国际农业博览中心项目,步入了国际视野。哈尔滨国际农业博览中心项目是华鸿集团倾力打造的国家“一带一路”战略,“中蒙俄经济走廊”规划重点项目。




2. 现状条件与设计要求

项目位于哈尔滨中心城区东侧紧邻二环,毗邻哈尔滨国际会展体育中心,占地面积29万平方米,总开发规模达到近200万平方米的开发规模涵盖:


12万平方米农业展览

30万平方米娱乐主题商业

3万平方米室内主题娱乐城

35万平方米高端商务办公

12万平方米超五星级酒店和高端会展酒店

45万平方米配套高端公寓

60万平方米的精品住宅

50余万平方米地下停车及设备配套空间


项目体量巨大,业态高度复合,是典型的超级城市综合体。我们希望通过合理的规划定位和城市设计,提升城市形象,解决社会问题,成为城市新的经济增长点。



3. 项目定位

项目定位为“航母级城市综合体”,项目围绕“游乐性”这一设计主题展开,并强化其独特稀缺特性,用独具特色的规划设计,与众不同的建筑设计,无与伦比的形象设计,打造出一个既能体现国际化视野的又带有鲜明城市特色的超级综合体项目。在城市升级过程当中起到核心引擎的作用。其拥有的巨大的经济增长能量,充满目的性的多元体验,丰富多彩的业态组合,独具魅力的地域特色,将会在哈尔滨的城市更新升级过程中起到“核心引擎”的推动作用。



 

4. 规划策略

城市综合体的设计远不同与建筑设计,每一个城市综合体都是一个与城市高度融合的项目,城市综合体设计具有其复杂性与漫长性,在复杂和繁锁的设计中要求项目在规划中就有一个强有力的内核和一个适应性强规划构架,将多业态有机组合、协同促进。


双核心规划结构

我们采用了地上空间核心和地下主题核心的双核心规划结构。地上近3万平米的开放城市公园和地下2.5万平米的主题乐园,使各业态模块有机互联,产生最大化的超级城市综合体效应。



地块中央3万平米的城市主题公园,将成为城市级别的热点聚会场所。其中包含入口广场大型主题水秀,地面轨道小火车,水晶球展示中心,中央城市绿洲等等,这些丰富的体验主题,像涟漪一样,向四周散发出持续的影响力,形成强有力的主题核心。



在城市公园的下方,是中国首个大型地下主题娱乐世界,占地2.5万平方米的娱乐区,设计有5个不同特色主题,从哈尔滨独特地域特色的七彩冰川,到亚马逊丛林体验的滨之森林,到加勒比热带风情的天堂乐岛,到充满童趣的秒奇王国,和科幻未来感十足的未来之城,五大主题乐园,通过呼啸而过地下过山车串联,用独一无二的体验感,为哈尔滨营打造一处全新的旅游目的。



商业主题娱乐化

围绕地下主题娱乐区,特色主题商业街区作为娱乐区的衍生,无论是意大利浪漫风情的威尼斯水街,还是再现京杭运河通达之势的中华运河街,各有风情的中西水街,增加了游逛的趣味性。



串联地上地下的一些主题中庭,将人流引导至高区,上下贯通的主题边庭,横跨地块的空中连廊,提升了地块商业的体验感。屋顶的月光都会主题酒吧街,电音舞台,LED天幕,摩天轮,用极致的娱乐体验,塑造多维立体的娱乐性商业体验感。


文化内核个性化

城市综合体的文化内核,最能够反应其鲜明的个性,代表城市与区域的个性形象。本项目希望在传统文化娱乐业态的规划设计上有所突破。影院的规划设计,区别于传统影院,力求打造全国首家泛娱乐系统多功能影剧院,载体平台化,内容多元化,功能丰富化,服务特色化,塑造强目的性消费业态。大剧院其2000座的设计规模,能满足多元化演出、会议、大型开幕式等多功能需求,将艺术商业化,也有利于项目的长期可持续运营。



儿童文化在中国已经成为文化产品消费群体中的一股新势力。项目以儿童为主题打造了三个不同主题核规模的儿童主题剧场,满足不同规模要求的儿童文化活动的需求。除了这些传统文娱业态以外,结合商业流线设计还规划有艺术长廊,串联文化业态和商业业态,提供一个开放的文化艺术社交场所,让文化艺术回归生活。


商务、会展氛围专业化

项目建设约12W平方米的会展中心,可分可合,满足不同主题的会展需求。围绕会展中心建设了全面的配套产业,包括发展大厦、科技大厦、期货交易所、产业金融中心、现代科技企业孵化器等完善的相关配套业态。会展与商务办公组成完善的展览、展示、研发等相关产业交易平台,融汇国内外科技资源、金融资源,特别是吸收世贸中心协会会员单位,消化国际先进产业技术,形成强大的凝聚力和影响力。




5. 建筑设计的地域文脉与传承

中国建筑自古地域特色鲜明,到了现代,随着城市化的快速进程,使得建筑的特色逐渐趋于量化和模数化,没有了以往的特色。而这种简约的、注重功能的、受人推崇的建筑模式,忽略了建筑的情感,遗忘了建筑与地域文化历史文脉的传承。建筑从来不是孤立的,它是由特定的环境,特定的空间,特定的人群,特定的文化而营造出的一种空间关系,建筑应该带有当地的地域特色及传统文脉,这样的建筑才有血有肉有灵魂。



在项目设计初始,我们就注重延续城市历史印记与场所精神,提取哈尔滨独这一“冰城”的独特地域符号,并从这一地域符号出发,运用联系、置换、抽象、剥离、意境等方法,抽象提炼出“冰棱”这一独特的设计符号,从形式,色彩,材质,意境等方向去呼应设计主题,并将其衍生运用至建筑形象设计,景观设计,室内环境氛围设计等方方面面,形成独特的地域认知形象符号,让建筑与城市环境产生共鸣。



6. 复杂业态规模下的多专业设计团队的组织协调

城市综合体的设计具有其复杂性、漫长性和专业性,需要多专业、多团队、高度整合、同步协调。每个业态模块都需要多专业团队互相统筹配合。项目汇集了诸多一流的设计顾问公司,诸如科隆会展顾问,新道信艺术娱乐设计顾问,CRTKL商业室内设计顾问,安诚傲林交通顾问,卓展机电顾问,斯特恩幕墙顾问,江欢成结构顾问,罗尔夫杰森消防顾问,东方舞台剧院顾问,智域行酒店顾问,京冶娱乐设备顾问等等,我们高效的组织协调了各个设计团队,为项目的成功落地性打下了坚实的基础。



 

城市综合体是现代社会发展的标志,一个成功的城市综合体项目的开发及运营,会带来巨大的社会价值,为开发商、运营商带来巨大的品牌价值,作为设计者来说,需要用高瞻远瞩视野,不断探索实践提高对其的认知。



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