中国房地产业协会、中国房地产研究会副主任中国房地产数据研究院执行院长陈晟:中国功能地产的白银十年和城市综合体承载的未来

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陈晟,中国房地产业协会、中国房地产研究会副主任,中国房地产数据研究院执行院长。

  

陈晟先生对中国房地产市场特性有充分的了解,有丰富的房地产实践经验,致力于房地产土地、区域经济、金融研究,曾为多家知名房地产企业进行房地产宏观、微观面顾问咨询指导。

  

同时,他还担任中国城市房地产指数系统秘书长、复旦大学房产企业研究所执行所长、中国商业房产联盟委员会副理事长、上海投资咨询有限公司专家委员,美银美林、三星证券、野村证券、杰富瑞房产专家顾问。

  

 

中国房地产数据研究院长期钻研于中国房地产政策,我们曾把中国房地产政策和中国房地产的相关度量化过,它们的相关度达到了47%。这意味着若不研究中国的房地产政策,你在中国房地产是无法生存的。

  

 

中国功能地产的白银十年

 

在很多的演讲中,我们常被人问到:下届政府会改变房产政策吗?我们的领导人喜欢什么?未来的政策走向如何?最近有位开发商告诉我,他现在什么都不能做,因为他不知道(政策)是什么。当然,我也不知道。那么,在现在这种快速周转的状态下,房产政策有没有内在的规律可以让大家摸索到呢,我们正在探寻中。

  

目前政府的房产调控的还基本处于喊话状态,明年房地产快速上涨的可能性不大。据我们判断全国处于微涨的状态,而北京上海会出现微跌的状态。中国12年的房产政策仍会继续坚持,会延续到明年的4月份,这个4月份不是我们任志强同志所说的“暴涨”。十八大在10月份展开,政府需要6个月左右的稳定期,这之后会有一些明晰的政策出台。所以,下一届政府将继续延续本届政府的一些政策,但是形式手段将会发生一定的变化。

 

在这样的政策变化下,今年的市场跟去年的市场相仿。自1998年以来,土地购置未开发面积有11.9亿平方米,这巨大的销售面积也会让其它国家非常羡慕。当我去纽约、波士顿和三藩市时,跟很多国外投资者都解释说中国的房地产市场并不是那么糟,我们每年的销售面积不会少于9亿平方米,这是一个很大的数字。假使中国未来的地产没有黄金,但是至少有白银十年。

  

此外,中国房地产受外部环境的影响非常大。从政治经济学的角度来看,国内是否有冲突,东海和南海是不是有战争,中东地区会不会有一些问题,或是石油涨到200金桶有没有,这些不确定的外部因素都影响房产经济的发展。 

 

限购的政策将继续从紧,不排除房产税和限购措施并行的阶段,这也是很困难的一个时间。特大型城市,比如上海、北京普通商品房限购政策越来越严,甚至不取消了,高端的放开,二三线可能会放开。

 

考虑到经济下滑的可能,保障房的建设便显得非常重要。如果我们经济更糟糕的话,首套房将不仅是鼓励的问题,还是刺激的问题。保障房即使造了3600万套加上十一五规划的加起来一共是5200万套,占我们城市居民的20%都不到,目前的保障房不是多了,是少了。

  

当然我们也要考虑一些其它途径,增加了商品房的供给是个不错的手段。本届政府至少在这方面做到了三件事:第一,缓解了购房需求;第二,增加90平米左右的小面积的房子的确多了;第三所谓购房的公平和占有资源更多的受到抑制的感觉还是得到了,所以我们还是给本届政府一些鼓励的。

 

城市综合体承载的未来

 

城市综合体,不外乎是城市或是产业等功能地产的综合体。如何实现城市产业功能跟城市和城郊功能完美融合,需要我们大做文章。城市综合体的定位不同,功能也不同,其中包涵旅游和文化;地铁和高铁;还有特别的华润、恒隆等类型。

 

预计未来会出现2500个城市综合体,这是一个非常巨大的数字。现在,我给大家分享一个案例——万达,但是万达是一招鲜的产品,第一、第二代都不好,等它做到3第三代代的时候才全面复制,因为第三代综合体是敞开式的,它有着对外销售的衔接。这个敞开的步行街的成本是16亿,但是购物中心商铺就卖了23亿,自己还持有一部分。可以说,这是一个好的模式。

  

商业功能体里要有叫做主力店的东西,你的业影院是谁,卖场是谁,餐饮是谁,这些都组合好了就没有问题了。功能地产的模式强调的是经营,即使是产业地产远郊区的综合体也是有主力店和次主力店,比如张江,张江主力店的产业是移动通讯、无线视频、生物医药、软件领域和文化创业领域。地域不同,各个城市综合体的承载功能也不同。武汉是汽车和石化,天津是强化云计算、航空航天。

  

最后,我提倡建立“产业功能联合体”。大家看一下我列的这些企业,他们都是不同的。如果一个地方政府出将一万亩或是一块很大远郊区综合体给你,它希望有高端住宅的新河湾、普通住宅的万科、综合体的万达、酒店、产业园区、教育地产、旅游地产,甚至还需要一些仓库等等。如果你在连选这些功能地产后再跟地方政府去谈,这一万亩已经全部划好完成也不存在空置的问题,同时你也规划好了这块地的未来。产业功能联合体里需要我们的建筑师去帮助政府做出更好的规划,不仅仅是把政府搬过去拉动,更是对各产业的融合,对未来入驻企业、人流的规划。

 

功能地产的白银十年将会到来,这个十年强调使用价值,且急需转型。城市综合体已经存在于房地产,或将承载起未来经的未来。

 

 

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