分享人:黄明玉,资深房地产项目投资开发专家,近30年绿城、蓝城房地产项目操盘经验。

一个成功的房地产项目,通常需要实现经济效益,因为这是项目的根本和保障;也需要体现社会效益,如此才能形成品牌,确立行业地位。

作为一个操盘手,想要打造一个成功的项目,从投资决策、到产品开发、以及项目前中后期管理,都需要做好统筹规划。

但是,很多人都没有项目全程开发的经验,也不具备相应的能力去打造一支有境界、有理念、专业扎实、管理规范的过硬团队。

那么,那些成功的项目是否有相似之处?想要做成一个项目,是否有成功的模式可以复制?

在黄明玉老师看来,一个成功的项目,他的模式确实是有迹可循的。

大体上可以分为四大方面:

第一,毫无疑问是人,即组织架构与人力管控,这是保障项目成功的基础。具体分为:

1、项目公司的组织架构;

2、各岗位各部门职责;

3、项目的绩效薪酬考核体系;

4、学习和培训体系。
第二,一个项目的成功必须要有计划管控体系,也就是总纲。具体包括:

1、项目开发整体计划;

2、年度、半年度、季度、月度以及各部门各专业的分解计划;

3、计划实施过程当中的督导、反馈。
第三,财务成本税收统筹。这是项目的出发点,也是项目的归结点,分为:

1、项目综合成本测算和把握;

2、资金安排、融资以及现金流的控制;

3、成本控制很大程度上取决于工程的预决算;

4、把控、统筹税收工作。
第四,即专业流程把控。具体来说,分成两大方面:

1、投资决策、选址拿地,即地的统筹范畴。

2、地拿定后就是项目开发,整个项目开发过程分成:项目前期、项目中期和项目后期三个阶段。
1)项目前期
项目前期是项目的市场研究地块分析的阶段,也是项目的策划和定位阶段。
项目前期在策划定位的基础上,关键是要落地,即要做好方案的设计、评审和确认工作。
这是开发项目过程里最重要的工作,也是项目成功的非常重要的核心节点。
2)项目中期
项目中期是按照项目的开发计划,展开报建报批、工程施工和整个项目营销工作的阶段。
① 报建报批具体落实在五证二书上:

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② 项目的工程施工具体分成:
工程现场的前期准备、施工图的设计、技术交底、工程量的清单、预算编标、工程前期总包监理、设备材料招投标、项目展开过程中质量、进度和成本的三位一体、文明施工等方面的工作。
③ 项目营销的展开也是中期当中的重要工作之一,分成三个阶段:

  • 市场推广,也就是营销策划阶段的前端;
  • 营销现场的管控,也就是具体的开盘节点、销售工作和案场管理;
  • 后台支持销售,整个案场的后台系统。

3)项目后期
项目后期是竣工交付验收以及工程评价的阶段,即项目交付给业主和后期项目长期的物业管理
操控项目的最核心的阶段,在于项目前期的市场调研、项目定位、规划设计、方案认证和评审确认。
以上为黄明玉老师的分享节选,黄老师是资深房地产项目投资开发专家,有近30年绿城、蓝城房地产项目操盘经验。
有关于项目开发的流程及核心操作,我们邀请黄明玉老师录制了9节音频课程,涵盖了黄老师操盘几十年来的经验总结。
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