房企未来该怎么干，保利2020年白皮书给出了四个答案 ARCHINA 资讯

房企未来该怎么干，保利2020年白皮书给出了四个答案

阅读:3763 2020-03-28

通往成功的道路并不拥挤，因为没人能坚持到最后。

这是保利发展发布行业白皮书的第四年。2017年，保利预见了“房地产正处于总量峰值时代”；2018年，提出“房地产市场窄幅箱体运动是必然趋势”；到了2019年，再次印证了“保利周期理论”的预见性。

2020年初新冠疫情黑天鹅爆发，引发国际股市动荡，美国重启量化宽松。大变局下的2020年，楼市到底如何发展，显得扑朔迷离。

是聚合，还是分散？是向前，还是转弯？房地产又一次站在了十字路口，方向比速度更重要。

时代在背后，突然摁响喇叭。

有的房企打着左转向灯向右转，有的则仍固执在规模道路前行。哪些城市更有发展潜力？未来的地产行业和市场将会怎么走？

由保利发展战略研究院出品的保利白皮书如约而至，你疑惑的，或许都能在这里找到答案。

人口大流动：多极化城市格局成型

保利白皮书原文：

房地产的发展构建在中国城镇化进程之上，人口是需求之本。

保利研究院团队通过分析全国 337 城、14 亿人口、横跨 20 年的数据后发现，从迁移特征来看，“乡-城”城镇化高位放缓，“城-城”流动加速并存。独立迁徙变为举家迁徙，城市综合收益与二代人口质量红利将乘法倍增。

从迁移方向而言，呈现多维极化格局：“跨省远赴东部与省内就近集聚并存”、“东部沿海与中西部明星引力同在”、“单核虹吸力与都市圈外溢力均有”。

当下我们正处于一个人口大流动的时代，城镇化进入高阶阶段，人口流动多极化。这就不难理解愈发激烈的“抢人大战”与“城市晋级赛”，是历史之必然。

集聚的号角已经吹响。土地城镇化将匹配人口城镇化。城市群、都市圈和中心城市将 “集宠爱于一身”。

村长解读：

这两年，以深圳为代表的全国大城市人口吸引力暴增，国内正在经历前所未有的人口流动变化。

城市化进入高阶发展阶段，中国城市化率从1990年的26.44%持续上升到2019年的60.60%。

同时，从当前的人口分布来看，北京上海人口数量为2000多万，广州深圳1000多万，除却北上广深的人口数量较多之外，天津、武汉、苏州、西安、郑州、杭州、成都等省会城市人口数量也比较多，均在1000万以上。

这意味着，具备人口吸引力的不再只有北上广深，各中心城市也具备较强吸引力。

城市大变局：大中城市扩容增长

保利白皮书原文：

保利研究院团队坚持，房地产是基本面的投射，城市生命周期就是房地产生命周期。人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产的根本因素。

纵览全球，中国过往城镇化受制于均衡式发展思路，齐夫法则未能完全生效。资源自由流动不足，经济-人口比重需再平衡，大城市不够大、不够多。

当下，我们正处在历史的转折点，城市大变局的前夕。城镇化发展思路转变，市场重回主导地位，土地资源有望更“市场化配置”，将“以人定地、地随人走”。

市场力量、行政导向、客观规律，三者均指向百城集聚，向阳生长，群星闪耀。城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增长潜力。

未来15年中国超大城市将超10个，特大城市超15个，人口规模TOP100城将占据全国75%的城区人口。

村长解读：

随着人口加速流动，城市的生长也在发生变化。

按照城市化市场思维演绎下去，我们国家的人口必将呈现出聚集的趋势，更多的向大城市集中，城市格局将呈现出齐夫法则。

然而从很多层面看，我国的齐夫法则未能完全生效。

这主要归结于两个方面：人口与经济、土地的基本面之间的冲突；大城市的土地资源难以满足人口数量的需求，而GDP总量排名靠前的城市人口占比又不大。

周期新特征：房企逆周期操作空间收窄

保利白皮书原文：

自 2015 年起，本轮周期经历了连续三年大繁荣，至今已有五年。与前三轮的三年小周期不同，期间多次入冬反复，分批调整而总量稳定，土地周期与楼市周期渐行渐远。

保利周期理论发现：供求周期、政策周期、金融周期三个周期正深度叠合，周期被拉长，箱体被压扁，城市二八轮转，并走出自有周期。

金融周期下，房企的现金流空间收窄，经营杠杆率下调，进而影响规模扩速。

房企面临挑战巨大，竞争模式亟待升维，重塑打法。

村长解读：

这意味着，过去30余年房企传统的高周转的打法失效。

传统逻辑下，土地的周期晚于楼市，房企可以低价拿地高价卖楼。

现在的逻辑是，地价与房价的差距在逐渐减小，房企的利润窗口在变短，变窄。

可以看到，自2015年起，以深圳领涨为标志性起点，全国楼市普涨，经历了前所未有的牛市行情。哪怕是三四线城市，也体会了一把房价翻倍的感觉。

而到了2018、2019年这两年，楼市的周期开始窄幅箱体波动，行业竞争加剧。

运营新逻辑：周期叠合拉长，城市走出自有周期

保利白皮书原文：

是什么引发了周期新特征？

白皮书认为，是运行逻辑发生了变化：新时代房地产调控长效管理机制建立以来，房住不炒是行业的本质定位，限价等调控政策从物理反应转向了化学反应。

在此基础上，信贷、政策等外部输入性因素得以发挥强牵引作用，影响预期，保持窄幅。土地供给弹性天然不同，调控政策分化，城市不再整齐划一，二八轮转，走出自有周期。

而所谓化学反应，白皮书认为其背景来自四个方面：

在刚性限价城市：由于价格体系过于扁平导致的一二手价格倒挂，中心区高热。
在弹性限价城市：走高后乏力，盘整期、修复期相对较长。
在供给放量城市：供给量大于市场的需求，导致成交萎缩。
在需求透支城市：房价超过天花板，脱离购买力，棚改走弱，价格虚高回调。

近期疫情在国外快速蔓延，全球金融市场大幅动荡。反观中国疫情防控有力，复工复产有序展开，市场相对稳健，充分彰显了中国的制度和治理优势。

中国将成为短期避险资金、长期资本投资的理想目的地，而不动产会成为重要选择之一。疫情之下，楼市按下暂停键。疫情之后，相信市场会有较强的回暖。

村长解读：

2020年，市场的情况由于疫情这个不可变量产生了变化。

如何预判疫情对市场周期的影响？

正如保利白皮书所言，疫情黑天鹅，同时给房地产行业一个警醒：未来，消费者将重新审视，从真实居住需求出发，呼唤好服务好产品，房地产竞争回归本源。

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