深度房观 | 苏州华润置地的后百亿时代,整个行业都在对标。
阅读:2218 2020-04-11


时间是伟大的见证者,也是美好的书写者。


时间见证了时代的进步、城市的发展,也书写了苏州这座城市的伟大。


近些年,苏州发展迅猛,成功跻身全国新一线城市,GDP排名也稳居全国前列。


随着苏州城市能级和首位度的不断提升,吸引了众多房企竞相入驻。


十几年前,一大批品牌房企陆续进入苏州,他们看好苏州,并持续深耕。与城市共同发展,推动城市人居升级。为苏州这座城市的发展和建设做出了卓越的贡献,也享受到了城市发展的红利。


华润置地,就是其中的优秀代表。


华润置地2006年进驻苏州,至今已14年,并在2018年实现了百亿突破


在一个城市,能做到百亿规模的房企,不多。


为什么这么说?2019年苏州市区土地总出让面积472万方,我们按照房价3万元/平来估算,全部卖完,也不过1416亿。


而苏州有上百家房企,要分这上千亿的羹,能做到百亿,会非常困难。



2019年苏州新房成交量数据

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近两年苏州新房成交量同比数据

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为什么房企拼命要在苏州做大规模?


因为在苏州这种成长性很好、楼市热度很高的城市,是最有可能给整个房企集团扛更多指标的。


也就是说,在苏州做房地产开发,会有更多的想象空间。


因此,几乎所有有追求的房企,都会拼命在苏州拿地、开发。


由此可见,在苏州竞争的激烈。


历经十四载的时间淬炼,华润已和苏州这座城市融为一体,它不仅是城市的建设者,更是城市发展的见证者,它与城市共荣、共生、共成长。


我们认为,已经完成百亿目标的苏州华润置地,其行业地位在苏州首屈一指。


作为一家品牌央企,他在实现这个历史性的目标之后,接下来在苏州的战略布局和发展方向,对于整个行业,都有非常重要的借鉴意义。


可以说,华润置地的稳健,使其成为诸多房企学习的榜样,行业内许多眼睛都在看着,苏州华润置地的后百亿时代。


2020年的苏州华润置地,风华正茂。


那么,被整个行业在对标,他会如何思考?


带着这样的疑问,苏南房观近期采访到华润置地苏州公司总经理郁文杰先生。


郁总在一个多小时的采访中,给了我们答案。


郁文杰华润置地履历

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2001年11月:加入初创的华润置地上海公司。


2002年4月:浙江大学硕士毕业后,正式入司。 


2002年-2012年:上海滩花园、外滩九里、上海橡树湾等;工程师、项目经理、项目总经理


2012年-2018年8月 :温州公司总经理 | 主持温州万象城综合体拿地、交付到开业工作、操盘5个住宅项目


2018年8月至今:苏州公司总经理 


访谈
Vol.01



每一个房企,都有其鲜明的标签。


作为央企,华润从成立的那天起,就肩负央企的社会责任感和使命感。


当众多房企在追求规模、高周转、利润率时,华润置地却始终给人不一样的印象。

郁总是华润置地初创期就加入的元老之一,他对公司开发理念的理解,应该会更有参考意义。


苏南房观:郁总您好,据了解,您毕业后就在华润置地上海公司,作为初创的“四大元老”之一,在您的眼中华润是一家什么样的房企?它跟其他房企有什么不一样


"

郁总:华润集团是一家特殊的央企,首先它是一家有红色血统的企业。成立于1938年,在抗日烽烟中,华润的先辈们在香港中环一间小阁楼里成立了联和行,投身于民族救亡事业。


华润企业的命运与国家兴亡紧紧相连,所以成立80多来年也一直担当起央企应有的社会责任,这是一家有强烈家国情怀的公司。2019年,华润集团位列世界500强第80位。


其次,华润置地作为华润集团旗下专业的地产公司,经营规模始终排名全国前十,位列香港恒生指数成份股。在地产专业领域,华润甚至某些方面领先其他房企,例如,我们在商业地产领域已多年国内排名第一


在硬件和软件方面,华润始终坚持“高品质”战略,坚持“品质给城市更多改变”的理念,一直致力于为消费者提供高品质的产品和服务这也是华润明显区别于其他房企的“标签”。

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访谈
Vol.02



苏州新进了许多房企, 有的“水土不服”,有的只做一两个项目便销声匿迹,但有的却选择了持续深耕,促进了苏城人居水平的迭代提升。


华润置地进驻苏州后,先后在姑苏、相城、吴中、吴江,昆山、常熟拿地开发,14年深耕苏州。


那么,此前做了什么样的产品,又和苏州擦出了怎样的火花呢?


苏南房观:华润置地2006年首进苏州,在深耕苏州的14年中,华润开发了哪些项目?您作为苏州公司的掌舵人,可否给我们介绍下华润在苏州的发展历程


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郁总:华润进驻苏州14年中,先后在苏州主城区即姑苏、相城、吴中、吴江及常熟、昆山2县市完成布局,共打造12个住宅项目和2个大型商业项目


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住宅方面,华润最早进驻姑苏区,最先打造的项目是别墅平门府,是古城区数一数二的豪宅。


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华润在进驻苏州之初,就在古城区打造豪宅项目,我们坚定用专业的态度、高品质的理念造出影响城市的建筑作品。后陆续开发了星港湾壹号、红橡世家、万象府、悦府东等项目,都是区域内叫座又叫好的红盘。


从华润平门府、昆玉九里、华润昆山国际社区、华润橡树湾、华润凯旋门,华润精工品质得到了全苏州的认可。



在商业方面,2019年,华润在吴江太湖新城和昆山高新区打造的两座万象汇正式开业,为区域城市商业的发展注入了活力,也丰富了当地居民的休闲娱乐生活。

去年6月16日,吴江万象汇开业当天人气爆棚,开业当天有15万客流量,开业品牌多达245家,开业率达到98%,首日零售额高达2246万。



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万象汇作为一个区域性的商业综合体,还是非常成功的,也达到了我们的初心和目的——就是百亿之后,我们继续做好商业项目,为城市商业赋能,提升城市人居品质。
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访谈
Vol.03



华润置地在苏州这么多年,获取的地块、所操盘的项目,均是地段很好、产品力很强。


那么,百亿后,他在苏州的拿地策略,会不会有新的方向调整?


苏南房观:3月25日,华润新摘得吴中尹山湖地块。


我们知道,近两年,随着各项配套的完善,尹山湖板块热度很高,碧桂园、象屿等品牌房企也都相继进驻尹山湖。您能不能谈一下您对尹山湖板块的看法及尹山湖项目的规划


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郁总:首先,先说苏州这个城市。


苏州作为1.5线城市,GDP位居全国第六,城市能级高,房地产市场规模大且领先,如此规模的房地产市场对任何一家房企都具有十足的吸引力,即使竞争再激烈,也会去努力争取,我们华润也不例外。


其次,华润作为大型品牌房企,从拿地策略角度上看,更加看重城市的核心区域的核心地段,做高品质产品。


近几年来,尹山湖发展迅猛,各项城市配套逐步完善。目前来说,园区供地较少,市场供不应求,“泛园区”的概念逐渐得到认可,一部分园区客户便将置业目光投入到园区周边板块,而尹山湖凭借地理位置靠近园区的优势,成为苏州楼市中备受认可的园区外溢板块


近几年,各大房企在尹山湖落地的项目有一定的量价保证,这两年板块的土地市场也是炙手可热,我们对这个板块深度看好。


第三,我们在尹山湖板块开发过星港湾壹号项目,对板块熟悉、对客户也熟悉,有一定的业主基础。


此次摘得尹山湖地块,紧邻地铁2号线尹山湖站,独墅湖第二隧道通车后,板块到园区的时空距离进一步缩短。苏州公司也会充分发挥该地块的优势和华润的品牌优势,为苏州人奉上高品质的人居产品。

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访谈
Vol.04



在苏州,苏州湾是一个认知度较高的板块。作为太湖新城的核心区域,随着各项规划利好的落地,板块的交通、商业、教育资源日臻完善,加上的得天独厚的湖景资源,更是传说中的国家级大事件预留地,在整个苏州都极具稀缺价值。


去年8月,华润以8243元/㎡的成交楼面价、11.5%的溢价率拿下吴江花港地块。

如此执着拿下这块地,背后隐藏着什么秘密?

苏南房观:除了尹山湖地块,华润在去年9月还拿了吴江花港的一块商住用地。花港项目作为今年华润苏州公司重点打造的一个项目,它的地段也是相当有优势——紧邻地铁4号线花港地铁口,西面又是苏州湾一线湖景。您能给我们简单介绍下这个项目,以及项目对华润在苏州的发展战略有什么样的意义?


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郁总:无论是花港项目还是尹山湖新地块,拿地策略都是遵循华润的“湖湾战略”。


近些年,华润先后在粤港澳大湾区、深圳后海的深圳湾杭州湾都布局了众多重大项目,比如说深圳湾打造的高标准的万象城综合体项目。


同时,国家也在重点打造湾区城市群,长三角、珠三角、京津冀都是国家重点发展的区域,我们也紧跟国家战略,在深圳、广州、上海、南京、杭州、宁波等重点城市完成了布局。


从湖湾战略角度来说,华润来到苏州有三个布局方向,金鸡湖、独墅湖和苏州湾。长三角一体化国家战略下,吴江作为示范区,发展潜力巨大,所以我们和吴江区政府签订了战略协议,积极在吴江太湖新城布局我们的项目。


目前花港项目已经全面动工,未来将打造集高端酒店、产权公寓、商业和住宅为一体的高端品质社区项目规划了13栋高层住宅,层高18层、23层两种。


项目这个月起就会有案名发布等一系列新动作,预计下半年住宅项目将会面市。


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访谈
Vol.05



华润集团本身就是一个很多元化发展的大型企业,那么作为旗下子公司的华润置地,除了进行住宅开发外,也有诸多其他业务。


比如城市更新,华润在深圳大冲村的城中村改造,289万方的规模,让城市焕然一新,成为业界纷纷“去朝拜的圣地”、抄作业的标杆。


那么华润置地在苏州,会不会有更深层次的开发愿景?


苏南房观:如今百强房企悉数布局苏州,竞争可谓十分激烈。华润在2018年实现了100亿的成绩,在主城区开发了众多品质住宅,苏州两个商业综合体万象汇也顺利开业,收获较高的人气和口碑。


接下来的几年中,华润在苏州还会有怎样新的布局和规划?除了住宅以外,还会有其他产业的布局吗


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郁总:作为国内领先的城市综合投资开发运营商,华润置地持续深化“2+X”发展战略。


“2”主要包括“持有物业”和“可售物业”,持有物业即万象城、万象汇等商业综合体,可售物业即高品质的住宅。“X”为创新业务,主要包括产业地产、康养地产、长租公寓、城市更新、文体教育类等业务的创新发展。


在苏州,未来华润坚持以住宅开发业务为主,保持百亿规模,重点布局主城核心地段,继续为苏州人打造高品质的人居产品。


除了住宅外,我们也谋划做一些文体类项目,以打造城市级地标性建筑;也将布局教育类的项目,为城市引进优质的教育资源;再计划落地一些高端康养型的项目,毕竟“上有天堂、下有苏杭”,苏州是个特别好的宜居养老城市。


虽然华润在苏州发展14年了,但是仍然还有一些遗憾。


目前为止,我们的城市级的商业综合体万象城至今没有在苏州落地,所以我们争取在公司的“十四五规划”期间在苏州落地一个万象城

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写在最后



如今,全国的千亿房企已经有30多家,每家都在使劲扩张规模,竞相布局全国最有发展潜力的城市的核心地段,尤其是苏州这样的长三角核心城市。


对于苏州而言,这是一个非常好的发展机会,每家房企都致力于产品的精研,推动苏州人居水平提升的同时,促进城市界面的更新


对于房企来说,意味着要承担更大的压力,因为在这样一个行业集中度高的市场,每一点过失都会被同行放大百倍。


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苏州华润置地的后百亿时代,仍旧不遗余力地去做商业、康养、文体和城市更新,并将之写入了总经理的绩效考核目标里。


我们知道,以上任何项目的开发都比住宅复杂,回报周期更长,而华润却不遗余力去践行,这样的房企更值得我们去尊敬。


华润置地,接下来的发展之路将会是众多房企参照和借鉴的模板


我们在这里不评判他的对和错,但是从过往来看,他每一步走得踏实、走得稳健,做出了气势、做出了口碑。


我们认为,今天的高端访问,也是一次对于品牌房企城市公司的复盘和展望。


对行业来说,有着积极的意义。不仅帮助大家更深刻地了解华润置地,了解了百亿房企在一座城市做持续深耕、与城市共成长、互相成就的过程。也给购房者以置业参考,除了产品品质、地段以外新的选择方向——一家企业的品牌和愿景。


接下来,苏南房观还会做更多类似高端的访谈,希望给每一个有梦想有期待的房企做更多的深度解析,也希望给行业带来一些深层次的思考。


最后,感谢华润置地苏州公司、感谢郁文杰总经理对于我们此次访谈的大力支持!



据悉,花港项目作为苏州华润置地2020年最重要的项目之一即将公布案名,让我们翘首期待华润花港项目的惊艳亮相!




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