碧桂园、万科、绿地都在干这事,赶紧跟上!
阅读:3106 2020-04-11
国内疫情渐渐平息,大部分城市慢慢恢复了往日的车水马龙,但国外疫情却有了暴脾气,确诊人数节节攀升。

 
无论国内还是国外,在这场抗疫大战中,你会发现物流是名正言顺的背后英雄。补给隔离期居民大量生活用品,运送医疗物资,支援国外物资,哪里都离不开它。
 
其中菜鸟物流依托国内150多座电商仓储园区所构成的智慧供应链,持续向湖北输送各类物资。而万科旗下的万玮物流也无偿开放了全国27个城市59个物流园,用于应急周转仓储及多温区食品物流储存运输。
 
嗅觉灵敏的房企原来早已入局物流地产,除了万科,碧桂园2017年入股中集产城,绿地战略合作中远海运,远洋频频收购物流企业,荣盛联合菜鸟,姿势不同,但方向一致。不过也有业内人士表示,房企做物流地产,进不了前三,很危险。

01

物流地产有赚头

实则是背后有缺口

拿地难也影响市场供应

 

有人会疑惑物流地产究竟是什么?
简单来说是存放货物,中转货物、分发货物的空间,空间中会包含货物的储存、装卸、包装、流通加工等,为了实现货物从供应地到接收地的流通,运输、配送和信息管理是其中的必要配套服务。
 
说物流地产是销售供应链中的关键一环一点不夸张!
当前物流地产主要依赖租金收入,即靠空间挣钱,不过目前这个空间供应不太充足,所以租金持续上涨,全国主要城市的物流仓库空置率持续下行。

640.png

与此同时,物流地产展现出优异的资金回报率,势头强过写字楼、商铺等标的物,据深创投不动产基金公司的相关负责人表示,2019上半年全国主要城市不动产投资中,物流的收益率最高,前景明朗。

640 (1).png

资料来源:据公开资料整理

 

正是有这么诱惑的发展前景, 所以诸如万科、碧桂园、绿地、远洋等房企逐步进入。以万科为例,2014年入局创立万玮物流,目前万玮物流主营的冷库规模国内第一,截止2019年12月31日,已进驻44个城市,可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米。

 

此外2018年,万科还联合国内财团收购了物流巨头普洛斯,其中万科集团出资约168亿人民币,占股21.4%,成为普洛斯第一大股东。


17年的双十一中,10亿快递件里,就有5亿将是从普洛斯和万科双方仓库中运出,万科已经在物流市场上具有一席之地。

 

 物流地产供不应求的是高标仓

 

物流地产的发展态势看起来好,房企却不能盲目乐观,认为干就能挣钱,必须注意市场主要缺高标仓。总量看,我国物流地产存量并不低,约为9.55亿平米,但是优质物流设施占比仅约5%。

 

640 (2).png

数据来源:Wind,易商红木,平安证券研究所

 

那么市场上究竟需要什么样的仓储物流了?我们先看看物流地产的客户(如下图)

640 (3).png

 

以万玮物流的客户结构为例,主要为电商、快递快运、实体制造、现代零售等。

640 (4).png

图片来源:物流指闻

 

就零售商而言,首先电商的需求一直就很旺盛,2018年,我国实物商品网上零售额高达7.02万亿元。这些都依赖高效、及时、稳定的现代物流设施的支撑,尽管一些电商企业如京东、阿里、苏宁会自建仓储,但只会在一些关键节点建,一部分需求仍寄托在物流地产商身上。

 

其次经此一“疫”,传统零售如超市、便利店、生鲜店的线上线下一体化呼声更大,尤其是2小时内的配送更是推动着前置仓的应用,且冷库的需求也显突出。

 

此外受产业升级因素影响,高新技术和装备制造业的物流需求也稳步提升。

 

这些都透露出一个信号,高标仓需求增加,而高标仓需要满足高效、及时、便捷等特点。这里不得不再次提到万科,其高标仓规模达到全国第二,可见做物流地产万科是认真的。

 

 物流用地不好拿

 

物流地产有着光鲜发展前景的同时,也得面对一个现实,物流用地供应少,不好拿地。物流地产属于工业地产的一部分。

 

因为物流用地价格低,且带来的税收少,对地方政府财政贡献有限,所以在土地出让上没有优势。从2015年起,我国工矿仓储用地供应持续处于低位。但在一些产业基础雄厚的地方,政府也会有斟酌。

 

02

房企做物流地产

收并购、合伙搭班子、存量改造……

都是拿地的好法子

 

房企入局物流地产多通过收并购、入股、合作开发等方式,进入之后,短时间内主要还是发挥特长做建造,有了项目之后补足自身的物流运营服务能力。在招拍挂市场拿地机会不多的情况,房企可考虑这些方法。

 

 成立基金,收并购拿地

 

在住宅开发市场,当市面上的地变少时,房企会抓住收并购机会扩充土储。物流地产市场同理,当招拍挂市场不好拿,可寻求收购机会。

 

比如万科2015年创立万玮物流品牌,正式进军物流地产时,采取了一连串收并购动作,迅速布局。比如2018年并购太古冷链平台,侧重布局冷链物流业务。而对于收并购中需要的资金,万玮物流成立一系列物流地产基金用于扩张。

 

 合伙搭班子,一起做开发

 

入股物流企业一些二手地标的物权属清晰,可有效缩短项目审批、开发报建速度。所以一些房企拿地时会选择从企业受众购买,或者直接入股物流企业获得土地所有权。

 

比如远洋地产入股了中国物流资产(宇培集团),又先后投资郑明现代物流、九曳供应链、驹马物流等多家物流企业,目前还已在十个城市布局十个物流项目,总建筑面积达87万平方米。

 

与电商合作,房企主责建造,电商负责项目招商和品牌集聚。由于很多地方政府看重电商的税收贡献及经济带动作用,所以一般会给予很多支持,所以房企可联合电商企业一起拿地。

 

和实体企业合作,帮他们定制获取土地需求。除了找电商,和一家具备较强税收贡献能力的实体企业,在项目层面结成合作关系,一起向地方政府提出土地需求,也是成功获取土地的一种方式。

 

比如普洛斯有一个商业特色就是帮客户定制,,与德国汽车制造商戴姆勒集团已经在中国合作过四个项目。最新一次是,普洛斯在浙江杭州湾区为戴姆勒东北亚零部件服务贸易公司打造近5万平方米的大规模定制级售后零部件配送中心。

 

不得不说,这种定制化策略既为普洛斯提供了稳定的客户需求,也为其拿地做项目提供了一个很好的法子。

 

 改造经营不善的闲置资产,老旧仓库厂房

 

有老旧仓库、厂房或者因经营不善而闲置的土地,若交通条件和产业基础有优势,可以考虑接手“变废为宝”,改造成高端物流仓库。

 

比如绿地搭伙中远海运,据公开报道,合作方式为在全国主要港口城市获取土地,开发建设物流产业地产项目。同时双方将共同探索城市产业转型过程中老码头、厂房等工业工地的改造利用,辅之于节能和新能源技术,打造成改造示范项目。

 

但有业内人士表示,这种模式一定要注意不能违背城市总体规划。有些土地闲置时,地方政府并不会过分关注,当需要进行再开发利用时,政府就会实施各类监管,为避免出现拿了地后不能顺利开发,一定要先搞清楚土地的使用性质。

 

03

搭建数字化信息平台

创建无人物流

打造高标仓的必修课

 

高标仓跟传统仓的区别在哪了?


首先就是高标仓的货物周转快,从具体的存货周转数据来看,现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的10%,库存 SKU 能够达到传统仓储的 10 倍。其次拣选效率高,搜索清点货物时间比传统人工方式减少 95%。


此外实现货物的快周转,帮助客户减少库存资金占用,也能提升自己的仓储坪效。而要实现这些,必须做好以下几件事!

 

 搭建信息管理平台,提升物流运营效率

 

疫情前期,湖北省内各市区医院因严重缺乏物资,而不得不向社会求助,接收了很多物资的红十字会却不能及时补充供给,一时间站在风口浪尖。

 

有物资,为啥各医院还缺了?

据央视总台记者的探访,一很多物资积压在仓库排队等待检验,二仓库内的管理人员不知道有多少货物,也不知道货物放在哪个地方,整个仓库是混乱的,最终导致有货发不出。

 

而这些问题的根源从技术层面上看,红十字会仓库的信息管理能力不足,严重影响了物流进出库的效率。


之后湖北九州通医药物流接管,短短一天时间就建成了一个现代信息化的物流中心。从进仓、分区、分类、编码、扫描储藏到定向发放,流程清晰,最终实现有序发放,且做到账目清楚,将红十字会半个月做不完的工作,2小时完成。


同时这种货物数据在线化后,可利用大数据,共享协同等技术,实现“物流在线化”,依托云服务、云平台,能整合、管理和调度数据资源,提升效率。


比如去年12月底,京东信息平台发现武汉、华中地区的口罩销量明显上升,这一异常数据立即被重点关注,于是武汉“亚洲一号”仓储运转中心开始大批量备货。疫情爆发后,京东第一时间援助武汉100万只口罩,数据的威力可见一斑。

 

 智能无人物流,全面提升仓库坪效

 

房企忙着造车,做机器人,其实跟物流行业的需求很近,很多物流企业为了提升货物周转和送货效率,忙着造无人机、无人仓。房企若想涉足高端物流,无人物流是必修课。

 

具体来讲,物流仓储中若想要提升货物的周转,关键在于提升货物的分拣效率和打包效率,我们以京东亚洲一号的分拣无人仓为例,其中包含智能分拣线、分拣机器人、打包机器人。

 

首先其仓内全为自动立体仓库,设备线也自动化,便于高效运转。 

 

640.gif

图片来源:澎湃新闻

 

其次如果来订单了,利用分拣机器人将货物从库区分拣出来,它1分钟累积跑200公里,完成商品抓取近2000余次。 


640 (1).gif

图片来源:澎湃新闻

 

另外仓内采用磁悬浮自动打包系统,引入机器人1分钟可实现5000件商品的智能打包。 


640 (2).gif

图片来源:澎湃新闻

 

我们以大连京东物流2500平方米的仓库为例,其中有860组一人多高的货架,上万种数码美妆各类商品,采用这类智能设备后,相较于传统仓库,智能仓库可节省50%面积、50%人员,而拣货出库的效率是传统仓库的3倍以上。

 

640 (5).png

智慧物流不仅提升仓库坪效,还能大幅缩短配送时间,比如你早上醒来点个牛奶,中午就能到达你的餐桌。目前京东物流在全国十余个城市群,可实现“半日达”,“24小时达”城市覆盖率95%。除了京东,菜鸟的“菜鸟小G”,苏宁物流的“苏宁云仓”均大力倡导无人化物流。

 

 做好配套服务建设,有条件的还可以参与运输服务

 

万纬物流除了布局冷链存储业务,还为冷链企业提供干线运输及末端配送的个性化物流服务。


首先万玮物流有自己的配送队伍,其中车辆有自营的,也有外部协助的。截止2019年中期,据悉万玮物流冷链干线上拥有自营冷链车10多台,外部合作车辆2000多台。


此外这些车辆全部纳入运输管理系统TMS管理,可实时回传运输路径和温度数据,实现全程管控。


最终可实现城市中转、城市配送的接力运输,且覆盖到最后一公里的配送服务。譬如在万玮南桥冷链物流园中,DQ(冰雪皇后)、中粮、棒约翰等食品企业就入驻其中,其中万玮冷运团队承接了棒约翰中央厨房的部分配送业务。


 生鲜、医疗冷链服务是细分业务中的香饽饽

 

冷链成为近几年物业地产中增长最迅速的板块,其中广为人知的就是万科2018年收购了太古冷链,其后远洋、平安不动产等也开始进入冷链物流。

 

其中冷链中生鲜冷链、医药冷链尤为引人注目,特别是在这次疫情期间对于生鲜的需求达到顶峰。有人说过了这段时间,可能需求就会降下来,其实不然,有冷链业内人士表示,国外大型城市管理中,很多城内严禁活禽家畜屠宰,在城外屠宰之后以冻鲜的形式进城。

 

这次疫情之后,大城市内的活禽屠宰想必会有所管控,预计生鲜冷链的需求会有一波井喷。


同时毛利润高的医疗冷链也是待挖掘的蓝海之一。目前顺丰、京东都已开始着手,其中顺丰发布了“顺丰医药供应链‘方案+’”和“顺丰医院‘方案+’”解决方案”,除了布局医药物流可视化平台外,顺丰还在医药物流领域研发并落地了区块链医药溯源、无人机医药运输等特殊服务。

 

不过无论是医疗还是生鲜冷链仓库跟其他仓库有很多区别。首先位置距离市中心近一点;其次用电有要求,用电量一般得根据当地用电容量确定,大量用电需求需提前报批;此外制冷技术要求高。


推荐阅读  
近期,独立酒店品牌璞富腾就酒店及度假村针对美国疫情期间的独立酒店和品牌酒店的经营情况进行比对,基于STR专业数据支持,发布了《繁荣背后的事实:独立酒店vs.品牌酒店白皮书》。数据显示,无论是2019年的业绩辉煌时期,还是当下新冠疫情的危机时期,美国独立酒店的整体业绩表现都明显优于硬品牌酒店或特许经营软品牌酒店。随着独立品牌时代的到来,独立酒店或许正迎来一个全新的发展契机。
2021-03-01空间秘探 商业地产  阅读:1576
酒店的风格,常常与时代文化休戚与共,譬如在十多年前,随着年轻人社交与潮流文化的大爆发,精品酒店之父Ian Schrager引领的潮牌设计酒店风靡一时.而如今,风向再次转变,正如Ian Schrager所说:“我已准备好了迎接一个新的开始:艺术酒店。”
2021-02-26空间秘探 商业地产  阅读:1886
南京2021年2月3日 /美通社/ -- 2021年02月03日,瑞安房地产有限公司(“瑞安房地产”,股份代号:272)与Grosvenor Asia Pacific Limited(“高富诺”)正式宣布,已透过双方各持有50%股权的合资公司收购南京国际金融中心,开启南京核心商务区地标综合体项目。
2021-02-05瑞安房地产 商业地产 瑞安  阅读:1904
碧桂园升维产品系,绝对是行业的大动作。
2021-02-02地产大爆炸 土地市场 碧桂园  阅读:1171
说到繁荣,可以追溯到2019年关于寻找北京活力街区的一次研讨会。面向城市的活力秩序,我们做了一套评估指标体系,从人口、商业文化活力和产业创新活力等各个维度,对北京各个街区做出评估。
2021-02-02规划中国 商业地产  阅读:1232


评论


请 [登录] 后评论