世茂、阳光城、旭辉,闽系房企有点变了
阅读:3710 2020-04-13
相比此前老辣、凶狠的拿地模式,闽系房企的攻势变得更加稳健和保守,也折射出当下房企在地产行业存量市场的探索,未来房企‘五军之战’硝烟正浓,闽系房企的发展也将和中国房地产一样,随着历史的车轮继续前进。

房企的年报集中发布已经过去,往常来看,闽系房企以高溢价、高增长搅动地产江湖,代表企业就有世茂、阳光城、融信、建发等一众闽系企业。
伴随着去杠杆、去库存,地产行业普遍增速不如去年,闽系企业似乎也少了往年凶悍的本色。
在房地产存量竞争挤压之下,2019年房企销售额Top20中,闽系房企仍有三家上榜,占比15%。
这在京沪江浙广深撕扯下,仍保住房企头部梯队,是个不错的成绩。
激进、凶猛、规模至上是业内给闽系房企贴上的标签,凶猛在于闽系房企拿地。
以2016年为例,阳光城以总计124.96亿元在长沙、广州、苏州、厦门等城市圈地;融信则以110.1亿竞得静安区的三块土地,刷新单幅地价纪录;
也有开发商称闽系房企为“激进草莽之辈”,“强扩张、快周转、高杠杆”也成为了闽系房企的特征。
随着地产行业踩下刹车门,狼性的闽系企业也从“争食”转向“觅食”,寻找新的营收增长点。
房企的转变,饶不过行业标杆,作为闽系房企标杆的世茂、阳光城和旭辉也成为闽系房企的风向标。

闽系三巨头
从市场规模来看,闽系房产延续中国房地产三超多强的格局。
世茂、阳光城、旭辉2019年的销售额均超过2000亿,分别入列中国房地产销售额第9位、第13位和第16位。
与闽系第4位的销售额差距近600亿元,梯度化明显。
以福建一地撕开中国房地产市场的巨大口子,则与企业的扩张路径和创始人风格息息相关。

01 世茂地产
掌舵人许荣茂早年走南闯北,到香港闯荡,回福建投资再到北京地产市场投资,做过纺织和成衣,也做过证券经纪人。
在携妻东渡澳大利亚后,带着对房地产的投资思考,杀入北京的房地产市场, 1997年20万平米的“华澳中心”开盘,一如闽系文化在商业上的渗透,许荣茂打起的第一枪壳可谓狼性十足。
之后伴随着上海陆家嘴滨江花园,武汉锦绣长江项目相继落成,世茂正式确立了自己高档+外销的模式。
用许荣茂自己的话说,“英雄一定要在特定的环境产生”,许荣茂的狼性和房地产的高歌猛进相得益彰。
从2019年的数据来看
——签约额为2600.66亿元,同比上升47.6%。
——签约面积1465.6万平方米,上升37.1%。
——毛利率30.6%,上升4个百分点,盈利优化。
——净负债率59.7%,连续8年低于60%。

02 阳光城
阳光城的创始人林腾蛟本出身于豪门,却选择白手起家。
1995年创立福建阳光集团,之后办学校、开酒店、做地产,依靠教育、地产、酒旅三个行业的复合发展,开启了全国的扩张道路。
随着总部进驻长三角,2016年开启“3+1+X大战略”向千亿规模进军。
“人品是最好的风水,也是最硬的关系”,90年代回国创业的林腾蛟凭借“恋祖爱乡,乐善好施”的闽商情怀实现了个人和社会的价值。
根据2019年阳光城业绩快报
——营收614.91亿,增长8.89%
——净负债率下降43.94个百分点,负债优化。
——应收账款减少48.54%,回款能力加强。

03 旭辉
创始人林中早年通过销售代理赚到第一桶金,在福建先后创办永升物业服务公司,永升旭日置业公司。
但是随着21世纪初期房地产迎来发展契机,林中带领创业班底来到上海创办旭辉集团,成了最早移民的一批闽系企业。
随着公司规模的发展先后进行股份制改革,香港联交所上市,并在旭辉成立的第二个十年,规模逐渐突破1000亿、2000亿元。
从年报数据来看
——合同销售额2006亿元,增长32.0%
——应收/付账款超过50%,资金周转相对平稳。
——净负债率68.5%,微幅上升,保持稳定。

闽系房企的承压
通过闽系龙头年报的梳理,也会发现,早年凭借高溢价,高周转的扩张模式遗留的一些问题:
净负债处中高位
从闽系的龙头房企来看,2019年世茂、阳光城、旭辉的净负债率分别为59.7%、138.3%、68.5%。
在中国房企龙头Top20来看,净负债率相对处于中高位。

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(数据截取销售额Top20已发布年报或业绩快报企业)
此外,根据Wind数据,2019年和2020年,闽系房企的到期债券规模处于高峰期,均超过700亿元,对于部分发债规模过大的企业会有偿债压力。
这一定程度上会拖累现金流。
盈利仍有优化空间
再从毛利对标行业的其他龙头,2019年万科毛利率为36.25%,中海毛利率为33.7%,龙湖毛利率为33.6%。
在闽系房企中,2019年世茂和旭辉毛利率分别为30.6%和30.0%,排名第4的融信毛利率则为24.24%,对比行业内的高毛利率房企,闽系房企龙头的盈利空间仍有优化空间。
早年的野蛮扩张下,闽系房企走的太快,就如墨西哥的那句谚语:别走太快,小心丢了你的灵魂。
而现在留给他们更多思考的是——如何找回自己的灵魂。也是在地产的后白银时代中找寻自己的定位与价值点。

闽系房企的转变
当然,闽系房企也开始了自己的转变,其中
世茂:继续深耕三大经济区和成渝、山东半岛核心城市群,以“保优势”,其次通过收并购、稳健的财务政策和多元化业务补短板。
阳光城:在聚焦大福建,重点经济区外,对土地项目进行重新评估,关注重点城市的房地产状况;
旭辉:在深耕一二线的基础上,多元化土地储备,重点关注一些具有房地产潜力的三四线城市。
相比此前老辣、凶狠的拿地模式,闽系房企的攻势变得更加稳健和保守,也折射出当下房企在地产行业存量市场的探索。
不管怎么样,闽系房企的探索也将和中国房企的战车捆绑在一起。
三十而立的不仅是世茂,还有以世茂为代表的闽系房企,从地方到全国他们已经走成了一盘棋。
未来存量地产博弈,头部房企集中度将进一步提升,由全国各地头部房企发起的“五军之战”硝烟渐浓。
闽商以家国情怀和凶悍的打法能否在进一步撬动房地产的变局呢?我们也一起期待。

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