世茂、阳光城、旭辉，闽系房企有点变了
阅读:6517 2020-04-13
相比此前老辣、凶狠的拿地模式，闽系房企的攻势变得更加稳健和保守，也折射出当下房企在地产行业存量市场的探索，未来房企‘五军之战’硝烟正浓，闽系房企的发展也将和中国房地产一样，随着历史的车轮继续前进。

房企的年报集中发布已经过去，往常来看，闽系房企以高溢价、高增长搅动地产江湖，代表企业就有世茂、阳光城、融信、建发等一众闽系企业。
伴随着去杠杆、去库存，地产行业普遍增速不如去年，闽系企业似乎也少了往年凶悍的本色。
在房地产存量竞争挤压之下，2019年房企销售额Top20中，闽系房企仍有三家上榜，占比15%。
这在京沪江浙广深撕扯下，仍保住房企头部梯队，是个不错的成绩。
激进、凶猛、规模至上是业内给闽系房企贴上的标签，凶猛在于闽系房企拿地。
以2016年为例，阳光城以总计124.96亿元在长沙、广州、苏州、厦门等城市圈地；融信则以110.1亿竞得静安区的三块土地，刷新单幅地价纪录；
也有开发商称闽系房企为“激进草莽之辈”，“强扩张、快周转、高杠杆”也成为了闽系房企的特征。
随着地产行业踩下刹车门，狼性的闽系企业也从“争食”转向“觅食”，寻找新的营收增长点。
房企的转变，饶不过行业标杆，作为闽系房企标杆的世茂、阳光城和旭辉也成为闽系房企的风向标。

闽系三巨头
从市场规模来看，闽系房产延续中国房地产三超多强的格局。
世茂、阳光城、旭辉2019年的销售额均超过2000亿，分别入列中国房地产销售额第9位、第13位和第16位。
与闽系第4位的销售额差距近600亿元，梯度化明显。
以福建一地撕开中国房地产市场的巨大口子，则与企业的扩张路径和创始人风格息息相关。

01 世茂地产
掌舵人许荣茂早年走南闯北，到香港闯荡，回福建投资再到北京地产市场投资，做过纺织和成衣，也做过证券经纪人。
在携妻东渡澳大利亚后，带着对房地产的投资思考，杀入北京的房地产市场， 1997年20万平米的“华澳中心”开盘，一如闽系文化在商业上的渗透，许荣茂打起的第一枪壳可谓狼性十足。
之后伴随着上海陆家嘴滨江花园，武汉锦绣长江项目相继落成，世茂正式确立了自己高档+外销的模式。
用许荣茂自己的话说，“英雄一定要在特定的环境产生”，许荣茂的狼性和房地产的高歌猛进相得益彰。
从2019年的数据来看
——签约额为2600.66亿元，同比上升47.6%。
——签约面积1465.6万平方米，上升37.1%。
——毛利率30.6%，上升4个百分点，盈利优化。
——净负债率59.7%，连续8年低于60%。

02 阳光城
阳光城的创始人林腾蛟本出身于豪门，却选择白手起家。
1995年创立福建阳光集团，之后办学校、开酒店、做地产，依靠教育、地产、酒旅三个行业的复合发展，开启了全国的扩张道路。
随着总部进驻长三角，2016年开启“3+1+X大战略”向千亿规模进军。
“人品是最好的风水，也是最硬的关系”，90年代回国创业的林腾蛟凭借“恋祖爱乡，乐善好施”的闽商情怀实现了个人和社会的价值。
根据2019年阳光城业绩快报
——营收614.91亿，增长8.89%。
——净负债率下降43.94个百分点，负债优化。
——应收账款减少48.54%，回款能力加强。

03 旭辉
创始人林中早年通过销售代理赚到第一桶金，在福建先后创办永升物业服务公司，永升旭日置业公司。
但是随着21世纪初期房地产迎来发展契机，林中带领创业班底来到上海创办旭辉集团，成了最早移民的一批闽系企业。
随着公司规模的发展先后进行股份制改革，香港联交所上市，并在旭辉成立的第二个十年，规模逐渐突破1000亿、2000亿元。
从年报数据来看
——合同销售额2006亿元，增长32.0%。
——应收/付账款超过50%，资金周转相对平稳。
——净负债率68.5%，微幅上升，保持稳定。

闽系房企的承压
通过闽系龙头年报的梳理，也会发现，早年凭借高溢价，高周转的扩张模式遗留的一些问题：
净负债处中高位
从闽系的龙头房企来看，2019年世茂、阳光城、旭辉的净负债率分别为59.7%、138.3%、68.5%。
在中国房企龙头Top20来看，净负债率相对处于中高位。

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（数据截取销售额Top20已发布年报或业绩快报企业）
此外，根据Wind数据，2019年和2020年，闽系房企的到期债券规模处于高峰期，均超过700亿元，对于部分发债规模过大的企业会有偿债压力。
这一定程度上会拖累现金流。
盈利仍有优化空间
再从毛利对标行业的其他龙头，2019年万科毛利率为36.25%，中海毛利率为33.7%，龙湖毛利率为33.6%。
在闽系房企中，2019年世茂和旭辉毛利率分别为30.6%和30.0%，排名第4的融信毛利率则为24.24%，对比行业内的高毛利率房企，闽系房企龙头的盈利空间仍有优化空间。
早年的野蛮扩张下，闽系房企走的太快，就如墨西哥的那句谚语：别走太快，小心丢了你的灵魂。
而现在留给他们更多思考的是——如何找回自己的灵魂。也是在地产的后白银时代中找寻自己的定位与价值点。

闽系房企的转变
当然，闽系房企也开始了自己的转变，其中
世茂：继续深耕三大经济区和成渝、山东半岛核心城市群，以“保优势”，其次通过收并购、稳健的财务政策和多元化业务补短板。
阳光城：在聚焦大福建，重点经济区外，对土地项目进行重新评估，关注重点城市的房地产状况；
旭辉：在深耕一二线的基础上，多元化土地储备，重点关注一些具有房地产潜力的三四线城市。
相比此前老辣、凶狠的拿地模式，闽系房企的攻势变得更加稳健和保守，也折射出当下房企在地产行业存量市场的探索。
不管怎么样，闽系房企的探索也将和中国房企的战车捆绑在一起。
三十而立的不仅是世茂，还有以世茂为代表的闽系房企，从地方到全国他们已经走成了一盘棋。
未来存量地产博弈，头部房企集中度将进一步提升，由全国各地头部房企发起的“五军之战”硝烟渐浓。
闽商以家国情怀和凶悍的打法能否在进一步撬动房地产的变局呢？我们也一起期待。

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