年报点评46丨阳光城:持续改善基本面,有质增长可期
阅读:1209 2020-04-27


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导读:

           负债结构明显改善,境内主体评级首次获得AAA。合作促增长,但营收增速放缓。

【合作开发撬动规模增长,2020年销售目标谨慎】阳光城2019年累计实现销售金额2110.3亿元,同比增长29.58%,销售增速位列TOP20房企前列。规模的增长,一方面得益于近两年合作开发的撬动,另一方面也是企业在营销管理方面不断强化与提升的结果。面对2020年的复杂市场情况,阳光城销售目标谨慎,为“2000+亿元”。

【拿地权益大幅上升,2020新增货值3000-5000亿】2019年阳光城新增土储建面1268.7万平方米,同比下降4.8%,新增货值2798亿元。建面权益比同比大幅增长20.9个百分点,有利于对项目管控以及未来利润的提升。截至2019年年末总土储4101万平方米消化周期2-3年,2020年将继续加大投资,计划新增货值3000-5000亿元。

【营业收入增速放缓,多举措助力盈利水平提升】营业收入同比增速8.11%,增速显著下降,一方面是结算项目结构原因,另一方面也是因为部分合作不并表项目进入结算期所致。盈利指标上,毛利率及归母净利率同比微涨,但仍低于同规模企业平均水平,未来还要强化多项提升利润水平举措实施。

【负债结构得到较大优化,主体评级首次获得AAA】现金短债比1.25,长短债比2.35,债务结构同比有较大优化;净负债率水平同比大幅下降44个百分点,已经实现连续四年下降。此外,阳光城积极拓宽融资渠道,非银占比大幅下降28个百分点降至25%,助力平均融资成本下降至7.71%。在规模快速增长、降杠杆成效显著下,阳光城境内主体评级首次获得AAA。


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销售


合作开发撬动规模增长
2020年销售目标谨慎


阳光城2019年累计实现销售金额2110.3亿元,销售面积1713.3万平方米,分别同比增长29.58%和35.29%,销售增速位列TOP20房企前列,同时销售金额首次突破2000亿元大关。规模的增长,一方面得益于近两年合作开发的撬动,2019年阳光城销售金额权益同比下降8.6个百分点至64.0%。另一方面也是企业在营销管理方面不断强化与提升的结果,通过对营销、运营和项目管理等多职能的综合考核,实现营销指标的均衡化,“开展即决战,月月是年关”,同时也实现了区域公司的自驱发展。 

2020年突发疫情对阳光城有一定的影响,但通过最早推出无理由退房、强化线上购房平台“阳光房宝”等创新举措,1-3月阳光城签约销售累计283亿元,截至3月30日项目复工率达到了91%。在疫情影响下,阳光城的推货计划由原先预计的上半年推货60%改到上半年推货40%以上。与此同时,面对2020年的多重不确定性,阳光城秉承较为谨慎的态度,计划完成年度销售金额“2000+亿元”,可售货源3204亿元,预计能够保持稳定的销售规模。

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销售结构:长三角区域增幅最大
组织变革赋能区域公司


从销售分布来看,阳光城2019年销售金额占比最高的为内地区域,为36.9%,同比微降,值得注意的是,阳光城近两年逐步降低大本营大福建区域的销售占比,开始在长三角区域加大投资力度,2019年长三角区域获得较好的销售表现,销售金额占比同比增长5.2个百分点至33.6%。2019年11月阳光城开启了集团内部的组织变革,释放发展新动能。阳光城从“集团、区域、项目”三个方面进行改革,集团层面一方面系统性梳理授权、逐步放权,另一方面,按不同职能、不同区域的成熟度,在“裁判员”、“教练员”和“运动员”的不同角色中灵活切换;区域方面,将28个区域公司精简合并到16个,其中对3大A级区域进行升级和高度授权,赋能区域集团化;项目层面,夯实项目基础管理,进行项目总赋权,提升项目部能力。

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2
投资


拿地权益大幅提升
2020计划新增货值3000-5000亿


2019年阳光城新增土储建面1268.7万平方米,总价655.6亿元,分别同比下降4.8%和增长17.3%,新增货值2798亿元。从拿地方式来看,采取多元化的拿地方式,37%通过招拍挂,36%来自收并购,27%通过旧改获得,收并购和旧改拿地比例大幅增加。值得注意的是,阳光城积极开展一二级联动合作、产业联动等多种拿地方式,仍有约421.54万方的土储在分期确权中。

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从拿地结构来看,三四线城市新增建面占比达到63.2%,且从拿地整体来看,拿地建面同比微减,但拿地的金额有所上涨,由此可见阳光城加大对优质三四线城市的投入。区域分布方面,59.9%的新增土地位于内地区域,占比最高,此外值得注意的是长三角新增土储建面占比同比增长7.5个百分点至18.4%,该区域近年销售贡献增长较大。

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2019年,阳光城新增土地建面权益比为75.6%,同比大幅增长20.9个百分点,从而使得总土储的权益建面进一步提升6个百分点至68%,大大提升阳光城项目权益的集中性,有利于对项目管控以及未来利润的提升。 
截至2019年年末阳光城总土储4101万平方米,同比下降7.2%,若包含未确权的一二级联动土地,总土地储备建面约为4523万平米,总货值约6324亿元。从阳光城的销售规模和增长速度来看,土地消化周期约为2-3年,还需持续扩充土储。2020年阳光城将加大土地获取力度,预计新增3000-5000亿元货值土储。

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财务


 营收增速下滑
多举措助力盈利水平提升


2019年阳光城实现营业收入610.49亿元,同比增长8.11%,毛利润同比增长10.27%至162.26亿元,增幅均显著下降。在过去几年销售增速持续较高的情况下,营收增速相对较慢,一方面是结算项目结构原因,另一方面也是因为部分合作不并表项目进入结算期所致。受此影响,2019年阳光城合联营投资收益由负转正,实现约7亿元的收益,促进归母净利润同比增长33.21%至40.2亿元,同比增速仍维持较高水平。 
盈利指标上,毛利率同比上升了0.52个百分点至26.58%,归母净利率同比上升1.24个百分点至6.59%,但相较于TOP20房企约10%的归母净利率水平,还有提升空间。为提升盈利水平,阳光城2018年底启动的绿色智慧家品牌升级计划目前已经落地44个项目,总建筑面积530万平方米,随着该计划持续升级和项目覆盖范围加大,将助力阳光城盈利水平的提升。除此之外,阳光城将考核机制由以“规模”为导向转成以“利润”为导向,该举措也将助力阳光城盈利水平的提升。

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负债


 短债压力有所上升
资金成本优势明显


2019年阳光城销售回款达到1692亿元,回款率80.20%,连续两年保持回款率80%以上;高回款的保持使得阳光城在有息债存量下降的情况下,仍实现持有现金同比上涨10.9%至419.8亿元。 

在负债杠杆及债务结构上,阳光城2019年得到较大的改善。现金短债比1.25,同比增长0.46,短期偿债压力不大。与此同时,阳光城净负债率水平同比大幅下降44个百分点至138.20%,已经实现连续四年下降,净负债率的下降主要得益于现金的稳步提升,以及总有息债的下降,2019年阳光城总有息负债同比下降了0.26%。

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此外,阳光城积极拓宽融资渠道,非银占比大幅下降28个百分点降至25%。得益于杠杆下降、融资渠道扩宽、债务结构的改变,阳光城2019年平均融资成本下降0.23个百分点至7.71%,但仍属于行业相对较高水平。与此同时,2019年阳光城获得境内外评级机构多家上调评级,主体评级首次获得AAA。2020年首期20亿小公募发行成功,其中2+2年期成本降至6.95%。2020年阳光城将持续优化债务结构目标不变,通过提升股债资本市场认可度,在夯实基本面的基础上,通过市场化手段,逐步加大分红比例、全面提升境内外评级等,与此同时引入战略投资人,增强资源整合、优化股权结构从而提升治理水平。

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