稳居房企前三的碧万恒,到底靠什么?
阅读:5069 2020-05-07

地产界有句老话:中国地产看华南,华南地产看粤系。

前阵子,各大房企发布了自家的2019年年报。

碧桂园、万科、恒大三家粤系房企业绩飘红,继续稳居行业前三。

从2016年起,这三家房企就轮流坐庄,2019年更是与2018年的座次顺序保持一致:

碧桂园第一,万科第二,恒大第三。

“碧万恒”不仅成为粤系房企的最强代表,也是中国房企的三大巨头。

它们较其他房企的领先差距,也让市场相信,这样的的地位格局在未来或将持续存在。

这不禁令人好奇,带着同样的粤系基因它们全都名列前茅,是否有哪些共同的“秘诀”?这样的成绩,到底靠什么?


01
天时与地利

中国有一个表达遗憾的词语,叫“生不逢时。”
回望历史,你会发现,所有伟大的企业,都是时代的产物。
成功企业的发展,就是一场天时地利人和的碰撞
四十年前的1980年,国家首次正式提出实行住房商品化政策,房改和土改同时被推动,房地产正式在中国成为一个产业,中国大陆第一家房企深圳房地产公司(简称“深房”)同年成立。
那时候,改革的春风吹满大地,深圳经济特区的定位也已确立。
遍地是黄金的华南地区,“地利”开始显现,粤系房企的火苗开始点燃。
1987年,中国地产界的首次土拍在深圳打响,拍走第一块土地的,就是深房。
粤系房企成了当年第一个吃螃蟹的人,也把“敢想敢干”的基因刻进了粤系的基因。
1990年时,当今粤系主流房企已诞生5家:万科、招商、中海、金地、越秀。
再到1993年,碧桂园、富力、合生、雅居乐皆踏足地产,华南五虎中四虎已出山
再然后就是后来的保利、恒大、金地。
粤系地产企业次第萌芽,在改革的时代浪潮下嗅到了商机,经过多年的发展,时至今日依旧领于众人。几乎占据了中国地产的半部风云史。
碧、万、恒也就在这样的契机下、在这片广粤大地上,分别成立于1992年、1984年、1997年。

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查阅2019年房企TOP10榜单,你就会发现,几乎所有的头部房企都诞生于2000年之前。
起步早、离市场近,那个年代敢于下海经商的企业,也意味着能抢占到更多的资源,享受到更大的机遇。
如果说地产行业是当年的时代风口,那碧万恒,就是抓住风口的人,并站在了风口之巅。

02

远见与布局

光起步早还远远不够。
企业的成功,如同大浪淘沙,被丢弃在浪潮中的企业也不计其数。
上百家房企竞争,但出人头地的位置永远只有那么几个。
碧万恒之所以能成为地产圈耀眼的“三驾马车”,更重要的,还是离不开创始人的卓越远见多元扩张的布局策略
1)王石:以2000万入场的万科
1984年,万科成立,但直到1988年,才正式与地产结缘。
1988年万科以2000万的高价拍下深圳威登别墅地块,楼面价大大超出周边售价,当时深圳市规划国土资源局局长质问王石“怎么出这么高的价格?不是在瞎胡闹吗?”
或许是初生牛犊不怕虎,但万科丝毫没有手软,一个月后,又拿下了天景地块。
王石自己也说,这是一张昂贵的入场券,但从此以后,深圳的地产同行们都对万科另眼相看。
1991年,万科在深交所挂牌上市,通过IPO获得了更多的资金保障。若没有那样高昂的开头,或许一切不会来的这么快。
到2005年初,万科就进入了全国21个大中城市,其先进的规划设计理念、完善的配套和社区文化,在上海、天津、北京、沈阳等地打响,全国化布局已现雏形。
2010年,万科成为全国首家销售额破千亿的房企,万科城市花园、四季花城,也成为万科的知名品牌。
2)杨国强:以“教育地产”出发的碧桂园
碧桂园的锋芒初露,还得从建“教育地产”说起。
1993年,以杨国强为首的五位建筑公司管理人员,以7500万接手了此前因销售成绩惨淡而急于转让的高端别墅项目——顺德碧桂园
杨国强认为成功人士最关注子女教育问题,所以就与北京景山学校合作,建设了一座广东碧桂园学校,本来销售难的项目最终因教育地产一炮走红,成为了地产界的经典营销案例。

1999年,碧桂园走出顺德,落子广州,并开始逐步进入华南地区的多个城市,销量惊人,在珠三角的知名度年年跃升。

2007年上市以后,碧桂园正式开始向全国大范围拓展,一二三四五线城市全面发展,全线的土储战略成为碧桂园发展的关键。

截至2019年底,项目遍布内地31个省(直辖市、自治区)的282个地级市、1299个县域。这在所有房企中是顶级王者。

甚至,还进军了海外市场,在马来西亚、澳洲攻下城池。

体量庞大的碧桂园,开始频繁造出销售神话,2012年碧桂园销售额仅476亿,到2013年就一举冲入1060亿,碧桂园由此成为当年最大的千亿黑马房企。

3)许家印:弃薪创业,迎后起之秀恒大

1996年,在广州操盘的许家印帮公司年赚千万,拿着3000元月薪的他要求涨到10万年薪 ,老板拒绝了他。

一声叹息之后许家印另起炉灶,创办了恒大。

1997年,恒大开发了第一个楼盘金碧花园,两个小时就销售一空,实现销售额8000万,许老板轻松抱回第一桶金。

到了1999年,恒大已经位列广州地产10强,2013年迈入千亿阵营,跻身全国龙头房企之列。

快速扩张的恒大,不满足于单一的地产业态,还涉足了体育、健康、金融、文旅等业务,如今总资产达万亿,在全国180多个城市拥有地产项目500多个。

可以说,这几家粤系房企的崛起,都是始于创始人的卓越远见、敢想敢干。

同时,它们敢于出走,懂得在时代红利之下顺势而为,扩大规模,不仅占领了核心城市群,也在全国实现了均衡发展,最终得以长盛不衰。


03
财务与人才

房企高周转,在规模快速增长的同时,稳健的财务成为碧、万、恒关键的致胜法宝。

碧万恒都有相对丰富和标准化的产品系路线,从拿地到规划设计、开发再到销售,都力求控制在一两年之内,从而保证资金相对好的回笼。

善于运用金融产品、重视杠杆率成为它们的一大标签。

以万科为例,2019年,万科的负债率为33.9%,远低于平均80%的警戒线。

显然,占据时代红利、城市红利、土地红利、消费红利的碧万恒,不仅打下了规模的江山,更依靠财务资金的保障,让企业常年保持良性循环。

此外,三大巨头还有一个共同的特性,那就是对人才的重视。

如今房企偏爱高学历、高素质的人才,地产人进入行业的门槛也水涨船高,而碧万恒正是最早一批对人才系统化、专业化培养的房企。

比如碧桂园著名的“十二门徒”,就是1999年杨国强从外部一举引进的12名职业经理人,这一经理人制度在后来的强化下,成为碧桂园最重要的标签之一。

如今,碧桂园员工人数达到了十几万人,仅博士就超过千人

包括“未来领袖”以及“碧业生”在内的人才培养计划中已培养出超过34名区域总裁/副总裁。

万科就更不用说了,其“新动力”校招计划是地产行业历史最悠久的人才发展项目。

万科的专业化、职业化、以及极其正能量的企业文化,一直是同行挖人的首要对象,也是地产人才的黄埔军校。

地产行业竞争激烈,但归根结底是人才之间的竞争。

谁能拥有更优秀的人才和团队,谁就离赢家更近一步。

对人才的重视和吸引力,也成为碧万恒最核心的竞争力之一。


结 语

赢一次不难,难的是一直赢下去。

过去三十年,碧万恒依靠腾飞的国民经济、巨大的人口红利、蒸蒸日上的国运,快速崛起,也成为中国响当当的知名房企。

2019年过去了,那个被认为很难的年份,碧万恒全口径销售额均破6000亿。

2020年来了,伴随着疫情冲击的开端,除了继续努力,碧万恒树立了简单的理想:

杨国强宣布慢下来;郁亮只想活下去;许家印提出“高增长,控规模,降负债”。

房企三巨头,面对未来,保持着乐观却又谨慎的态度。

毕竟,集齐了天时地利、人力财力,碧万恒确实可以手里有粮,心中不慌。


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