电建地产借壳,央企地产商上市路漫漫
阅读:4052 2020-06-07

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乐居财经 曾树佳 发自武汉

 

南国置业(SZ:002305)与央企电建地产牵手六年后,终于迎来“合体”的一刻。

 

6月5日晚间,中国电力建设股份有限公司(简称“中国电建”)宣布,南国置业拟通过向电建地产全体股东,即中国电建及其全资子公司中电建建筑集团有限公司,以非公开发行股份及支付现金的方式,对南国置业控股股东电建地产进行吸收合并,并募集配套资金。

 

吸收合并完成后,电建地产将注销法人资格,由南国置业作为存续主体,中国电建将成为南国置业的控股股东。中国电建已与相关主体就本次交易签署框架协议。

 

截至今年第一季度,电建地产合计持有南国置业40.53%股权,为第一大股东;而南国置业创始人许晓明持续减持,截至5月末仅持有5.46%股份。若通过增发注入电建地产的话,许晓明的股份将进一步被稀释,彻底沦为“小股东”,不过他也可能将从未来的市值增长中获益。

 

近年来,电建地产已基本完成了南国置业高管团队的更新;如今,合并消息传出,电建地产借此踏入资本市场,这家央企未来的发展,更加具有想象空间。

 

“背靠大树”这六年

 

南国置业与电建地产的交集,要追溯到八年前。

 

2012年11月,南国置业控股股东许晓明联合其兄弟许贤明,拟将持有的武汉新天地投资有限公司100%股权整体转让给电建地产;同时,许晓明还将向电建地产转让8%的南国置业股权。

 

转让完成后,许晓明仍为南国置业的控股股东,持股比例为42.56%,而电建地产将合计持有南国置业总股本的29.75%,成为第二大股东。

 

两年后,电建地产以每股7.70元的要约收购价格,溢价约10%收购约1.1亿股南国置业股份,占其总股本的11.39%;至此,电建地产晋升南国置业第一大股东。2016年5月,南国置业原董事长许晓明卸任,由电建地产党委书记薛志勇接任,并在此后逐步完成高管团队的更新。

 

彼时它们的携手,意在打开“双赢”的局面。

 

对于电建地产而言,很多城市出让的土地都是城市综合体,要求有一定的商业配比;南国置业是一家以商业地产为引导的开发商,恰好可以弥补它在商业地产方面的短板,并让它获得一个A股上市平台。

 

至于南国置业,则希望借助电建地产的央企背景,提升项目的获取能力、基础管理能力和资金实力,从而实现跨越式增长。早在电建地产入主南国置业时就曾承诺,将利用自身资源和资本优势,积极推动南国置业业务的发展。

 

不过,南国置业近几年的发展轨迹,并没有想象中那么尽如人意。

 

2015至2017年,南国置业的营收一直在30亿上下徘徊,直到2018年才突破40亿。2019年,它实现营收63.69亿,同比上升57.99%;但受当期部分商业项目主动调改与部分住宅开发项目结利周期的影响,它归属母公司股东净利润却为-3.55亿元,同比降520.39%。

 

迎来电建地产,南国置业曾在2016年7月,将名称由“武汉南国置业股份有限公司”变更为“南国置业股份有限公司”,以体现公司未来跨区域全国发展的布局。

 

目前,南国置业围绕“3+4+N”进行投资布局。3个重点深耕发展城市为武汉、成都、重庆;4个重点攻坚拓展城市为北京、上海、深圳、广州;N个机会进入城市以南京、杭州、郑州、西安、济南五个城市为主。

 

但截至2019年末,该公司的项目依旧集中在武汉、重庆、成都、南京等城市。同期,它的土地储备仅为143.75万平方米;去年年内,其新增土地储备只有3宗,其中一宗为深圳光明新区新湖街项目,为南国置业的首入之作。

 

合并后的想象空间

 

电建地产债券年报显示,它的产品覆盖住宅、写字楼、商业、酒店等多种类型,已在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、西安、南京等 27 个城市,对 111 个项目进行了房地产开发,成立了华北、华中、华南、华东、西南、中南及华西 7 大区域总部。

 

2019年,电建地产总体实现营业收入236.96亿,同比增长17.24%;归属母公司股东净利润1.29亿,同比上年的7.51亿下滑82.77%。


利润的下滑,电建地产只言是“行业影响及计提减值损失”,但其中难掩南国置业的“负累”因素。

 

要想优化南国置业的成绩单,“合并”或许是进一步发展的最优路径。在合并的过程中,电建地产能一举解除同业竞争的顾虑,对旗下资产进行更好的整体统筹。

 

入主南国置业的这些年,电建地产需要采取必要的措施,来避免发生与南国置业主营业务的同业竞争及利益冲突的业务或活动。


在可能存在竞争的业务领域中,若出现新的业务发展机会时,电建地产还须给予南国置业相应优先选择权。

 

尽管到目前为止,电建地产均严格履行承诺,并没有出现同业竞争的情况,但如此一来,两者就有可能出现相互掣肘的情况,不能形成真正的合力。

 

而合并之后,没有了同业竞争的后顾之忧,电建地产就可以利用自身拿地、资金优势,既助力“商业板块”南国置业加快进阶,又让整个地产板块在协同中更有发展的想象空间。

 

央企上市漫漫长途

 

作为首批 16 家主营房地产开发与经营业务的央企之一,电建地产成立至今已15个年头。近年来,大悦城合并重组,中国金茂、招商蛇口引入平安,在规模不断得到壮大的同时,也在变革中激发活力。

 

看着同个阵营的房企们纷纷求变,电建地产或许也因此萌生了改变现状的念头。

 

与熙熙攘攘的港股市场不同,A股市场对于房企上市审核,至今没有放松的迹象,此次电建地产与南国置业合并,实现整体上市,将为它在A股打开资本市场的对接通道。

 

目前,在央企名单中,保利发展、中国海外、华润置地、招商蛇口、中国金茂、华侨城、中交地产、大悦城控股、五矿地产、保利置业等10家公司都已完成上市。


其中,招商蛇口上市方式较为特别,它于2015年合并吸收招商地产重组登上了资本市场。

 

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眼下,电建地产已确定了上市路径,而中铁建地产、中国中铁地产板块、信达地产、中冶置业、葛洲坝地产等5家央企地产公司,还未完成自身的上市进程。


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