—— 简介 INTRODUCTION ——

专注地产上市公司解析。

  • 行业 | 地产媒体
  • 属性 | 暂缺
  • 电话 | 暂缺 在线留言
  • 地址 | 暂缺

扫码关注官方微信

—— 资 讯 / INFORMATION ——

大发地产:“小鲜肉”转向“实力派”|进深㊳

3月30日晚间,大发地产集团有限公司(6111.HK,以下简称“大发”)交出了2019年成绩单。从年报披露的数据来看,其规模、营收提升明显、财务结构进一步优化。
2020-04-01 地产K线 商业地产地产金融 阅读:1147

中梁控股:二三线“换仓”丨进深㊲

融创中国董事局主席 孙宏斌中梁控股董事长杨剑 乐居财经 曾树佳 沙文蓉 发自上海 中梁控股(02772.HK,以下简称“中梁”)曾在2019年初,提出“转好模式、打开资本、稳中求进”的发展原则。一年下来,它似乎一直沿着这条既定路线向前迈进,从未偏离轨道。 这从它上市之后的第一份财报,就可以看得出来。 2019年,中梁合约销售金额达到1525亿元,同比增长50.2%;完成1300亿销售目标的117.3%。期内,它的收入为566.4亿元,同比约87.5%;权益拥有人应占核心净利润为39.01亿元,同比大幅增加约102.3%。 以此看来,中梁销售、营收、利润等各项数据都获得了足额的增长,成绩单可谓亮眼。但相对于以往,它已经逐渐放缓脚步,并逐渐向高能级城市靠拢,以“全布局、全结构”的姿态,提高自身的抗风险能力,夯实高质量发展的基础。 这种模式切换,与行业“稳”字当头的基调正好匹配。显然,打开资本市场大门之后的中梁,又踩中了“节点”。 二三线换仓 此前几年,中梁凭借着“多米哈”模式,捕捉三四线城市的棚改货币化红利,加快周转节奏,使得自身的规模大涨。2016至2018年,它的合约销售金额复合增长率达到131%,借此进入了千亿阵营。 不过,面对风云变幻的房地产市场,假若“固守一道”,必然会增加经营的风险。调控的基调下,低能级城市红利退潮,驱动着中梁适时调整思路,形成转二线、转省会、转中心城市的“三转”投资策略。 这一转向的成果,于2019年继续显现。在该年度,中梁1525亿元的合约销售额中,59%的比例集中于长三角。而若按照城市等级划分,它二线城市的占比从上年的24%提升到35%,三线城市的占比则从64%降到53%。总体来看,有接近90%的合约销售分布在二三线市场。 在拿地“储粮”中,中梁也逐步向二线、强三线“换仓”。 2019年,中梁新进入20个城市,共获取土地139宗,规划总建筑面积为1660万平方米。已收购地块(不含停车位)的平均成本约为每平方米4607元。 在全年764亿元的买地投资金额中,其二线城市占比提升至53%,二三线投资额占比已达92%以上,而四线城市的扩储量,则降至8%的比例。这进一步完善了中梁的全结构土储布局。 2019年末,中梁总土地储备超过5,700万平方米,覆盖全国23个省与直辖市、142个城市,拥有458个项目;应占土地储备总量为4570万平方米,其中,可供销售、可出租的已完工物业占280万平方米,在建物业及用作未来开发占4290万平方米。 同期,中梁可售货值约4,433亿元、已售未结约2,000亿元;2020年全年可售资源约2,600亿元。在这笔可售资源中,二线、三线、四线城市分别占比39%、45%、16%;更高能级城市货量的积累,将给中梁带来逐渐提升的销售均价、利润率。 强运营与理性投资 年初的疫情“黑天鹅”,已成为房企业绩会必备的话题。据管理层介绍,在复工复产方面,中梁2月中旬基本关闭所有的售楼处。而最近随着疫情的改善,除了武汉的项目以外,中梁230个售楼处已经重开,工地复工率达到97%。 按照地产业务联席总裁、执行董事李和栗的说法,中梁每年的增长率定在10%至15%之间。但疫情对今年2月份的销售有点影响,所以初步定为10%。也即,2020年,中梁的销售目标为1680亿元。 今年,中梁将推货的时间点,重点放在了二三季度,这两个季度的推货量约占总量的68%。与此同时,它将继续保持去年的回款效率。2019年,中梁的签约销售回款率高达90%,已收客户按金(合约负债)达到1158.73亿元,这会在后续的结转中转化为公司业绩。 高效率的资金回笼,来源于中梁内部组织结构的优化、运行效率的提升。 去年,中梁把原来的12个区域集团进行收缩合并,并最终形成南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、中部大区、江苏大区和浙江大区六大区域集团;同时,它也将总部编制精简了一番。 新的组织架构,将有效鼓励区域集团整合资源、降低管理成本、提升效率和利润水平,符合中梁一直追求的增规模、强运营与提升组织能力的原则。 但“强运营”并不意味着盲目地投资。据李和栗披露,中梁内部有一套严格的购地标准。 在土地投资的过程中,中梁主要看中城市长远的发展潜力, 保证项目后续的去化、周转效率、盈利,提高资金的使用效率;同时还要满足公司的拿地方向。 过去的2019 年,中梁每个项目都要经过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗的严密筛选。最终,全年超过10000 宗意向跟踪的地块,仅有约 1.4%的项目被获取。可见其投资定位之精准、投资标准之严格。 财务结构优化 年内打通上市“关卡”,使得中梁的融资渠道进一步拓宽。期内,它于IPO、行使部分超额配股权,筹得了30.51亿港元(约人民币27.33亿元)的款项净额。除此之外,该公司也按下了境外发债的“启动键”。 于2019年9月,中梁成功发行首次美元债,规模为3亿美元;此后又增加发行1亿美元债,与前者合并为一个单元系列。2月11日,它抓住时间窗口,再次宣布发行一年期规模2.5亿美元的票据。 多样的融资途径,充实了中梁的在手现金。于2019年12月31日,中梁的现金及现金等价物、已抵押存款及受限制现金,合共约为人民币264.95亿元,较2018年底230.8亿元增加约14.8%。 与此同时,较低成本融资的进入,也置换了部分高成本的融资;例如,年内中梁就利用上市筹得款项,偿还了7.8亿元的信托贷款。期内,它进一步降低了境内非银行的融资比例。 此举在一定程度上,降低了公司的财务成本、改善了财务结构。2019年度,中梁的加权平均实际债务成本同比去年有所下降;而净负债率也保持在65.5%的行业较低水平。 对于未来的融资计划,资本市场与投资者关系总经理、公司秘书杨德业表示,目前境外市场比较差,但这是短期的,不会说整年都是这种情况。所以中梁在保持流动性的同时,会继续关注这个市场,适当的时候,会继续在境外做一些新的融资。 2019年8月,中梁分别获惠誉、穆廸、标普给予的B+、B1、B+等展望稳定的国际发行人信贷评级。11月,它还获纳入为“恒生综合大中型股指数”及“恒生港股通指数”的成分股,并于2019年12月起正式纳入港股通交易名单。 资本市场上的肯定,将为中梁接下来的融资带来利好。 以下是中梁控股2019年业绩会问答精选: 问:今年中梁拿地的预算是多少?请问在疫情背景下中梁会不会减少今年的拿地投资? 李和栗:对于投资的金额,我们主要考虑销售增长的需求、以及市场机会两个方面因素。2020年我们初步预算根据销售额的50~60%,去确定我们的投资额。疫情对我们行业的影响是短期的,我们认为需求是存在的,只是被延后,而且近期的土地市场已经开始活跃,包括销售市场已经开始恢复,对我们全年的买地预算影响相对比较小。 问:受应疫情影响,房地产的传统的线下销售有面临巨大的冲击,不少的房地产企业寻求新的营销方式打破窘境。客户不出户就可以网上看房买房,请问中梁怎么看待?对中国房地产未来的市场趋势有什么预测?中梁如何应对行业变化? 李和栗:提到网上购房,包括网上看房、无理由退房,应该都是在疫情情况下的一些销售手段以及销售策略。我们叫做“预认购政策”,同时我们也有自己开发的梁房通,线上认购、线上看房。 刚才讲到的无理由退房,包括“预认购政策”,是客户认购一个月可以选择放弃用户的签约。我们也推出了其他的专项的行动,包括销售员的佣金提升,首付分期预认购;包括一些分销相对灵活的销售策略,这是销售策略阶段。 第二方面,对于市场的后续的走势,我们整体的判断是,在房住不炒政策下,房地产市场还是表现出一个平稳的趋势。市场应该还是稳健的,我们内部称为是箱体震荡,但是这里面会有分化在,因为策略方面我们还是要坚持全布局全结构,通过全国化的布局,找到比较好的结构,有效的应对市场的变化。 问:中梁在2016年到2018净负债比例比较高,曾经到过300%多,一直到今年回落到65.6%,请问公司将来的净负债率以及净杠杆率维持在哪样的水平?未来有什么措施能够改善财务的情况? 杨德业:到2019年12月底,公司的净负债率是65.6%,其实这个是保持行业比较低的水平。早期公司的一个目标水平大概是在70~80%之间。 2019年净负债率的下降,主要是我们上市后成功打开了融资市场,债权融资的总额增加,所以在整个体系上,我们会持续在未来成长,改善结构,降低一定成本,这会是一个比较健康的杠杆水平。 问:面对疫情的影响,各行业都受到不同程度的冲击,请问公司如何调整财务策略以保持稳健的资金水平,来应对公司后续的业务发展?现在的美元债市场比较波动,请问中梁会不会考虑进行回购? 杨德业:我们在疫情发生以后,都非常的关注现金流的管理,基本上第1个季度,一些基本开支都已经做紧缩的准备,然后保留比较充裕的总资金。从土地款、工程款支付,包括其他融资,其实我们在今年前期这段时间,已经做了非常好的准备,所以在2月底,手头的现金有超过270亿元人民币,手头需要到期债务基本上都是够覆盖的。 另外关于美元债情况,我们现在也看到市场波动还是比较大的,价格还是有些下降,不排除会有一个回购的机会,现在我们还是会再继续关注这个市场。 问:今年境外债比较差,公司对于境内跟境外融资的看法是如何?会不会影响有关降低境外非银行负债的目标?中梁已经超过千亿的规模,目前对于其他产业培养有没有想法?还是会只集中精力的做地产业务? 杨德业:关于境外的融资的情况,目前看到这个市场是比较差的,但是我们觉得是短期的情况,也不会说整年会出现这个问题。所以我们在保持流动性的同时,会继续关注这个市场。会在流动性有一个比较健康恢复的时候,继续在境外做一些新的融资。 我们今年到期的债务也不多,今年年底11月份有一个2亿美金的境外债到期的,已经准备好手里一些计划,同时我们在5月份基本上也可以根据现有的政策,去申请大概7亿美元的额度。今年的话我们会继续确保资本融资渠道畅通,会维持我们境外的一些融资的目标。 李和栗:房地产开发业务为主要的核心业务,目前占比也是非常高的。如果说我们有其他业务,也是围绕促进地产开发业务的良性健康发展来开展的。房地产业务肯定是我们核心的主要业务。 问:中梁去年销售、财务、管理费用都有所增加,会不会因为如此导致到公司的毛利率偏低? 杨德业:关于销售、财务、管理费用,其实也是根据公司的规模去同步增长的。你看到毛利率的情况,2019年全年的毛利率是23点,公司经营模式的情况不一样,这大概是一个比较合理的水平。 所以毛利率的情况跟其他费用的增加,是同等挂钩的。结转那部分的话,要看当时拿地的成本,以及当时售价有没有受限价、限购情况的影响。 我们预期未来会在21~25%之间的水平,但随着融资结构的改善,我们进一步降低用地成本,从而也会把毛利率进一步增加的上升空间。 问:请公司管理层介绍一下2020年预计的回款销售去化的情况、关于今年整体境内外的融资计划。股市债市就比较波动,请问公司对于未来的派息政策有没有一个想法? 李和栗:2020年全口径的销售目标,目前初步定位在2019年的基础上增长10%, 1680亿元。我们2019年的销售回款是90%,2020年基本上也会在这个回款率附近,这个在行业里面应该属于比较高的水平。 杨德业:公司的会计政策一直维持稳定,我们会以核心净利润的归属部分的反应继续去派发,从中期到年末的时候,我们也去按这个标准去做,所以会维持会计的一个比例。 问:请问一下中梁未来几年,对行业规模及排名的想法是什么样的? 李和栗:我们销售规模的发展情况,初步定为一个比较稳健的方向,在每年10%~15%的增长率。2020年可能因为疫情原因,对2月份有点影响,所以我们初步定10%,未来都在15~20%。对于排名情况,我们希望随着规模有一个同步提升。 问:中梁的土储比较多都是在三四线,随着城市分化以及棚改红利的消退,会不会影响中梁未来的公司销售? 李和栗:实际上我们目前整个的投资策略是围绕三转,转二线、转省会、转中心城市。2018年我们对投资布局就做了一些调整。到了2019年,在投资方面,我们超过90%的投资额,布局在二三线城市。应该来说现在城市能级已经得到大幅的提升。 三四线市场随着政策红利的退去,也出现了比较大的分化,存在一些结构性的机会。同时借助于我们比较严谨的投资体系,比较科学的体系,继续坚持全结构布局,根据我们的周期策略,去寻找结构性机会这样一种打法,来规避风险。
2020-04-01 地产K线 商业地产地产金融 阅读:316

融创中国:孙宏斌打出利润牌 | 进深㉟

融创已经进入以更好的利润管理为核心的发展新阶段。未来,孙宏斌希望融创在利润上、在品质上有更好的排名。
2020-03-31 地产K线 商业地产融创 阅读:182

合景泰富进入另一个“收成期”|进深㉒

合景泰富集团表示,2020年是站上千亿规模的关键一年,其将继续深耕粤港澳大湾区及长三角区域,聚焦一、二线城市,以充足优质土地储备和可售资源支撑销售规模持续增长;推进多元业务板块协同发展,特别是随着投资性物业进入收成期,将带动集团持续性经营收入快速增长;继续提升客户服务水平,持续优化运营架构和管理系统,坚持以客户为中心,创新求变,实现有质量增长。
2020-03-28 地产K线 商业地产合景泰富 阅读:523

碧桂园服务:养了一头增值服务“奶牛” | 进深⑧

疫情最严重的2月份,物业股普涨,碧桂园服务(6098.HK)更是逆势上涨了19.69%。上市临近两年,伴随股价屡创新高的,是碧桂园服务强劲的业绩。
2020-03-21 地产K线 商业地产 阅读:1050
推 荐 / Recommend   [加入推荐]
   |   沪ICP备09047808号-12    |     沪公网安备 31011002000571号   |     工商亮照