7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，进一步强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，而且给出了具体的措施。7月25日凌晨0：00，东莞市出台楼市限购限售新政。

考虑到此前深圳（7 月 15 日）、宁波（7月6日）已经出台了「限购加码」政策，“内循环”被高层频频提起，很多人认为，新一轮调控的总号角已经吹响，未来还不断会有城市收紧政策，而且，楼市调控有全面“长沙化”的趋势。

如果真是这样的话，那下半年房企会比较难过……

但如果回顾今年上半年，又会发现，其实没那么糟糕。疫情最严重期间，很多城市成交直接归零，因此，有人说疫情才是最严重的调控。但进入5月，百强房企的销售额就已经达到去年同期水平，6月则超过了去年同期，地产股因此大涨。最近，各房企相继披露业绩预告和半年报，过半数TOP100业绩完成度超过40%，还有的超过了50%，好于预期。

次轮调控的背景是，此前各地政府对疫情冲击房地产的程度想得过于严重，原本想着救企业的政策放松，演变成了投机热潮。当前，无论是房地产行业，还是整体经济，都在快速回归正常，调控只是对此前的纠偏，房企不必过于担忧。不过，有一点需要注意，那就是行业资产周期性红利将越来越少，房企要凭本事吃饭了。

二三月份的时候，中指院做了一个调查，结果显示：500 地产经理人中，近8成认为此次疫情对楼市的抑制作用高于2003 年“非典”，普遍对 2020 年房地产市场发展预判较为悲观，超半数认为疫情对整个房地产市场影响周期为两个季度，其中民营和混合制房企经理人悲观情绪比国有独资房企更明显。

进入7月底，房企开始相继披露业绩预告和半年报。数据显示，进入第二季度、尤其是6月份，市场的热度持续上涨、房企去化加速。

今年上半年TOP100房企销售额为51492亿元，同比下降4.1%。虽然下降了，但是，疫情冲击下，还能完成这样的成绩，已经不容易。

从克尔瑞研究中心数据来看，Top10房企销售操盘金额门槛从852亿元增加7.1%至912.1亿元。

而且，虽然今年上半年top100房企销售金额有所下降，但是具体分析房企的业绩，则发现，一半以上都完成了业绩目标——上半年完成全年业绩目标的40%及以上。

为什么说40%就算完成业绩？一是虽然一季度受疫情影响严重，销售业绩普遍下滑明显，但是总体上今年房企仍然小幅上调了销售目标；二是，以往房企销售目标上下半年的完成情况基本为“四六比例”，也就是说，即使上半年的完成率不足50%，但是只要超过40%，下半年也依然有希望完成全年销售目标。

像滨江集团、中国恒大、中国金茂三家房企这种进度达到55%、54%和51%的，全年更是将会大概率超额实现销售目标。

销售反映当下，拿地则昭示未来。土地市场的冷热，是房地产市场是否复苏的先行指标。

7月28日，易居房地产研究院发布《2020年上半年中国百城居住用地报告》。报告显示，2020年上半年，全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米，同比增长2.6%！

成交面积增长，价格涨得更多。数据显示，今年上半年全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元，同比增长13.1%。

一方面是因为疫情影响下，各地税收收入锐减，需要土地出让金来对冲，加大了土地出让的力度。报告显示，今年上半年增速最快的9个城市（南通、韶关、张家口、东莞、丹东、烟台、淮南、承德和襄阳）均为三四线城市或地级市，土地出让金收入增速均超过100%的水平！

另一方面，核心还是大多数房企看到销售逐月转好，对未来充满信心，提前买地，为接下来冲规模做准备。毕竟，现在仍有规模两三百亿的房企，放言未来几年内要冲千亿甚至两千亿。

二三月，疫情冲击较大时，各房企都希望政策放开支持企业：

希望政府出台放松限购、 降低首付和贷款利率等刺激购房需求释放类政策，增加资金流动性、快速商业按揭放款等以缓解企业资金压力，解决燃眉之急。

面对疫情，政府心里也慌，麻利出台了各类政策救企业于危难，甚至有少数城市试图下降低首付的猛药，支持不可谓不给力。

据不完全统计，疫情后，有上百个城市发布了与楼市相关的政策，诸如广州等城市放松了原有的限购限贷政策；桂林、钦州、东兴、玉林、衡阳等三四线城市，更是拿出真金白银，鼓励大家购房。

但事实证明，开发商和政府都高估了疫情对房地产行业的冲击。

各地政策放松，加上充裕的流动性，使得不少城市的楼市，脱离了“稳”的范畴，走向过热甚至疯狂……

根据易居研究院公布的《2020上半年中国百城房价报告》，今年上半年，有11个城市上半年涨幅超过了20%。分别是：珠海、江阴（无锡）、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖。

▲来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

疫情只是让潜在的购房群体，延后了置业计划。短期内，被压抑的需求集中释放，叠加利好，造成万人摇新房，摇不到新房之后抢二手房，造成市场过热。

证券时报·数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，以二手房为主的深圳、东莞、宁波、杭州等的涨幅也不小（如下表所示）。

相比新房价格的上涨，二手房更加可怕。因为热点城市的新房，都被严格限价。但不受限制的二手房如脱缰之野马。这就触碰到了高层的红线。最近，限购加码的的，都是二手房价格涨幅过热的城市。

7月30日，中共中央政治局召开会议，重申“房住不炒”定位，指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

这也是自今年4月17日政治局会议明确“房住不炒”后的又一次重申。但此次重申的分量却比4月份要大得多。

此前的7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正，在北京主持召开房地产工作座谈会，强调要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期……及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

如上所说，此次会议不仅强调房住不炒，还给出了具体的措施：

●防止资金违规流入房地产市场

●对市场异动及时提示、指导和预警

●定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督

●要发挥财税政策作用，有效调节住房需求

●要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为

高层直接给出这么细的具体措施，是已经几年没有过的事情了。

稳还是主基调，是必须！而且，明源君认为未来数年都会如此。

一是二季度经济数据显示，我们国内经济复苏好于预期，GDP增速已经转正，领世界各主要国家之先。因此，我国已连续三个月没降息了，“货币宽松”也从年中政治局会议上消失了。

接下来，珠海、成都、苏州等过热的城市，调控都可能会升级。

二是为了给“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”创造良好的环境，也要持续稳房价。

7月30日召开的政治局会议指出，当今世界正经历百年未有之大变局……我们遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局……

过去20年，拉动经济的三家马车中，出口和投资占了很大比重——出口赚取的外汇带来人民币存款的增加，从而为投资提供了资金。而房地产扮演了巨大蓄水池的角色。可是，自2012年以来投资和出口对经济拉动力逐年下滑，而消费对整体GDP的贡献由2003年35%提升至2018年76.2%，且这一趋势还将延续。

如果房价上涨过快，大部分人要掏空6个钱包，用于消费的钱就少了——毕竟，房价涨了也很难变现。让房价保持在平稳状态，既能让企业的成本不至于过快上涨，又能够让居民有钱消费，才是实现“国内大循环为主体”的理想环境。

中金公司在其最新的研报中就指出，预计 2020 年覆盖房企全年收入和盈利将分别增长 20%和 14%，此同时 2020-2021 年利润率将平稳向下。

这意味着资产周期性红利机会进一步被压缩，各房企需要丢掉幻想，苦练内功，才能在平稳的市场中赚到钱。

一是不要与趋势为敌，小步快跑，稳扎稳打谋求增长。

2016年调控以来，以前三年一轮的小周期已经被消灭，如今这一趋势进一步被强化。试图靠踩对周期，甚至继续加财务杠杆冲规模，风险极大，这两年，这样的教训已经不止一个。越往后行业的容错率越低，一着不慎满盘皆输，而且会比过去输得更彻底。要赢的前提是，先保证不输。

二是部分可努力的方向，需要适度，不可强求，更不可急功近利。

比如人才，即便体系完整倾力培养，往往也要三五年才能初见成效，不是从标杆房企挖一堆人过来就行的；

再比如经营杠杆和合作杠杆，适度加一加可以带动自身发展，但高到合作伙伴都受不了了，也会反噬自己。

三是可以努力，并且短期可以见效的，需要全力改进。

比如产品力。数据显示，70平米以下成交数量大大减少，90平米以上的成交数抬头。是刚需购房减少了吗？非也！是刚需购房改变了！

人们对刚需购房的需求，已经不再是能住人就行，而是更趋向于一步到位的改善型住房。未来几年，一切产品，要围绕这个去设计和规划。今年上半年，产品力出色的房企业绩反弹明显更快。

比如服务力。物业服务好，房子更保值增值，不仅客户更有粘性，销售端提高老带新成交的比例，而且物管本身也可以赚钱。

去年以来，物管公司扎堆上市，很多估值倍数超过了腾讯和阿里。更重要的是，这块的提升相对较容易。比如，某房企表示，今年公司出钱，对原有小区进行了翻修，立马赢得了业主的良好口碑。带动新盘销售。

再比如销售力。恒大上半年销售额和回款分别同比增长23.8%和66.5%，与其强悍的营销力紧密相关。加强自销团队的建设，是强化销售力的方式之一。禹洲今年上半年销售额位列第34位，较去年末提升23位，也与其去年成立了自销团队，强化营销能力的打造密不可分。（作者：明源地产研究院 明若）