地产人别怕,新一轮调控虽然很猛,但楼市会很稳!

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7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,进一步强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,而且给出了具体的措施。7月25日凌晨0:00,东莞市出台楼市限购限售新政。


考虑到此前深圳(7 月 15 日)、宁波(7月6日)已经出台了「限购加码」政策,“内循环”被高层频频提起,很多人认为,新一轮调控的总号角已经吹响,未来还不断会有城市收紧政策,而且,楼市调控有全面“长沙化”的趋势。

如果真是这样的话,那下半年房企会比较难过……


但如果回顾今年上半年,又会发现,其实没那么糟糕。疫情最严重期间,很多城市成交直接归零,因此,有人说疫情才是最严重的调控。但进入5月,百强房企的销售额就已经达到去年同期水平,6月则超过了去年同期,地产股因此大涨。最近,各房企相继披露业绩预告和半年报,过半数TOP100业绩完成度超过40%,还有的超过了50%,好于预期。


次轮调控的背景是,此前各地政府对疫情冲击房地产的程度想得过于严重,原本想着救企业的政策放松,演变成了投机热潮。当前,无论是房地产行业,还是整体经济,都在快速回归正常,调控只是对此前的纠偏,房企不必过于担忧。不过,有一点需要注意,那就是行业资产周期性红利将越来越少,房企要凭本事吃饭了。


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多数房企上半年业绩好于预期
拿地热情高涨,土地量价齐升

二三月份的时候,中指院做了一个调查,结果显示:500 地产经理人中,近8成认为此次疫情对楼市的抑制作用高于2003 年“非典”,普遍对 2020 年房地产市场发展预判较为悲观,超半数认为疫情对整个房地产市场影响周期为两个季度,其中民营和混合制房企经理人悲观情绪比国有独资房企更明显。


一、百强房企上半年业绩,大都还不错

进入7月底,房企开始相继披露业绩预告和半年报。数据显示,进入第二季度、尤其是6月份,市场的热度持续上涨、房企去化加速。


今年上半年TOP100房企销售额为51492亿元,同比下降4.1%。虽然下降了,但是,疫情冲击下,还能完成这样的成绩,已经不容易。

从克尔瑞研究中心数据来看,Top10房企销售操盘金额门槛从852亿元增加7.1%至912.1亿元。


而且,虽然今年上半年top100房企销售金额有所下降,但是具体分析房企的业绩,则发现,一半以上都完成了业绩目标——上半年完成全年业绩目标的40%及以上。


为什么说40%就算完成业绩?一是虽然一季度受疫情影响严重,销售业绩普遍下滑明显,但是总体上今年房企仍然小幅上调了销售目标;二是,以往房企销售目标上下半年的完成情况基本为“四六比例”,也就是说,即使上半年的完成率不足50%,但是只要超过40%,下半年也依然有希望完成全年销售目标。


像滨江集团、中国恒大、中国金茂三家房企这种进度达到55%、54%和51%的,全年更是将会大概率超额实现销售目标。


二、各房企拿地热情高,土地量价齐升

销售反映当下,拿地则昭示未来。土地市场的冷热,是房地产市场是否复苏的先行指标。

7月28日,易居房地产研究院发布《2020年上半年中国百城居住用地报告》。报告显示,2020年上半年,全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米,同比增长2.6%!


成交面积增长,价格涨得更多。数据显示,今年上半年全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元,同比增长13.1%。


一方面是因为疫情影响下,各地税收收入锐减,需要土地出让金来对冲,加大了土地出让的力度。报告显示,今年上半年增速最快的9个城市(南通、韶关、张家口、东莞、丹东、烟台、淮南、承德和襄阳)均为三四线城市或地级市,土地出让金收入增速均超过100%的水平!


另一方面,核心还是大多数房企看到销售逐月转好,对未来充满信心,提前买地,为接下来冲规模做准备。毕竟,现在仍有规模两三百亿的房企,放言未来几年内要冲千亿甚至两千亿。


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调控是过热的市场降温
下半年将保持平稳状态

二三月,疫情冲击较大时,各房企都希望政策放开支持企业:

希望政府出台放松限购、 降低首付和贷款利率等刺激购房需求释放类政策,增加资金流动性、快速商业按揭放款等以缓解企业资金压力,解决燃眉之急。


面对疫情,政府心里也慌,麻利出台了各类政策救企业于危难,甚至有少数城市试图下降低首付的猛药,支持不可谓不给力。


据不完全统计,疫情后,有上百个城市发布了与楼市相关的政策,诸如广州等城市放松了原有的限购限贷政策;桂林、钦州、东兴、玉林、衡阳等三四线城市,更是拿出真金白银,鼓励大家购房。


但事实证明,开发商和政府都高估了疫情对房地产行业的冲击。

各地政策放松,加上充裕的流动性,使得不少城市的楼市,脱离了“稳”的范畴,走向过热甚至疯狂……


根据易居研究院公布的《2020上半年中国百城房价报告》,今年上半年,有11个城市上半年涨幅超过了20%。分别是:珠海、江阴(无锡)、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖。


2020年上半年内地百城涨幅TOP10

排名

城市

涨幅

1

珠海

31%

2

江阴

25%

3

苏州

24%

4

滁州

23%

5

银川

23%

6

南昌

23%

7

哈尔滨

22%

8

桂林

21%

9

成都

21%

10

芜湖

20%

▲来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院


疫情只是让潜在的购房群体,延后了置业计划。短期内,被压抑的需求集中释放,叠加利好,造成万人摇新房,摇不到新房之后抢二手房,造成市场过热。


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证券时报·数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示,以二手房为主的深圳、东莞、宁波、杭州等的涨幅也不小(如下表所示)。


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相比新房价格的上涨,二手房更加可怕。因为热点城市的新房,都被严格限价。但不受限制的二手房如脱缰之野马。这就触碰到了高层的红线。最近,限购加码的的,都是二手房价格涨幅过热的城市。


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平稳状态将会持续数年
开发商要凭实力吃饭了

7月30日,中共中央政治局召开会议,重申“房住不炒”定位,指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

这也是自今年4月17日政治局会议明确“房住不炒”后的又一次重申。但此次重申的分量却比4月份要大得多。


此前的7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正,在北京主持召开房地产工作座谈会,强调要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期……及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。

如上所说,此次会议不仅强调房住不炒,还给出了具体的措施:

●防止资金违规流入房地产市场

●对市场异动及时提示、指导和预警

●定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况,接受社会监督

●要发挥财税政策作用,有效调节住房需求

●要持续整治房地产市场乱象,依法有效查处违法违规行为

 

高层直接给出这么细的具体措施,是已经几年没有过的事情了。


稳还是主基调,是必须!而且,明源君认为未来数年都会如此。


一是二季度经济数据显示,我们国内经济复苏好于预期,GDP增速已经转正,领世界各主要国家之先。因此,我国已连续三个月没降息了,“货币宽松”也从年中政治局会议上消失了。

接下来,珠海、成都、苏州等过热的城市,调控都可能会升级。


二是为了给“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”创造良好的环境,也要持续稳房价。


7月30日召开的政治局会议指出,当今世界正经历百年未有之大变局……我们遇到的很多问题是中长期的,必须从持久战的角度加以认识,加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局……


过去20年,拉动经济的三家马车中,出口和投资占了很大比重——出口赚取的外汇带来人民币存款的增加,从而为投资提供了资金。而房地产扮演了巨大蓄水池的角色。可是,自2012年以来投资和出口对经济拉动力逐年下滑,而消费对整体GDP的贡献由2003年35%提升至2018年76.2%,且这一趋势还将延续。


如果房价上涨过快,大部分人要掏空6个钱包,用于消费的钱就少了——毕竟,房价涨了也很难变现。让房价保持在平稳状态,既能让企业的成本不至于过快上涨,又能够让居民有钱消费,才是实现“国内大循环为主体”的理想环境。


中金公司在其最新的研报中就指出,预计 2020 年覆盖房企全年收入和盈利将分别增长 20%和 14%,此同时 2020-2021 年利润率将平稳向下。


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这意味着资产周期性红利机会进一步被压缩,各房企需要丢掉幻想,苦练内功,才能在平稳的市场中赚到钱。


一是不要与趋势为敌,小步快跑,稳扎稳打谋求增长。


2016年调控以来,以前三年一轮的小周期已经被消灭,如今这一趋势进一步被强化。试图靠踩对周期,甚至继续加财务杠杆冲规模,风险极大,这两年,这样的教训已经不止一个。越往后行业的容错率越低,一着不慎满盘皆输,而且会比过去输得更彻底。要赢的前提是,先保证不输。

 

二是部分可努力的方向,需要适度,不可强求,更不可急功近利。


比如人才,即便体系完整倾力培养,往往也要三五年才能初见成效,不是从标杆房企挖一堆人过来就行的;


再比如经营杠杆和合作杠杆,适度加一加可以带动自身发展,但高到合作伙伴都受不了了,也会反噬自己。

 

三是可以努力,并且短期可以见效的,需要全力改进。

 

比如产品力。数据显示,70平米以下成交数量大大减少,90平米以上的成交数抬头。是刚需购房减少了吗?非也!是刚需购房改变了!

人们对刚需购房的需求,已经不再是能住人就行,而是更趋向于一步到位的改善型住房。未来几年,一切产品,要围绕这个去设计和规划。今年上半年,产品力出色的房企业绩反弹明显更快。

 

比如服务力。业服务好,房子更保值增值,不仅客户更有粘性,销售端提高老带新成交的比例,而且物管本身也可以赚钱。


去年以来,物管公司扎堆上市,很多估值倍数超过了腾讯和阿里。更重要的是,这块的提升相对较容易。比如,某房企表示,今年公司出钱,对原有小区进行了翻修,立马赢得了业主的良好口碑。带动新盘销售。

 

再比如销售力。恒大上半年销售额和回款分别同比增长23.8%和66.5%,与其强悍的营销力紧密相关。加强自销团队的建设,是强化销售力的方式之一。禹洲今年上半年销售额位列第34位,较去年末提升23位,也与其去年成立了自销团队,强化营销能力的打造密不可分。(作者:明源地产研究院 明若)


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