作者| 符小云   编辑| 乐燕红

调整一年多后，绿城中国进入了收获期。

2019年7月，张亚东从宋卫平手里接过了绿城。此后，在他的带领下，绿城中国的战略发生了变化，开始重视人事匹配，调整组织架构，提升周转速度。在这些调整之下，绿城中国终于发生了蝶变。

上半年绿城累计实现总合同销售面积约431万平方米，同比增长7%；总合同销售金额约912亿元，同比增长约23%。营收238.96亿元，同比增长28.1%；总体销售回款率95%。

尽管受疫情影响，绿城中国仍以23%的增速脱颖而出。下半年，他们的目标是2500亿。速来以豪宅精工的“慢”著称的绿城，能够保持这样的增速吗？

疫情之下，绿城的销售业绩无疑是亮眼的。然而，今年绿城中国给自己定下了2500亿元的小目标。这意味着下半年要完成1588亿元的销售额。

绿城中国董事会执行董事、副总裁李骏表示，全新推盘项目中三分之二位于长三角地区，83%的货值位于一二线城市。“今年上半年各个城市整体表现来看，尤其是一些核心的、发展势头非常好的一二线城市，整体房产市场表现非常不错。我们下半年绝大部分推出的货源都是在一二线城市。”

虽然绿城管理层对完成目标充满了信心，这一目标并不容易。7月绿城销售金额约为121亿元，这意味着在接下来的5个月里，绿城需要月均完成293.4亿元的销售业绩。而上半年销售业绩最高的6月份，绿城仅完成了238亿元的销售额。

数据来源：企业财报

此外，为了向5年后实现5000亿元的目标进击，自年初开始，绿城的身影便频繁出现在土地市场上。

上半年，绿城中国在土地市场表现活跃。公司新增项目43个，新增土地建筑面积约1097万平方米，较2019、2018年同期增长241%和149%。中指研究院统计，上半年，绿城中国的拿地金额在全国100家房企中排名第三。

积极拿地拓展了绿城的土地储备。截至2020年6月30日，绿城土地储备总建筑面积4801万平方米，比2019年末增加23.96%，总可售货值约7427亿元，一二线城市占比达74%。

 然而上半年较为火热的土地市场，让绿城拿下了很多高价地块。以北京市场为例，绿城上半年拿下3总地，花费144亿元，平均溢价率接近38%。

高溢价地块能否转化成高利润高价格的项目？这也成为绿城要解决的问题。

在绿城中国912亿的业绩中，代建业务贡献了近251亿元，去年同期这一销售额为249亿元。从销售面积来看，2020年上半年代建业务的销售面积为166万平方米，较2019年同期下降了19.4%。

代建业务的营收和利润也出现下滑。绿城管理经营收入8.15亿元，较去年同期10.36亿元减少21.3%；毛利3.4亿元，较上年同期4.63亿元减少26.6%；持续经营业务的期内利润1.53亿元，较上年同期2.14亿元减少28.6%。

对于代建业务上半年的表现，绿城管理解释，公司属于轻资产代建服务供应商，与传统开发商面临销售收入减少、运营成本增加及现金流压力加大的情况不同，代建工程及销售节点的延后会对当期收入造成影响，但真实收入并未灭失，仅是顺延至下个工程周期确认。

事实上，绿城管理毛利率下降的情况早有显现。今年7月10日，绿城管理在港交所上市。其招股书显示，2017年、2018年及2019年前九月，绿城管理分别实现营业收入10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元，期内所得毛利分别为5.77亿元、7.44亿元、6.79亿元。以此计算，绿城管理毛利润率分别为56.8%、50.2%、44.9%。

对此，业内分析指出，目前来看，中小开发商利润空间正在不断被压缩，因此代建业务很难实现可持续的盈利增长。

由于代建的市场占有率与品牌溢价不无关系。而如今，在限价与追求规模的双重影响下，绿城逐渐从一家注重产品品质的公司变得平庸化，维权事件此起彼伏。南通绿城晓风印月业主走上维权之路，控诉绿城晓风印月在房源销售过程中故意隐瞒重要信息，导致购买的房子“货不对板”。这对绿城品牌形成了较大伤害。

在代建与市场双双存在不确定因素的局面下，绿城中国2500亿的目标能否如约而至，值得关注。