2019年，娄烨的新片《风中有朵雨做的云》在内地上映，电影讲述了沿海小城一连串扑朔迷离的故事。

城建委主任唐奕杰在动员钉子户搬迁现场坠楼身亡，年轻警官杨家栋负责调查此案，因此结识了唐奕杰的妻子林慧和女儿唐小诺，由此展开了一段扑朔迷离的案中案。

事实上，如果不是娄烨和井柏然、马思纯等主演人气的加持，这样一部小成本、非主流的社会题材电影并不会引起多大关注。

电影最终只收获了6000多万的票房，在商业片扎堆的时代，就像一阵云默默飘过了电影市场。

但提起电影改编的原型冼村拆迁，在广州则几乎无人不知。

冼村是广州最著名的城中村，与广州最繁华的CBD珠江新城只隔了不到一公里，这里被称作CBD里最后一个城中村。

密密麻麻的握手楼，交错缠绕的电线、到处张贴的小广告，使得冼村的租金在CBD占据优势，最便宜的单间只要不到1000块。

冼村的拆迁起源于11年前。2008年，为迎接亚运会，广州全面开展城中村改造计划。

2009年，广东省政府发布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，所谓三旧改造，即旧城镇、旧厂房、旧村庄。其中，冼村于当年正式被纳入改造计划。

十一年过去，冼村周边的楼盘房价由八千涨到了10万，而拆迁仍然推进缓慢。

显然，旧改从来就不是好摘的果子，但低成本、高回报的属性仍是房企们抵抗不了的诱惑。尤其在当下，一线城市土地供应急缺，旧改成了房企扩大规模的新赛道。同时，随着房地产更多参与到城市建设中，很多时候房企也更倾向用城市更新这个更广泛的概念。

刚刚结束的2020年房企中报季上，城市更新也再次成为华南房企眼中最炙手可热的风口。

无论是广州最早的旧改王富力，还是近两年显露头角的奥园、佳兆业、龙光、时代，比拼手上的旧改项目似乎成了第二梯队房企暗自较量的筹码。

01 

富力：三条红线压顶与旧改浮沉

华南市场中，富力是典型以旧改起家的房企，这与李思廉对市场机会的敏锐把握密不可分。

1994年，广州市开始旧厂改造，政府鼓励一些污染企业搬离市区。同行对此避之不及时，富力接下了广州荔湾区嘉邦化工厂的一块地皮，一战成名。

随后几年，十几家工厂选择与富力合作，富力迅速成为旧改大户，业内曾用“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”来形容其在广州旧改市场的地位。

当同行开始纷纷效仿时，李思廉却选择了改变方向，进军商业地产，并开启全国化扩张。

最典型的代表是，2002年，富力以31.6亿的大手笔拿下北京广渠门120万平方米的土地，成功吸引众多京城房企大佬的注意。

随后，富力又接连拿下广州珠江新城的多宗地块，成为珠江新城最大的“地主”。要知道，90年代末的珠江新城还是一片农田。

作为香港人，李思廉对商业地产有着更多野心，坐拥众多投资物业就像养了一头挤不完的现金奶牛，是港资地产商热衷的商业模式。

商业地产的号角轰轰烈烈，但在内地房地产市场这样的战略显然会水土不服，富力也因此遭遇第一次“滑铁卢”。

2008年金融危机爆发，沉淀大量资金的商业地产令富力资金链几乎绷断，净负债率大幅上升，政府的救市政策令富力顺利逃过一劫，但也从此掉队，退出头部房企行列。

2017年，与万达的世纪交易再次显露李思廉对商业地产的执着。尽管变身成为全球最大的豪华酒店业主，但“沉重”的酒店资产加上销售乏力，富力开始了漫长的降负债之路。

从业绩表现上看，2020年的疫情黑天鹅令本就不乐观的富力雪上加霜。

数据显示，2020年上半年，富力的销售、营收、净利润均出现下跌。期内，富力累积完成权益合约销售510.6亿元，同比减少15%，完成年度目标1520亿元的34%，实现营业收入335.9亿元，同比减少4%，净利润则由去年同期的41.70亿元减少至39.17亿元。

自2018年首次突破千亿，近三年富力的销售增速并不明显，2018年和2019年，富力分别完成权益合约销售金额1311亿元、1382亿元，同比增长5%，2019年销售额完成当年年度目标的86.38%。

雪上加霜的是，在弥补疫情对业绩影响的同时，降杠杆仍然是富力最重要的任务。

数据指出，截至2020年6月底，富力的净负债率为约177%，较2019年末降低22个百分点；剔除预收款后的资产负债率约为70.22；此外，短期借款+长期负债当期部分总和达到748亿，远超其360亿元的在手现金。

尽管关于房企融资的“三条红线”并未正式出台，但“完美”地踩在了红线上的富力已经遇到了融资难题。

9月1日，据上交所批露，富力的一笔资产支持专项计划项目状态变更为“终止”，该计划去年6月27日获受理，拟发行金额26亿。

商业地产受创，兜兜转转，近两年富力再次押注处于风口上的旧改。

截至目前，富力拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段，而李思廉也公开强调，未来招拍挂方面接下来会放慢一点，土地储备仍将以旧改转化为主。

只是，随着越来越多的房企入局，富力早已丧失了当年独领风骚的绝对优势。

02

佳兆业：从烂尾楼到准千亿房企

如果将华南房企再细分一个系别，善于经商，富有冒险精神的潮汕商人足以自成一派。

上世纪90年代末，资本的过度炒作和97金融危机的影响，为深圳留下了不少烂尾楼，潮汕商人郭英成接下了其中一个项目，并改造成住宅小区，占地约50万平方米。

改造的项目受到热捧后，佳兆业继续接手了更多的烂尾楼，并涉足商业综合体开发。成立后的很长一段时间内，佳兆业都主要靠收购烂尾楼、与其他开发商合作获取土地，而非传统的招拍挂。

旧改令佳兆业成为地产圈的黑马。初具规模后，佳兆业也选择了全国化布局。

2013年时，佳兆业的销售就已达到239亿元，拥有土地储备建筑面积2330万平方米，除深圳、广州外，更进入上海、北京、珠海等地，并在全国拥有近40个城市更新项目，总占地面积约为1400万平方米。

债务和收购风波后，佳兆业在2017年重回大众视野，并提出三年内完成千亿的目标。2017年-2019年，佳兆业分别实现合约销售金额447.1亿、700.59亿和881.2亿元.

2020年是约定到期之年，尽管疫情影响了房地产市场，但郭英成并没有松口。

半年报数据显示，上半年佳兆业实现累计合约销售权益金额约360亿元，同比增长3.9%。其中，大湾区销售额占比达57%，而旧改项目贡献销售超过30%。

相比于后来的入局者，佳兆业的旧改项目已经进入收获期。另据透露，佳兆业目前拥有旧改项目面积4200万平方米，预计货值达2.6万亿。

除了千亿目标，如何更大、更快地释放旧改的价值，同样是摆在郭英成面前的问题。

03

龙光：深圳地王专业户的千亿门槛

如果不是因为大量的大湾区旧改土地储备，或许龙光会比现在更默默无闻。纪海鹏掌舵的这家深圳房企，完美诠释了潮汕商人另一个典型的特色，闷声发大财。

2019年，龙光完成销售960亿元，但在知名度上，华南之外，基本很少有人听过这家规模已逼近千亿的房企。

低调、过于本地化、家族企业模式，是龙光身上的另外三个标签。

虽然2014年就喊话要布局全国，但深圳依旧是龙光最大的单个市场。在深圳，龙光有地王制造机的称号，五年内在此豪掷超过360亿

2014年，龙光46.8亿元拿下龙华白石龙地王；

2015年9月，龙光拿到了发展历史上第一块百亿地块，红山商业地块，总价达112.5亿元；

次年，再以140.6亿收获光明新区一宗“巨无霸”商住用地。

今年5月15日，龙光斥资115.971亿+40760平方米只租不售人才房配建，拿下深圳前海宅地，楼面价约8.6万每平。

市场好的时候，这样的战略无可厚非，但政策分化下，区域高度集中是龙光最大的盔甲，也是其最致命的软肋。

截至2020年上半年，龙光土地储备总建筑面积约为3920万平方米，以货值计算，粤港澳大湾区占比约为70%。

另外，龙光城市更新业务目前布局11个城市，货值超过4500亿元，其中94%在大湾区。

“我是潮汕人，潮汕人在外面很团结。大湾区作为改革开放的区域，很多潮汕人到这里办工厂、做生意，我们都是潮汕人，（做旧改）谈起来比较容易。”纪海鹏曾这样向外界解释自己做旧改生意的优势。

同时，潮汕人典型的家族模式也在制约龙光。要跨过千亿，龙光正不停吸纳职业经理人。

其中就包括泰禾副总裁沈力男、融信执行总裁吴剑和绿城CFO冯征；去年9月，龙光宣布纪建德因个人发展辞任公司执行董事及行政总裁，由执行董事赖卓斌担任行政总裁。

引入新的职业经理人，并亲自将胞弟拉下，纪海鹏的动作被外界解读为去“家族化”管理。

太多的标签正在被撕下，而2019年离千亿仅有一步之遥的龙光，能否在今年这样的形势下实现千亿？数据显示，前8月该公司的合约销售额为704.5亿元。

04

结语

以旧改之名，房企们给市场画出了各自手中的一块大饼。

但事实上，由于项目周期长，且不确定性强，城市更新更像一块正在制作的蛋糕，最终能否被房企吃下，仍存在诸多的未知数。