【特别说明】该文于9月14日(昨天)首次发布,由于宗地成交信息滞后长达六个小时,不知是哪些环节出了问题;本次是增加宗地成交信息后再次发布,重点分析和结论并无变化,由此带来的不变,敬请了解。


前言:地块位于土主物流园,靠近传化公路港,占地281亩,由4宗住宅用地和1宗商业商务用地组成,综合容积率1.6,计容约30万方,起拍总价约12.8亿,起拍楼面价4258元/㎡;其中住宅占比74%约22万方,商业占比13%约3.9万方,商务占比13%约3.9万方;最终由融创+传化底价摘得。

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一、挂地条件

1、商业商务地块:占比26%约7.8万方,其中自持20%约1.6万方,不低于10年;

2、商业商务地块:定位发展智慧物流产业,并出具产业规划运营方案接受审查和监管;

3、其余条件:报批报建以及开竣工时间都是比较常规的要求;

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4、政府逻辑:从挂地条件来看,基于政府招商引资,加快推进产业布局,加快土主物流园建设,提升区域价值,更好发挥土地价值;

5、差异化条件:不久前盘古天地采取商业自持勾地是没能成功的,因此融创+传化成功的优势条件可能是智慧物流这一块。

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二、拿地对比

1、土主:以房地产、土地成交维度进入大众视野,始于2019年初,万科+招商首次拿地,截止目前共计成交8宗土地,前后进驻的企业包括万科、招商、东原、融创、大发、首创、花样年等;

2、万科+招商:首次落地,于19年2月底价获取两宗地计容约28.5万方,综合楼面价5101;万科能够底价拿地应该有几个原因,首先是企业格局,提前看到城市发展方向及土主的未来潜力,沙小分校,行政中心转移,地铁规划等;其次市场上行前夕,作为开拓者提前布局,比其他人领先一步;最后就是这个价位,同期与西永相比约一千的价差,再加上商业占比13%,有约3.7万方商业很多企业不敢去;

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3、市场关注:在19年3月土拍市场火热上行的时候,我们看到参拍者就更多了;3月26日同天两宗地分别被万科,东原+融创溢价获取;我们看到的是,首先市场上行企业拿地更加积极,其次是其他企业看到土主的潜力和机会,及时跟进;最后万科和招商是分开报名没有联合,是否与两家的合作或者判断有分歧,无法达成一致;

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4、首创:今年4月底价拿地,占地247亩,计容约28万方,成交楼面价4408,能够拿地的核心条件就是28%商业占比,并约定商业部分50%自持不少于10年;就今年土拍市场而言,三月和五月相对火爆,四月份可能是基于供应土地的位置或条件有关,导致相对偏冷;首创成功拿地除商业比例自持之外,应该跟自身产业优势能够与政府形成契合有关,首创发展战略是在加大文创产业的布局,其产业落地是符合政府需求的,也是能够推进产业升级和提升区域价值;

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5、大发+东原:6月拿地,由于是纯居住用地,最终3家报名,溢价6%,成交楼面价5688;

6、花样年:8月中旬拿地,据了解该宗地由盘古天地以商业占比和自持五年来勾地,但最终仍有3家报名,最终被花样年溢价7%,楼面价4915获取;该宗地之前做过专题分析,有兴趣可以翻阅之前文章;

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7、总的来说:在土主成功勾地具备几个特征,首先是先发优势,领先一个身位提前布局,不过这一点目前应该不存在了,大多数企业已经反应过来了;其次是带产业布局,能够推进产业升级和提升区域价值;最后就是逆市拿地,在盘整或者市场下行的时候敢于逆周期拿地。

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三、融创的变化

1、融创印象:给人的感觉是狼性、营销渠道厉害,但是今年开始似乎有调整,在其19年业绩发布会上提出,不再追求规模,要利润,这个信号也反应出今年在重庆投资的差异;

2、销售规模:融创在全国和重庆的排位近几年基本已经固定,在全国层面融创规模达到第四名,一定程度上很难超越碧桂园、恒大、万科;在重庆市场基本稳居前三与金科竞争第一名;理论上规模是可以再提升,但是就品牌房企差距而言,提升的难度很大,空间很小;就好比你从60分提升到90分相对容易,但是要从90分提升到95分就特别困难;

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3、投资对比:对比融创去年和今年投资数据;在19年3月份拿地非常猛,给人一种逢地必抢的感觉,尤其是水土、蔡家的地溢价率超过60%;这背后的原因是融创认为去年初是一个非常不错的拿地窗口期并且能在当年实现营收;去年拿地的土主-西阅星辰,李家沱-金奕时代,水土-珑锦学府,蔡家-溪山春晓、映湖十里等均已入市销售,不知道融创内部如何评价这些项目的经营,但是从市场量价角度来看,这些项目似乎并无利润可言;今年融创拿地非常谨慎,基本不再高溢价拿地,截止目前共获取2宗地,一宗接近底价获取,一宗溢价12%,形成了比较大的反差;

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4、反差:造成反差的原因可能有几点,首先集团战略转变求利润,其次重庆去年拿地项目利润表现不佳,最后是否跟重庆投资同质化相关,拿地方式单一且用地指标同质化,市场上行优质地加预期血拼。

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四、合作问题

1、融创勾地:在我印象中,这两年融创在主城好像很少去勾地,尤其是以产业形式去勾地;融创更擅长在一手招拍挂和收并购领域拿地;这一点是否跟重庆市场特征有关,经过这几年市场发展,收并购项目越来越少,越来越难;招拍挂竞争越来越激烈,要想在这个领域继续拿好地或者拿到不错的条件难度非常大,高溢价拿地带来的经营问题并未得到有效解决;因此再依靠这两个手段拿地维持规模,难度非常大;

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2、传化:之前传言是传化集团勾地,可以佐证传化有两点,一传化是物流企业,挂地条件符合自己的专业领域,二是传化就在地块旁边有物流中心,符合深耕特征或者扩大经营;

3、合作:传化与融创的合作,不知道是谁主动找到了谁,传化的优势显然是物流企业的身份,可以设置门槛,加上已有现成的物流基地,也有一定资源;融创的优势是品牌与深耕的实力,但是对传化而言,融创应该不是唯一的选择,但考虑到信息不对称或者其他利益关联的原因,融创也是不错的合作伙伴,是否传化认为融创能够对经营结果和利润负责;

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4、融创特征:据了解在合作或者收并购特征,融创相对强势,对操盘权要求比较高,同时对资金投入比较严苛,尤其是在房企融资三道红线的背景下,融创是被约谈的对象,融创就需要通过更少的资金去运作项目,加大资金杠杆使用效率。

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五、结论

1、拿地方式:就重庆市场而言,一手地类型相对单一,常规招拍挂+商业+产业,融创联合智慧物流园在土主拿地,首创以文旅产业拿地,复地在西站旁以“豫园”拿地虽未成功;如果说常规招拍挂拿地是1.0版本,商业+自持是2.0版本,那么升级到带产业的3.0版本是否拿地成功率更高,我们再结合华侨城、南山集团等带产业拿地表现;尤其针对内环以外区域的地,带产业落地更符合政府的诉求,加快产业升级,提升区域价值;未来房企+产业拿地,是一个值得大家研究的方向;

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2、关于测算:就住宅地价而言,这个板块楼面价较低,应该还是大有可为,就看如何评估产业部分的价值,但是目前控规上看土主可开发的住宅用地并不多,加上土主定位为物流园,未来似乎不太容易形成居住区;但是有沙区行政中心,地铁线以及沙小分校等配套加持,机会肯定是有的;

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3、融创的改变:基于自身战略的变化,也有可能是市场现状、房企拿地同质化问题,倒逼企业必须做出改变;很多房企其实是没有产业的,或者只是“打着产业的幌子去拿地”;融创这次成功拿地,肯定是积极正面的,虽然自身没有物流产业,但是能够整合资源创造有利的拿地条件,加上融创本金投入较少,在没有增加额外负债和融资的情况下,通过小股操盘,实现多赢;最后用一句通俗的话讲,能拿到好地,能赚钱才是王道。

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4、补充信息关于成交信息滞后的猜想,推测问题可能出于几点,第一、企业之间的合作发生分歧,出现临时变故无法达成一致;第二是否有其他企业按条件参拍,受前不久西站地块的影响,政府组织协调;第三其他技术方面的问题


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