社区商业或将迎来第二春！

柏利城商业管理咨询有限公司总经理张志刚认为，开发商做社区商业其实是形势所迫。因为很多商业头部房企，基本把大型综合体、城市商业都布局完了，接下来的市场空间在哪里？一个是城市更新，一个是社区商业。

万科、龙湖如何打造优质社区商业

虽然社区商业风口正猛，但同样面临着不少问题和困境，比如服务半径有限，客流固定，业态同质化、布局规划不合理、外立面设计缺乏规划等一系列问题。

万科、龙湖等标杆房企是如何解决这些问题的呢？

1、前期拿地预判与定位要做足功夫，让社区商业赢在前端

来源：保利投顾研究院

第一太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪判断，除常规的“刚需”业态外，未来高端康养和医疗业态将迎来更大的发展“钱景”，它们也将成为社区商业的新宠。

除此以外，情感交流业态、互动性业态以及共享性业态都是未来社区商业业态组合的趋势。比如针对老人，可以构建老年大学、老年活动中心等，形成新的社区消费点，针对年轻客群，休闲健身、共享厨房、烘焙教室、健身等都是不错的既能休闲也能社交的业态。

比如万科目前自营品牌包括第五食堂、万享荟、梅沙教育、鱼羊集市等，碧桂园旗下的凤凰优选超市，恒大打造了自营影城恒大影城等。

此外，在品牌引入上，会优先考虑在其它区域被验证红火但在南部区域没有店的品牌，以此提高竞争力。

3、建筑设计，从被动到主动

以前一般是先设计住宅，然后再设计商业空间，这样会导致后期设计非常被动，比如很多商业空间只剩一些边角空间，商业经营非常不实用。

万科认为，要用主动社区商业的思维来做社区商业，也即商业和住宅统一规划、统一布局，这样社区商业也能有更多调整的空间。

❶增加开放性的特色空间，强调商业与住宅的交融

社区商业的本质是社区，无社区不商业，因此商业空间打造要从社区运营、社区业主的需求出发来设计。

一方面，提高室外开放性空间的比例，以此创造出街区、推台、广场、屋顶花园等休闲空间，吸引客流。

万科指出，同一个小区内，要强调商业和住宅的融合。比如将社区商业外空间延伸至社区内，使社区商业户外空间成为社区公共空间的一部分，这样可以吸引业主来到商业空间停留、休憩，提高商业空间的活力。

比如龙湖成都武侯星悦荟将整个项目从底层到顶层分割为三部分：商业空间、社交空间、居住空间。项目1-2层为商业空间。商业空间上面则打造成了一个供业主社交、休闲的邻里空间。

业主可以在这里种植、运动等等。

还有项目将小区入口与商业街关联起来，小区入口看起来就像是一个店铺，这样商业街和住宅可以很自然的过渡。这样的设计也能吸引很多下班回家的业主到街上来逛一逛。

▲万科·未来城社区商业效果图

比如南京溧水的万科项目在商业街二楼规划了一条环形跑道，当有客户在二楼跑步玩耍时，对楼下的人也是一个诱惑，他们会好奇二楼到底有什么，好不好玩。

无锡万科邻里家Live则规划了大面积广场、休闲区、游乐区。

位于后方的商业建筑两边设有上下楼梯，中间设有两部直升电梯，每层两端都配备有公共洗手间。以此吸引客户去到二楼。

来源：同策资管

另一方面，通过互动体验增加客户逗留时间。

深圳某社区购物广场，在室内空间增添了光影、水幕剧场等互动设计。通过数字编程将海洋生物的图案呈现在地面上，当地面上出现海底生物游来游去时，孩子们会主动去互动，孩子们玩得不亦乐乎，家长们忙着拍照，不知不觉延长了逗留时间。

望京万科时代中心在小庭院结合大台阶打造宽9米，高3.65米的水幕剧场，也让客户很喜欢参与到其中去。

来源：北京万科设计VA

❷外立面设计

外立面可以说是商业项目形象的代表，对于追求高品质生活的年轻一族来看，颜值很重要。

龙湖将天街外立面分为沿街立面低区、沿街立面中区、沿街立面高区、背街立面四个区域。他们认为，沿街立面低区是消费者敏感度最高的区域之一，需要在该区域进行最大的成本投入，创造出有标识性、到达感、空间气势、精致度的空间。

❸动线设计

动线的设计首先要解决的是交通便利性和可到达性的问题。针对动线设计，万科曾经曾经做过总结：

首先，设置充足的人/车流出入口，并设有专门的出租车停靠站；

其次，将商场的入口广场设置在商业界面道路交叉口，将来自不同方向的人流快捷进入，主入口最好设置活动推广去，吸引人流，并结合立面、灯光、场地标识设计，突出人口的识别性。而且所有商户进入购物中心，不单独对外经营，共享人流；

第三，可通过两端的次主力店和推广区拉动人员流动。比如北京住总广场动线就达150米，结合中庭及动线设置活动推广区，而且平面应尽量避免隐蔽的次流线，不易吸引人流。

而最主要的人员垂直交通，结合中庭布置，距离40-80米为宜，西侧自动扶梯带动人员在超市与购物中心间流动，两组循环扶梯位于主动线两端，距离约80米，视线通透。

服务细节做好了能带给客户好的体验，做不好很容易影响客户对商场的看法。

很多人性化细节投入成本很低，但客户体验感却很高。