每一个伟大的时代，要有伟大的作品来呼应。比如，投资1269亿元，于2018年建成并开通运营的世界工程奇迹——港珠澳大桥。

珠三角区域是我国经济最具活力的区域之一，以0.44%的面积（陆地），创造了全国8.8%的GDP（2019年数据），超过全球180个国家。但区域内发展不平衡的问题也很突出。以珠江为界，广东的地方经济格局存在明显的“东高西低”特征。交通是个很重要的因素。港珠澳大桥的的出现，使得2个特区与珠三角九市融合成为一个大城市群，对内，激发出大湾区各地在人才与产业上的互补性优势，带动粤西乃至更纵深的腹地，向东开放；对外，促进全球贸易、跨境物流、人流、资金流以及科技交流。

自此，珠海独特的三地门户位置，成了与世界连接的窗口，人民币、港币、澳币，三大币种的共同流通处。而这一切的精华部分，则是港珠澳口岸岛。这么优质的地段，无疑是各房企必争之地。最终，去年10月18日，世茂集团以56.4亿竞得了港珠澳大桥珠海口岸的一块对外出售的商业地块……建成后的世茂港珠澳口岸城，是一个建筑面积约120万平方米的口岸门户综合体！是一个真正的超级项目。

今天，恰好是港珠澳大桥通车2周年纪念日，2年来，其战略意义日益凸显。目前粤港澳大湾区建设正在如火如荼地推进，各房企也在积极抢滩布局，百强房企基本都已通过直接或间接的方式进入，规划中或未来可能规划的类似的项目还有不少，拿到这类项目的前提是有能力做好。世茂港珠澳口岸城，是继深圳世茂深港国际中心后，世茂在粤港澳大湾区的又一次重要落子。有着很强的参考以及借鉴意义。

下面我们就来看看，世茂是怎么做这个超级综合体项目的。

对标国际标杆，打造海绵城市

兼顾观赏性以及功能的实用性

近两年，明源君对话百强房企老总时，都会不可避免的聊起粤港澳大湾区。这些老总对大湾区都十分看好，但谈及布局，无论还没进入的还是已经进入的，都直言不容易。

为啥？一是大家都盯着这里，争夺的人多了，要抢到不容易；二是大湾区很多城市已进入存量时代，纯住宅开发项目少，多业态项目的开发运营对开发商的能力要求很高。

世茂港珠澳口岸城就是一个对开发商要求极高的项目。因为该宗土地的规划用途为商务、旅馆、商业、会展、综合交通枢纽、社会停车场等。在满足基本规划的条件下，还要打造成一张大湾区的名片（以下为项目需要达到的目标），才不至于浪费这么好的地段。

世茂港珠澳口岸城是怎么干的呢？

首先，其仔细研究了全球有代表性的类似项目——芝加哥海军码头，迪拜节日城，新加坡金沙娱乐城，东京御台场（港区），横滨未来港，香港西九龙文化区。

得出此类项目成功的六大因素——

❶ 最大化利用滨水空间，通过滨水空间串联艺术、文化、商业等多元空间，加强对游客的吸引力；

❷ 尊重城市肌理，回应城市空间特征，通过对建筑功能的合理布局，提升城市空间形象；

❸ 空间简洁，分区明确，游览便捷性和可达性得到充分优化，并与其他功能保持一定联系但又有一定独立性；

❹ 打造地标性建筑或城市景观，通过对建筑形式的特色打造，整体形成城市新地标，提升区域吸引力；

❺ 细化内部设计，通过特色建筑、小品及景观活化内部空间，创造特色体验空间，丰富整体功能内容；

➏充分利用区域及场地优势，根据各个功能自身需要合理布局，打造高品质空间，提升各功能区间体验。

参照国际上类似项目的成功经验，并从自身项目实际出发，世茂港珠澳口岸城确立了“一心、一岸、一门户” 的规划结构：

一心是指以中心商业结合文化会展形成区域核心，联结南北两区，同时联系东西沿海景观与口岸人流，其作为场地和功能的核心，用极为立体的方式将周边的景观、功能、人流有机的融合在一起。

一岸是指以摩天轮声光水秀、世界级演艺结合映月公园，形成新月式海岸综合体验区，将优美城市天际线、文化娱乐、自然景观集于一岸。

一门户为利用南北两个功能区间的建筑，打造出粤港澳三地的新门户感官。同时通过南北两区中建筑功能的合理布局，使得项目成为大湾区的地标。

▲设计过程效果图

项目功能布局体现了场地特征和各功能的自身需求。商业和文化功能居中布局，作为联系的纽带，连接了南侧联检大楼的商业、滨水空间，以及周边的其他功能。酒店式办公组团充分利用了场地东侧的港珠澳大桥景观与静谧的海景资源。酒店组团拥有各具特色的滨海视野以及珠海、澳门城区景观。办公和展览功能毗邻公交枢纽布置，除同样拥有无敌海景外，还便于出行。

▲用地功能规划图

建筑高度结合自身指标需求以及航空限高设置，并在场地外围，利用建筑高度变化，塑造参差错落高低起伏的城市天际线，美化城市空间。

2019年3月25日 在《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，“推进生态文明建设”被单立了一章，凸显出绿色发展、生态文明建设在粤港澳大湾区发展规划中的重要战略地位。

因此，世茂港珠澳口岸城规划设计时，应用了低影响开发模式，是一座海绵城市。

雨水的处理，雨水调蓄、复层绿化（乔、灌、草配植）比例，生物滞留设施等，被充分考虑。

项目还将雨水控制与景观相结合，例如，各种地面设复层绿化，步道和景观硬质铺地等位置设置透水混凝土、透水砖等透水地面，提高土地水分涵养能力，缓解热岛效应。

进而构建了尺度多样、景观特色各异、多层次、多标高的立体开敞空间网络。将开敞空间从滨水空间向场地腹地渗透，分为滨海公园、核心通廊、带状公园、组团绿地和街旁绿地5大类。

此外，还有可循环、低挥发性环保材料的应用，太阳能光热利用等，甚至还有节水器具以节省用水消耗。

规划设计时

就注重未来的运营需要

如果是纯住宅开发项目，达到预售条件之后出售，建成之后交付产品就结束了。可是，对世茂港珠澳口岸城这种需要持续投入资源运营的资产来说，规划好、设计好只是基础，关键在于能够运营好，如此才能推动自持物业和片区其他物业资产的保值增值。

由于过去几十年来“产销模式”大行其道，而且让诸多开发商赚得盆满钵满，运营能力并不被重视，是很多企业的弱项。即便在操盘需要运营的项目时，仍不免掉入过去的思维里。

相比之下，世茂港珠澳口岸城虽然坐拥看得见的超级流量，但是，在规划设计阶段，就开始处处为后续的长期运营谋篇布局——

为实现以人为本，强调慢行交通与机动化交通在时空上的分离，人行流线设计与开敞空间结合，以打造更加舒适、安全的慢行通行空间。

为此，项目在7.5m层，构建了步行环， 连接各功能空间。

景观步廊的设置，则打破了宗地之间的壁垒，使出让地块形成一个整体，为宗地及建筑物之间创造了便捷友好的步行联系——主要是在基于商业裙房和滨海步道之间构筑具有明显导向性和目的性的步行系统——这有利于形成一定的商业、休闲的氛围。

景观步廊还包括人行天桥。如此，依托景观步廊构建主要步行通道，以各宗地内部开敞空间为基础，打造次要步行通道网络，并通过竖向垂直交通，串联整个慢行空间，形成综合化、立体化的慢行交通系统。

在珠海炎热多雨的气候条件下，这为口岸综合区提供了舒适友好的步行环境，让人们得以在悠闲的散步中，顺带消费……不得不说，这是让人走进世茂港珠澳口岸，停留尽可能长时间的有效方式之一。

比如，项目会建造如下这样超长的滨海社区公园，让大家可以在这里散步乘凉，吹着海风看美景。

▲设计过程效果图

在发挥主动性吸引尽可能多的客群上岛，世茂还做了很多努力。比如，标志性景观，喷泉、摩天轮（如下图所示，左上方为喷泉，右下方为摩天轮），未来会成为打卡点。

▲设计过程效果图 

摩天轮的设置非常讲究。

首先，夜景摩天轮与高楼大厦的天际线保持完整的一致，不仅在视觉上十分美观震撼，让整个城市更好看，而且可以让大众可以真正参与其中。

▲设计过程效果图

其次，考虑到珠海和澳门的已建成区位于场地西侧，项目将摩天轮布局于场地西北角，从而拉近了从拱北观赏摩天轮的距离，也使得人们有机会在澳门的主要高层建筑远眺摩天轮，而不至于被本项目的其他高层建筑遮挡。这有助于将游客吸引过来，为商业和娱乐休闲设施注入活力。

当然，如果岛上的人想要出去，也是非常方便的。

项目的综合交通枢纽位于整个场地中心区域，尽可能缩短了人流前往各功能区域的路线长度。内部拟设置出租车及公共交通站点，同时结合轨道交通出入口，形成完善的综合交通系统。同时，1万平米的占地，以及在地下设立多层公共停车场，不仅便于口岸社会车辆的停放，而且方便后续珠海地铁2号线的接入。TOD交通枢纽也将为项目带来更多的人流量。

项目占据地理优势和政策红利

与世茂强大运营实力完美结合

如前面所说，这绝对不是简单的地产开发项目，事实上，整个项目大部分的物业都将由世茂自持运营。未来，商业部分世茂将斥资约150个亿打造该项目。这也是项目成功的关键——虽然港珠澳口岸有巨大的地理优势、潜在政策红利，但这些只是必要条件，要运营好，推动自持物业和片区其他物业资产的保值增值，必须得由世茂这样多元布局、资源整合能力强大的公司自持，毕竟，自持才是真爱。

如何将各种业态有效整合？世茂将其称为“大飞机战略”—— 以地产开发为核心主体，以商业办公、物业服务、酒店管理、主题娱乐、金融为坚实双翼，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展的关键尾翼——被概括为“大飞机战略”的世茂多元战略。这一战略的效果显著。世茂旗下酒店、商娱、物业三大专业公司在2019年交出了一份漂亮的成绩单——报告期内，世茂专业公司营收合计达65亿元，同比上升46%，目标完成率达105%。这给了世茂港珠澳口岸城强大保证。

一、地理优势和潜在政策红利，将带来巨大的客流量

三地一检，国家战略口岸无缝对接，唯一连接港澳陆地口岸，5分钟到达珠海市中心，10分钟到澳门，30分钟到香港，港珠澳半小时生活圈，连接五大机场，湾区万亿交通规划……这决定了世茂港珠澳口岸城，坐拥巨大的流量。

港珠澳大桥从2018年10月24日正式开通以来，经由港珠澳大口岸入境澳门旅客28.7万人，入境香港旅客2000万人，车流量约154万次。

这个数据并不算多。要知道中国香港国际机场作为亚洲最大的国际机场，年旅客吞吐量7500万人次（2018年数据，未来会达到1亿人次），距离港珠澳大桥珠海口岸仅半小时车程，比去香港市中心还要近（去香港市区需要1小时）。考虑到香港市区的租房租金一个月要一两万，入住酒店也贵，未来完全可以分流一部分去香港机场登机的旅客，和在香港机场工作的人员。一旦政策上的关节打通，港珠澳口岸就将成为必经之地。而这个政策实施的可能性极大。

再加上澳门和珠海日常庞大的旅游人员。届时，世茂港珠澳口岸每年将坐拥超2000万客流量。

此外，作为独特的三地门户位置，这里也是最有可能获得免税牌照的三地门户区域，珠海政府正在努力。此外，还有连接珠海地铁2号线（规划中）；预计每日过万客流量。

事实上，目前港珠澳口岸岛一年累计已达84.45亿美元进出口，覆盖全国26省，能级全面超越横琴。待上述红利全部落地之后，会再上台阶。

这些，都是世茂港珠澳口岸运营成功的必要条件……

二、世茂运营能力加持下，未来将形成多个超级中心

根据规划，建成后，建面约3.8万平方米的海湾方舟可以承接国际及国内会展服务；建面约1.8万平方米的海上文涛，定位为粤港澳三地艺术文化交流地。建面超10万平方米滨海花园美学商业，拟打造多维度超级商业，是吃喝玩乐集一体中心，大湾区三地文化融合新客厅。

商业运营是世茂的强项。项目所规划的超10万㎡滨海花园美学商业，自身为退台式设计，层层欣赏无敌海景，且引入绿色生态，打造全新的滨海商业新体验。同时拥有海量人流、一线品牌商家和世茂一线商业资源的商业MALL加持，更为这个未来的国际级消费购物天堂上了多重保险……

在商务办公功能上，建面约18万平米国际总部办公，将会引进20家以上国际名企。

还有5大奢华酒店集群。在酒店世茂有绝对优势。除战略合作伙伴洲际、万豪、希尔顿等众多国际知名酒店品牌之外，世茂还拥有多家高端自主品牌酒店。港珠澳大桥的东西两端，分别分布着世茂集团两大酒店集群占位：香港东涌世茂喜来登酒店&香港东涌福朋喜来登酒店，以及世茂港珠澳口岸城的5大奢华酒店集群。此次世茂港珠澳口岸城的5座酒店会引进哪些家，让我们拭目以待……

▲香港东涌世茂喜来登酒店&香港东涌福朋喜来登酒店位置

此外，建面约1.8万方艺术中心，未来会形成文创和多维度的商业；建面约3.8万方左右的海湾方舟，未来在这里每年会有上百场的国际文化科技发展交流会，也能承办大量的国际会展。

▲设计过程效果图

概而言之，世茂强大的运营和资源整能力，地理、政策红利加持下，建成后的世茂港珠澳口岸城将不仅是超级商旅中心、人文中心、消费中心，而且也是大湾区全新的地标封面……

三、稀缺口岸资产，虹吸粤港澳三地人才

世茂港珠澳口岸城只有少量的可售产品，其中包含40年产权的口岸资产，首推面积建面约40-78平米产品，带装修总价150万起。

一方面，这既很好地保证物业的整体调性和品质，又能进一步为其他业态版块赋能，对未来在此工作的人来说，便利了很多。同时，也能够进一步活跃岛上夜间的商业、文娱业态。

另一方面，对吸引港澳年轻人才到项目所在地工作，也有很大帮助。因为从香港到世茂港珠澳口岸城，只需30分钟，但后者的房价远远低于前者。即便隔海相望的澳门，房价也是该项目的2倍。这对港澳同胞，有很大的吸引力。目前该项目的成交客户比例中，港澳客户占比超过40%，就很好的印证了这一点。

就该产品本身来说，岛内独有360度视野4D自然海洋景观资源、高利用率、通透（建面约45平米户型），以及动静、主次分离（建面约78平米户型），也颇有亮点。据了解，该项目的口岸资产还是此类产品中唯一带有阳台的。

同时，为了最大程度的保证最后1公里的自我居住需求得到充分的满足，整体的产品全部都是装修交付；即便自住时间不长，也不怕闲置，毕竟未来这里会承载大量的需求，更重要的是，目前世茂已经和斯维登达成战略合作，业主可实现无忧托管，躺着收租即可。（作者：明源地产研究院 凌峰）