我做了30年地产,发现优秀的项目总都有这4种能力
阅读:3915 2020-11-10

房地产开发中的项目总经理,或者说项目操盘手,是地产企业核心的人才资源,因为他很大程度上决定了项目成功与否。

要讲解如何当一个好项目总,这个课题也确实不容易。

因为,讲解这个课程需要丰富的项目总经营管理经验,同时,在经验的基础上,必须能够把当项目总的成功经验、切身体会归纳整理成为一个非常值得借鉴的核心内容

我们邀请到了黄明玉老师,从亲身经历中提炼讲解《如何做好房地产项目总》

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以下是来自黄老师的分享: 
本人在房地产开发当中做过多年的项目总经理,应该说具备了比较丰富的实战经验,在工作的同时,也善于总结一些有关如何当好项目总的核心要点。
我个人把它简单归纳成为四句话:带好团队用好人;计划节点全明了;专业要点亲自抓;为来为去一本帐。
下面我把这四句话展开来说。
第一方面:带好团队用好人
指的是必须把团队建设好,同时,自身标准也必须达到项目总的专业和管理要求。团队的组织架构要健全,建立好人力资源培训学习体系。
第二方面:计划节点全明了
指的是作为一个项目总,对一个项目开发的整个环节、整个计划体系,包括分级体系、核心的一级控制点,应该是全盘心里都明白。不然的话,走到哪是哪,那这个项目就会出现很多的问题。
第三方面:专业要点亲自抓
指的是我们房地产开发从拿地开始,一直到竣工验收交付完毕,包括后端的物业管理,是持续的长期的过程,那么这整个专业过程中,要点必须亲自去落实。
具体指的是,上溯到拿地环节,项目总也应该参与其中,甚至可能要起到很大的决策的作用。
原因在于,我们说房地产,“地”的权重某种程度上比“房”来的更大,所以投资决策、选址拿地,项目总必须要亲自参与
地拿定以后,接下去整个项目的专业开发环节中,从项目前端的市场研究、地块的分析,然后项目总体的定位包括策划等等,这一系列的内容最后要落到一个方案上去,所以对于方案的设计论证管控,项目总也要亲自抓。
接下去项目的整个计划体系制定,也就是开发计划各方面对应的分解计划,也需要统筹制定好。
再接下去,就是项目的报建报批,包括设计管理报建报批,以及项目展开过程当中的工程展开和营销展开,最后是项目的竣工验收,整个的一条龙专业要点,要项目总亲自把关
第四方面:为来为去一本账
这是一个很容易被忽略的事情,我个人认为项目总也需要加以重视。我们知道一个项目的开发,其实从资金投入到最后的回报,为来为去都是一本账。这一本账具体来说也就以下几点:
第一、你必须明了项目的综合成本。在项目展开之前,这本账心里是很清楚,其中的占比比较大的地方,就是在工程的预算,预算决算等等这方面,当然还有很多其他的项目成本;
第二、在项目的开发过程当中,会涉及到的融资情况。作为项目总也要做好资金组织,包括融资的这种形式的落地;
第三、在项目开发过程中要很注重现金流平衡问题。这个问题其实对应着我们整个项目的开发节奏、销售节奏、包括开发计划的一个统筹安排。大家都知道,现金流是项目开发的血液,是相当重要的一个环节;
最后一点,就是项目的税收问题。这个问题项目总必须事前统筹安排好,提到非常高的一个高度来进行工作安排,比如安排专人进行落实,学习“走出去请进来”、抓住这个税收统筹的前端项目。
所以呢,我个人认为,作为一个项目总来说,必须具备以上四个方面的能力,结合科学的、个性化的管理的方式,才有可能做好一个项目。

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