调查丨在太原泰禾金尊府,我们看见了“时代的一粒灰和一座山”
阅读:1398 2020-12-04

640.webp.jpg

冬日温暖的阳光,照在静谧的工地。太原泰禾金尊府停工后的拯救行动还在进行之中。田傲云/摄  


 


所有出现经营困境的公司,都不是它独自在承受在拯救。调查之后,我们希望泰禾以及其他有同样遭遇的地产企业,早日走出泥潭回到正常轨道获得新生。


田傲云/发自太原、北京

时代的一粒灰,落在个人头上,就是一座山。这是人们表达对2020年最深感受时用得很频繁的话。太原泰禾金尊府的购房人对这句话感触最深。

鲁莽的投资与负债,不止让地产商泰禾这架时代的地产战车自己陷入了泥潭,更让地产激进时代的“一座山”落在了它的客户头上。

李欣,太原泰禾金尊府的业主。12月1日,李欣告诉记者,她现在一边交着房租,一边还着房贷,太原金尊府复工还是一个未知数。“之前当地政府提出暂缓还房贷,这是目前为止唯一让我们觉得有用的措施,可是一个月过去了,仍无法落实,银行不认。”“我现在每天只等到‘还在等上级批复’‘回去等’这类相似的答复。”

问题并非没有一丝解决办法,可涉及的金融程序与规则也不是摆设。“当地政府还在和银行协调中。”李欣告诉记者,他们最近的一次正式沟通是11月30日,业主代表们前往太原市晋源区区政府了解情况,得知对11月2日太原市晋源区政府“不增加本金和利息,贷款顺延六个月”的提议,银行方面仍没有给出正式方案。

如果到最后,银行方面不接受延缓还款的提议,则意味着一旦有业主停止还贷将影响个人征信。他们陷入进退两难的境地,“按照现在的情形来看,复工很难。”私底下,业主们纷纷交换打听来的消息。

更让部分业主感到糟糕的是,项目烂尾带来一系列蝴蝶效应。

“房子可以再多等一两年,可小孩上学等不了啊!”徐蕾对记者说,“我买房的时候宣传的是九年一贯制学区房,对接的是太原最好的山大附中九年一贯制配套学校,可现在只有一所尚未建起来的小学,也不是原先宣传所说的山大附小,泰禾拒不落实办学承诺,这让孩子上学成了大难题。”

泰禾是否能顺利完成债务重组,成功引入战投走出困局,跟房地产行业大多数人看热闹不同,它的广大业主客户最为关心“泰禾什么时候才能恢复正常?”业主们也心里没底。

在一个聚集了泰禾全国范围内多项目业主代表的微信群里,据记者不完全统计,泰禾在全国范围有四十余个停工项目,数以万计像李欣和徐蕾这样的泰禾业主,因为这些停工的房子变得忧伤、彷徨。

━━━━
一场购房美梦

640.webp (1).jpg

2018年,泰禾金尊府2期项目开盘时宣传的名校入驻广告。(业主供图)


早在2018年太原泰禾金尊府2期开盘时,徐蕾就谋划着要买下一套房子,方便孩子上学。

“2期开盘时,开发商宣称山西大学附属子弟小学和中学将在小区里建立分校,这可是太原最好的学校之一,即便当时房价高达16500元/平方米,我还是决定买了。”徐蕾向记者称,当时太原市新房均价在12000~13000元/平方米,即便是泰禾金尊府周边的新房均价也在14000元/平方米左右。

徐蕾有两个孩子,买房时,大儿子刚上四年级,她想着等到交房时大儿子正好升初中,小儿子刚好上小学可以在这里读九年一贯制。“我当时心里想,两个孩子都可以读最好的学校,也很划算,总比以后去本校上学,再去租房住要强吧?租9年房子也得20万元了。”

同为业主的周敏说,很多人都是冲着学校来买泰禾的房子,“泰禾的房子总价要比市场上贵几十万元,之所以还有人买账就是奔着学校去。”周敏告诉记者,签约合作办学的消息是到2期开盘前才敲定下来,这个消息确实吸引了不少人,“当时买的人很多,我其实没有买到,还是后来加了房号费从一个想要退房的人手里买来的。”

周敏回忆说,“单价也比1期的房子有所上涨,当初为了凑齐泰禾太原金尊府的首付款,我把还有一个月就要交房的新房给卖了,用卖掉的全款交了泰禾的首付款。”据周敏说,她朋友买了一期的房子,花了150多万元,“我买的2期房子花了200万元,加上房号费14万元,这多出来的几十万元完全就是奔着学校去的。”

购买泰禾金尊府后,这些业主对新房子充满期待,计划着一等收房就开始装修,入住后,孩子在小区里就能上最好的学校。

“可是到现在上学无法保证,也保证不了是这个学校。”徐蕾告诉记者,在今年9月开学之前,很多业主都去泰禾问关于子女上学的问题如何解决,“有的甚至在泰禾太原公司住了一晚上,最后泰禾的回复就是没办法解决,如果一定要协调,那么就在附近镇上的学校租一间教室,在那里上课。但到最后也只开了小学的一个班,初中没有开,说是人数太少,凑不齐一个班。”

难题重重,购房者们只好向太原市晋源区政府反映,希望当地政府能出面协调,让分校的学生能够以插班生的方式去总校借读。“晋源区政府方面表示总校和分校不在一个区,他们协调不了。”

“镇上的这所学校师资并不能得到保证,根据我们业主的不完全统计,应该有一百来个孩子今年要上初中,但因为泰禾这件事情,很多家长包括我都选择让孩子去私立学校了,有别的家长让孩子通过参加一些考试去报考其他学校,我们不敢拿孩子的未来和泰禾赌。”周敏说,到最后,只剩下四个家长表示还愿意相信泰禾,希望泰禾能够把总校老师协调过来开班。“还是没协调成功,只说重新再想办法。”

“很多孩子户籍不在太原,只能回老家上学。也有的人可能住在西边,但是为了让小孩上一个好点的学校,报了东边的学校,每天来回跑,单程十多公里。” 徐蕾告诉记者。“而且按照现在的情况来看,不管房子以后能不能建起来,山大附中都不会建在小区内。”

公开资料显示,今年7月3日,太原市晋源区人民政府与山西大学附属中学在晋祠宾馆举行签约仪式,山西大学附属中学晋源学校将正式落地晋源。根据规划,晋源区山大附中所占地块与泰禾太原金尊府之间尚有一段距离。

━━━━
资金监管之谜

640.webp (2).jpg

11月2日,地方政府在泰禾太原金尊府售楼处召开协调会。田傲云/摄  


交房日期还没有到,各种问题接踵而来。

2019年7月,一场因项目与太原风貌管控不相符,需要拆除部分过高楼层的口头通知使得项目进度停滞。

“当时有住附近的业主发现小区内已经盖到7层的18号楼正在拆除,在与泰禾集团以及信访、规划等部门交涉后,了解到是因为与太原城市风貌管控不相符,楼层过高需要拆除。”多位业主告诉记者,“尽管一个月之后该拆除通知就被取消,但项目始终没有重新复工,泰禾负责人就说没有钱,开不了工。按照现在的情形来看,复工更加无望。”

“泰禾说没钱盖楼,请问监管账户里的资金去了哪里,80亿的销售款都去哪了?为什么交了那么多房款,现在却没钱盖楼了?”多位业主表示,希望政府查询泰禾银行监管账户明细,但该诉求并未得到回应。

记者在采访中了解到,泰禾太原金尊府分3期开发,目前1期项目部分楼栋的主体结构已经通过太原市质监站的主体结构分部间断验收,剩余部分因泰禾无法支付相关工程建设费用,与总承包单位存在合同和结算重大分歧,总承包单位拒绝装修单位入场,处于全面停工待建的状态;2期项目则由于施工人员严重不足,工期一再拖延,主体结构尚未建起来;2018年开盘的3期项目原总包单位已经退场,新总包单位未确定,处于停工未建的状态;学校部分目前虽然施工正常,但此前“签约山大附小、附中名校入住泰禾”的承诺显然已不能作数,施工现场只有一所尚未建起来的小学,学校名字至今还未确定。

“按照规划,1期项目今年10月份就能交房,2期项目在今年6月竣工,明年6月交房,三期项目今年年底竣工,明年10月交房。”李欣一边翻着手里的材料一边说。

无独有偶,到2020年6月,泰禾全国范围内多个项目陆续被迫停工和缓建状态的消息传来。“发现项目停工之后我就去网上查看其他项目情况,后来陆续发现泰禾很多项目都已停工、维权。”李欣说,“一时间,大家又是担心又是害怕,每天在群里发着各式各样的消息,看到有好消息时情绪就会好很多,做起事也来更有干劲。” 

一大堆烂尾工程背后,是泰禾的巨额负债。“最开始只是怀疑,直到泰禾北京院子的业主通过北京市朝阳区房管局得知了相关信息,以及该项目监管账户的资金流向,再加上我们自己购房时刷的购房合同、贷款合同、pos机小票等凭证显示的账户根本不是监管账户,我们有理由怀疑泰禾因资金严重短缺将本应存入银行指定监管账户的购房款挪用。”说到监管账户时,李欣突然变得激动,“监管银行是建行,可你看看贷款合同上写的还款账户,仅仅是最后一位数就和监管账户不一样!” 

“为什么泰禾集团可以违规违法将资金转移?”是几乎所有业主的疑问。

在此前多次自发组织的维权中,他们始终没有机会问这个问题,直到11月2日的协调会上,他们终于有了机会,“今天大家最想要知道的就是为什么钱没有打到监管账户上?指定的监管银行缘何未曾发现上报,监管部门监管到哪里去了?我们要求公示资金流向,知道这个项目的贷款总额,以及贷款的钱去哪了。建行哪位负责人可以出来说下么?”一位业主代表问道。

协调会上,久久没有回应。晋源区副区长张农寿转头看了四周,突然指着周围维权的人群,“那个高个的是建设银行的吧?你来说。”叫了几遍后,建行的一位工作人员站出来回复称,“我只是一名员工,监管方面的事情,我做不出更多的答复,但是我们建设银行肯定会全力配合政府和国家司法各级部门。”顿了一下,又补充道,“业主觉得自己是受害方,但反过来说,我们也承担了各种各样的损失和困扰,所以这个事情我只能解释这么多,我们会全力配合。”

他们仍然没有得到正面回应。

“我只能偷偷告诉你,贷款的钱之前确实是在山西地区流转,问题的节点就出现在去年限高的时候。”太原一家银行人士在接受记者采访时表示,“去年因为限高而停工的时候,账上的钱其实特别充足。”

━━━━
想要自救的业主

640.webp (3).jpg

购房人要求重新设立资金监管账户,他们希望能尽快盘活泰禾太原金尊府。田傲云/摄  


购房款没有汇入银行监管账户,成为购房者最关心的焦点。

“当地政府要求银行‘不增加本金和利息,贷款顺延六个月’,结果我们去银行办理的时候,银行不认。可是发生现在这样的事情,银行没有责任么?”多位泰禾太原金尊府业主表示,他们大多数人现在都是租房居住,“泰禾的房子贵几十万元,为了凑首付,很多人都卖了原先的房子,现在我每个月近2000元房租,7000多元的房贷,心里都堵得慌。”

周敏翻出手机里她和银行工作人员的对话说,“我得到的回复就是可以顺延六个月,但是到第七个月除了要一次性还清这六个月的本息外,还要还额外的翻倍利息。他们解释说政府并不了解各个银行的情况。”

“暂停还贷只能说治标不治本,毕竟六个月过去,如果还没有复工,难道继续暂停还贷?”多位业主表示,“我们希望相关部门能给予实质性的帮助。”他们也理解政府部门面对的现实情况,但希望因开发商泰禾集团因为经营所引发出来的难题,能获得好一点地解决。

尽管目前还没有调取到监管账户的资金流向,但业主认为泰禾挪用购房款已成为一个公开的秘密,这些业主希望相关部门帮助他们追回资金,并监督泰禾按合同标准完成项目建设交付。

在11月18日的沟通会上,地方政府方面告诉业主,目前公安经侦部门已经展开调查泰禾和金融机构监管账户的诸多问题,但由于工作量比较大,还需要第三方专业机构协助调查,所以他们还需要等待。

对这些业主和开发商而言,停工之下,项目全面复工自然重要,但最大的考验也是最为关键的点是“钱从哪里来,以及如何保障后续资金安全”?

今年7月30日,泰禾发布了引入万科作为战投的消息。不过根据双方签订的框架协议细则,万科成为战投的前提条件是泰禾债务顺利重组。待股权转让后,万科再协助泰禾进行公司治理,盘活存量资产。但在业内看来,即便能引入万科,24.3亿元的战投资金并不能解决问题,“债务体量太大了”。

财报数据显示,今年前三季度泰禾集团实现营业收入28.07亿元,同比减少86.75%。在债务方面,泰禾集团已到期未归还借款金额为459.05亿元。

李欣告诉记者,“我们曾要求重新设立监管账户,因为城市风貌限高因素,泰禾太原金尊府项目还有价值8亿元左右的高层剩余货值没有卖,我们当时想把剩余货值卖掉的钱都打到新的监管账户里,用于项目的后期建设,但目前这个请求还没有执行起来。”

“是银行监管失责导致泰禾把购房款挪走,所以我们仍然要求建立新的监管账户,只不过是把剩余贷款还到新建立的账户里,用作复工。”李欣说。

相似的一幕也发生在11月20日江苏省句容市宝华镇的泰禾宝华金尊府项目协调会上,业主代表主要围绕前期房屋销售资金流向、后期建设安排、停止继续销售以及后期资金监管等问题展开沟通。他们同样要承受跟太原泰禾金尊府一样落在自己头上那“一座山”。

对于焦点问题的资金后续监管,句容市宝华镇政府方面表示,目前拟对后续资金进行100%监管,近期拟形成一个新的管理机制,由企业提出申请,政府协调,在中国民生银行成立新的监管账户,由住建局、金融局对后续资金全面监管。

对于购房资金监管,一位房管局人士表示,“虽然很多地方都相继出台了补救措施,但在具体落地时,还是可以钻很多空子。不少房企会通过打时间差偷偷把钱挪用。”

高杠杆而鲁莽的扩张,或许在一个行业处于黄金时代的时刻,行得通。问题是,时移世易,在房地产和金融政策以及市场大变的新态势及格局面前,顾头不顾尾的狂飙式扩张,将不再只是财富,还会有负担;也不只是只有机会,还会有风险。

泰禾只选择了看见机会以及财富,忽视了风险的张力。现在,与泰禾备受煎熬的还有它背后的广大业主客户。(应受访者要求,文中人名皆为化名)

推荐阅读  
泰禾的南京和苏州两大事业部,将在近期率先启动万科进场前的交权。
2020-12-02房地产观察家 泰禾 万科  阅读:1132
中指研究院基于多年对楼盘投资价值的研究经验,深入挖掘、提炼楼盘核心价值,选取在区域市场有典范地位和投资潜力的项目,科学引导购房者投资置业。世茂泰禾·广州院子跟随城市步伐、融入城市文化肌理;不负先天资源禀赋,以中式院子最高礼遇,世茂匠心品质加持,极致产品创新打磨,构筑一生乐活之城。项目因其区域前景、文化传承价值、企业品牌和产品创新等方面的优越表现,被中指研究院评为“中国高端院落大城标杆”。
2020-10-25中指研究院 住宅地产 泰禾  阅读:1187
自从5月14日正式发布公告筹划引入战略投资者至今,泰禾集团已与建发、保利、金茂等多家企业传出战投传闻。按照此前泰禾集团对外释放的消息,战投最晚预计会在6月底或7月初宣布。
2020-07-12地产壹线 商业地产 泰禾  阅读:2102


评论


请 [登录] 后评论