​独家 | 组织架构大调整,新城“新战略”曝光
阅读:3014 2021-01-09
企业运作,最核心的就是组织架构。


就在刚刚!莫老爷独家获悉,新城控股内部发文称,公司旗下的两大事业部,住宅开发事业部、商业开发事业部,发生了一定程度的组织架构升级调整。

调整的原因在于,要支撑新城“新战略”的执行。


内部员工是这样透露的:鉴于行业趋势的变化,并结合新城自身成长变化,管理层与专业机构交流后,制定了未来三年(2021-2023年)新发展战略规划,谋定而后动,再启征程。


今天这篇文章,莫老爷尝试为大家解读新城新架构、新战略背后的深意,同时,复盘新城2020年的市场表现。




01

住开“聚变”、商开“裂变”


先来看看新的组织架构是什么样的?


1,住宅开发事业部调整的关键词是“聚变”。


内部文件显示,最终形成了14个区域公司:沪苏大区、华北大区、浙江大区、苏南大区、华南大区、淮海大区、山东大区、苏皖大区、湖北大区、豫陕大区、成渝大区、湖南大区、云贵大区、皖赣大区。


经过调整,新城住开事业部将实行总部、大区、以及城市/片区三级架构的管控模式。

其中,总部定位“精”,强调战略引领、组织能力打造,将发挥更多的平台化作用;大区定位“强”,强调战略解码与执行、组织能力沉淀,为利润实现主体;城市/片区定位“活”,强调战略执行、城市深耕,为多项目管理主体。

 

一般,企业组织架构的调整,总会伴随人事的调整。

此次新城在人事方面的变化是:
1,分管住开事业部的梁志诚,将担任新城控股集团总裁,协助董事长全面管理集团经营工作;

2,新城控股高级副总裁严政将分管住开事业部,严政2000年加入新城,是新城第一批校招生。

2,商业开发事业部调整的关键词是“裂变”。

顾名思义,即“裂变”出更多的区域公司。


商业开发事业部实行总部、区域公司、项目公司三级管控模式。此前,总部下辖南区、中区和北区三大区域公司。内部文件显示,调整后将裂变为四大区域公司,新增了西区区域公司。同时,中区区域公司更名为东区区域公司。

新城的全国化布局是以上海为中枢,长三角为核心,向珠三角、环渤海和中西部地区扩张的“1+3”格局,新增了西区区域公司说明,新城的全国化布局愈发饱满、完整。

以上,就是新城新组织架构以及新领导班子的全貌了。



02

此番调整背后的四大深意


那么,此番架构调整,新城用意为何?以下是莫老爷个人的理解:


第一,环境决定战略,战略决定组织。


市场环境无时无刻都在变化,尤其是房地产行业,最近一两年,调控政策频发,行业周期交替越来越频繁。为了适应市场环境的变化,令“船”的航向和“水手”使力的方向一致,就需要规划新的企业战略,自然而然,组织结构调整势在必行。


第二,双轮驱动更“稳”,助力新城走上高质量发展之路。

克尔瑞研究中心发布的《2020年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》榜单显示:全口径销售额方面,新城以2521.6亿元的成绩位列第十二;权益金额方面,新城则以1938.1亿元的成绩位列第十。


商业方面,随着2020年12月30日温州吾悦广场的盛大开业,新城全年累计新开业吾悦广场达到了33座。不仅是为温州东部地区打造了一座时尚消费的新地标,新城旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目也实现了100座正式宣告进入“百店时代”


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| 温州吾悦广场 |


新城控股董事长兼总裁王晓松去年定的年度目标是,房地产开发销售实现2500亿元,新开业吾悦广场实现30座,吾悦广场租金及管理费收入目标55亿元。按照最终的结果来看,均超额完成了目标。

这也说明,“住宅+商业”双轮驱动的模式,能够令新城发展更“稳”。


第三,匹配业务,最大化发挥协同效应。


长期以来,双轮驱动战略都是新城的核心战略优势,此次两大事业部架构调整,在更匹配业务经营的同时,双方也能更好的协同发展,最大化发挥协同效应。

住开事业部“聚变”后,将更顺应市场形势,更多聚焦一二线城市,和主要位于长三角地区的强三线城市。

其实,从2020年新城的拿地状况就可以看出,新城开始战略性进入更多一二线城市了。天风证券研报去年也曾指出:“新城在增加高能级城市的项目”。

商开事业部区域”裂变”后,通过做实区域平台,加强管理精细度,有助于兑现新城未来三年每年争取拓展40座吾悦广场(含轻资产)的目标,越来越多的大区区域销售额破百亿。

第四,敢于变化,拥抱变化。


这个世界上唯一不变的只有变化。过去十年前,谈房企的竞争力,我们关注的是规模、融资、成本、品质、创新等等,今天再谈房企的竞争力,时代变了,环境如此艰难,莫老爷认为,一定不能漏掉的还有关注——房企面向未来的能力。


诚如王晓松在致2021年贺词时也表示,希望新城人能拥抱变化,拥抱创新:“逆风中敢破浪,变局中开新局,磨砺聚变,创赢未来。”



03

增量转向提质
冲规模转向聚焦利润


最后,再来复盘一下新城2020年的市场表现吧。


第一,肉眼可见的拿地力度


我们看到,在王晓松的领导力下,2020年新城的拿地积极性还是很高的,各大机构的新增土储排行榜上,TOP10基本都有新城的名字。


莫老爷因此也预估,新城今年的销售会比去年漂亮。

就在昨天,2021年1月7日,新城就拍下了新年的第一块地——以6.6亿元竞得南通市如东县一宗商住用地。

第二,评级上升,里程碑式美元债发行记录。

2020年11月,国际评级机构标普宣布:将新城发展和新城控股的评级展望从BB “稳定”上调至BB “正面”。


一个月后,也就2020年12月,另一国际评级机构惠誉跟着宣布:将新城发展的长期本外币发行人评级和其子公司新城控股的长期外币发行人评级由“BB”上调至“BB+”,评级展望为“稳定”;将新城发展、新城控股、新城环球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”。


惠誉、标普纷纷上调公司评级的举措,都反映了国际评级机构对新城持续业绩增长和稳健财务表现的充分肯定。


债券发行方面,2020年12月16日,新城境外子公司新城環球完成了在境外发行总额为4.5亿美元的无抵押固定利率债券,相关债券于当日在新加坡证券交易所上市。


这笔债券据说创造了新城美元债发行的两个记录:单笔规模最大、票息最低。


第三,商业市场海阔天空,新城有“护城河”。


相关机构预测,中国的商业广场,从2020年到2025年,至少还有1500座的增量,加上国家现在主导“内循环战略”,提倡以消费场所的升级带动消费升级,等等这些,都是商业地产机会所在。所以,越来越多的房企正在快马加鞭涉入商业地产领域。


新城的优势在于,商业地产不是想做立刻就能做好的,它需要时间积累。新城也是经过了十几年的沉淀,才拥有现在的成就:在国内商业地产领域,新城拥有顶级的项目拓展团队、规划设计团队、招商运营中心和资产运营团队。


所以新城才做到,拿地吾悦22-24个月就实现开业!有多少同行能确保这样的速度?


去年全年,因为疫情,全国商业招租难度都有所增加,但新城依然超额完成了租金收入目标。在疫情最严重的上半年,保持了6座商场100%的出租率。据悉,截至到2020年底,已经开业运营的所有吾悦广场的平均出租率在99%以上。

大家可以去了解下,去年同行的商业租金收入情况,真的都很惨淡。

与此同时,作为上市公司,基于社会责任,疫情之下,新城还减免了品牌商家5个亿租金。

第四,进入“百店时代”,吾悦广场的议价能力在增强。

王晓松说:“吾悦广场已成为各地的一张城市名片,受到政府青睐、百姓欢迎、市场肯定,实现了经济价值和社会价值的双丰收。”

的确如此。在很多城市,吾悦广场开到哪里,哪里就是城市的中心。


进入“百店时代”后,吾悦广场的规模仍在不断扩张,其品牌影响力仍在扩大,这为新城带来的是更具优势的土地获取能力。


莫老爷非常认同新城的一二线和三四线并举发展战略。


很多房企看不上三四线,但一二线毕竟是少数,三四线才是最庞大的群体。那里的人们消费能力与消费热情并不弱,然而,他们却没有优质的商业广场,很多地方最火爆的商业还是十几年前就开业了的传统“百货大楼”。吾悦广场一旦进驻,那就是降维打击“它们”。


数据显示截至2020年12月25日新城在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体达到156座足迹遍布118个大中城市


如果你相信中国城市化的成功,就可以放心相信吾悦广场的未来了。


过去的2020年,王晓松年初时对新城提的要求是:

第一,公司由“增量”转向“提质”;
第二,由“冲规模,提排名”转为“以资本回报率为核心,聚焦利润”。


按照现在的结果来看,新城人没有辜负期待,新城的2020年用一个词来形容就是——稳中向好!


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