旭辉逆势“并购”,凭什么?
阅读:865 2021-01-14

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上海旭辉总部大楼

旭辉的品牌官们很幸福,因为他们有个好CEO,经常写一些指点行业趋势和实操导向的文章,发表在旭辉官微上,被业内广为传阅。
 
旭辉也是一家值得同行仔细研究的企业,圈内有“成长性房企榜样”的美誉。

2021年一开年,旭辉就站上了头条,收编“潜在收购”下的“合作”)广西房企一哥彰泰,打响了地产界“大鱼吃小鱼”的第一枪。
 
业内共识,房住不炒之下,房价涨幅受限,房企销售回款增速受制约已进入拐点;资金供给端+需求端条条监管红线之下,房企资金压力普遍加大。
 
在这样的大环境下,旭辉还能逆势“并购”,凭的是什么呢?
 

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最关键的策略——合作开发
 
旭辉的权益销售占比自2017年以来一直不高,此点也被业界一直诟病。
 
2020年3月份的年度业绩发布会上,旭辉控股董事局主席林中曾表态,会逐步提高销售权益占比:2020年60%,2021年65%,2022年达到70%。
 

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数据来源|公司公告、克而瑞   制表|地产锐观察

 
从结果看,2020年旭辉的权益销售占比有所提升,但幅度不大,离计划的60%目标有2个点的差距。
 
权益销售和合约销售的区别在于,权益销售额能更真实反映房企的水平,是真正归属于企业的销售金额,二者间的差额为其合作方贡献。也因此,近几年来旭辉屡被诟病“销售注水”。
 

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数据来源|克而瑞   制表|地产锐观察
 
横向对比TOP11-20同梯队房企来看,除了绿城中国权益销售占比较低外,其他房企均比旭辉权益占比高。
 
侧面也说明,旭辉在过去几年高增长过程中,对合作模式的依赖程度较高。或者说,采取合作开发策略,是旭辉得以走出福建、快速布局全国的关键
 

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能冲入行业前十吗?

客观而言,如上面表格统计显示,合作开发模式已然成为房地产行业的现状,成为房企应对调控逆境、降低项目开发风险、保持可持续发展的关键模式。
 
对于旭辉而言,合作开发也是其这几年实现“规模、利润率、负债率”平衡“铁三角”的关键所在。
 
2020年中期业绩数据显示,旭辉净负债率63.2%,现金短债比2.4倍,剔除预收款后的资产负债率为74%,三道红线中踩中一条,且超出比例不高,容易调整达标。
 
从融资成本来看,2020年中期业绩报告显示,旭辉加权平均融资成本5.6%,处于业内中等偏优水平。

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稳健的财务安全性、管理层洞察行业大势、不算突出但平行于业内的运营管理能力,让旭辉有胆量在2021年开年拿下广西房企一哥。
 
2017年旭辉发布“2017 -2021年”新五年战略时,曾提出到2021年实现要3000亿销售额,并进入行业TOP8。
 
从克而瑞统计数据看,2020年位于TOP8位置的是世茂,合约销售额为3003.1亿。TOP10的门槛是2780.1亿。以此来看,旭辉在2021年冲入TOP8不太可能,但把握合作并购机会做大增量蛋糕,冲入TOP10还是有希望的。
 
但是,也有隐忧。
 
合作开发助力旭辉实现规模快速增长,但合作开发导致权益占比低,也拖累了旭辉的盈利质量。
 
2018年和2019年,旭辉销售业绩权益占比些微提高,但合营联营公司贡献的净利润占比由30.5%提升至39.4%,这意味着真正能落到旭辉口袋里的钱是减少的。
 
也有业内人士指出,旭辉净负债率不高的背后,并非债务规模下降,而是少数股东权益增加,警惕有明股实债。但地产锐观察此前刊发过文章(深度|“三道红线”新政下房企实际负债分析及测算),分析显示旭辉表外负债测算占比不算高。
 
还有一点疑虑,旭辉的经营性现金流净额已经连续两年为负,2018年底为-28.38亿,2019年底为-120.25亿,需要外部融资来支撑现金流。
 
而按照三道红线融资新规附带的“2个观察指标”,如果房企连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源做解释。
 

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来源:雪球
 
2020年末旭辉的经营性现金流状况如何,还要等3个月后年报发布时才能揭晓。

但不管结果过如何,都意味着在拿地支出及多元化拓展支出方面,旭辉戴上了新的“紧箍咒”。
 
在冲击更高规模和提高权益占比的双向路上,旭辉仍要增强“驾驶”技术,闪转腾挪。


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