旧改面积超过4个珠江新城,海珠楼市2021加速
阅读:2796 2021-01-18

海珠是沉寂的。


年初琶洲获批为省级高新技术产业开发区的时候,大家一看,除了税收优惠也没太多新意,琶洲不早就是人工智能和数字经济试验区了嘛,并且很多知名企业都准备陆续进驻琶洲了,这样的获批只是锦上添花,所以没有赚到一波关注热度就过去了。


这就是海珠的现状。


论经济,大家更愿意谈珠江新城CBD,谈科学城的世界500强;论楼市的热度,人们更愿意谈的是番禺、增城、南沙;论教育,大家谈的是越秀、荔湾……


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小蛮腰是海珠区的标志  by:网络


没有谁想着给海珠区面子。


但就在这种沉寂中,海珠区的一手房价冲到了广州第二的位置。更重要的是,除了琶洲的兴起,海珠区27平方公里、超过4个珠江新城的旧改进入了冲刺阶段,双重推力,将会扭转市场对海珠区的认知和观感。


本就受买家欢迎的海珠楼市,2021会加速前进。


比起在珠江新城15万买二手房还要看业主脸色,价格要低一大截的海珠区一手房不更香吗。


琶洲第一次改变海珠

当滨江东豪宅区兴起的时候,琶洲还是一片荒凉。


虽然是广州的中心区,看起来更像是郊区。其时的海珠,除了江南西一带稍为繁华,再没有其它商业中心,在之前的工厂持续外迁之后,支撑海珠区的是一众专业市场,完全没有中心区的高大上。


让海珠区出现改变的是2003年开始的琶洲会展中心的投入使用、广交会的到来。当时中国电商还处于激烈厮杀阶段,线上交易很少,广交会在全世界都是重要的展示商品、进行贸易的好机会。这为海珠区带来了庞大的人流、物流和资金流,改变了海珠的经济面貌,大大提升了海珠的吸引力。每逢广交会期间,不仅海珠区,整个广州的酒店和一些短租的住宅,价格都会大幅上升。


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琶洲改变了海珠  by:网络


大型会展能点石成金。


在琶洲会展中心发展起来之后,吸引了保利地产等知名企业的进驻,随着众多酒店及写字楼的崛起,琶洲也成了广州重要的商务区之一。


琶洲兴起推动海珠楼市的最好例子,是琶洲村的改造。


这个原先比较偏远的城中村,在琶洲会展中心兴起后成了抢手项目,改造带来的商品房楼盘保利天悦,2012年发售时单价就超过了4万元,成了广州的高价楼盘之一。日前楼盘一套法拍房,最后拍卖价竟然接近12万元,由此可见楼盘的受欢迎程度。


目前保利天悦的二手住宅放盘价,有些已经冲高至13万+,并且放盘量极少。


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保利天悦是旧改标杆  by:网络


琶洲的保利天悦,已成豪宅标杆。

 

琶洲再一次提升海珠

 

琶洲还在升级。


2015年6月30日,琶洲A区出让7宗商务用地,全城关注。


商务用地出让之所以能吸引全城目光,是因为这次土地出让并非价高者得,而是全部定向出让,如此大规模的定向出让,广州罕见。在一江之隔的汇悦台已经卖出了15万+高价的情况下,这些定向出让的商务地块最高楼面地价不过1.8万,最低1.3万,都是白菜价。


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琶洲A区被定为电商总部时进驻的企业


拿下这些地块的,都是知名企业,阿里巴巴、腾讯、复星的胃口比较大,都拿下了2幅,国美拿下了另外一幅。


此次地块出让之后,人们冠以琶洲A区“电商总部”之名,海珠,也因此得以再次受到关注。房叔在参观广州最贵的豪宅汇悦台时,销售指着对面琶洲A区的荒地说,那里将会是广州未来的电商总部。被最贵豪宅看作提升价值的片区,由此可见人们对琶洲期望之高。


此后几年时间,琶洲陆续出让约30幅商务用地,小米、唯品会、科大讯飞、三七互娱……进驻的知名企业越来越多。


随着进驻知名企业的增加,琶洲的名头也越来越响,规划档次不断提升。2020年年初,琶洲和金融城、鱼珠一道,成了广州人工智能与数字经济试验区。


对于进驻琶洲企业的目的,市场有各种猜测;对于琶洲能否如规划里所写的一样成为数字经济试验区,人们也多有怀疑;对于将其它区的企业引进到琶洲来的必要性,人们也多有议论。

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琶洲A区现在越来越成熟  by:南方+


无论如何,琶洲只会有两种结果,一是规划能够达成甚至成就更高,不仅海珠,甚至广州的经济和影响力都会更上层楼;二是最终没能达到规划预期,对广州会是一种遗憾,但海珠区最差也能收获一栋栋高端写字楼,在面对一岸之隔的珠江新城的高楼大厦时,海珠区也有了对抗的资本,能极大提升海珠的商务形象。


对于楼市,印象决定档次。

 

1/3旧改面积彻底改变楼市

 

对海珠楼市的影响,会展琶洲属于过去,数字琶洲已发挥了一些作用,更大的作用还是在未来。


当下对海珠楼市发生重大影响的,还是旧改。


海珠区有多少城中村?


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海珠区城中村众多  by:拆神


此前的资料显示,海珠区纳入三旧改造的面积高达27平方公里,约占全区面积的1/3,超过4个珠江新城的面积。


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海珠区的城中村随处可见  by:网络


海珠几乎每一个楼盘的旁边,都有一条城中村存在。在海珠区,楼盘和城中村是最亲密的CP。


一条条城中村,为很多初到广州的打工人提供了便宜的居所,同时也影响了海珠区楼市档次的提升,海珠区5.5万地王项目,因为项目旁边就是大型的城中村石溪,开卖前楼盘拼命吹风12万,发售时部分单位只要8万多;伴随整个海珠创新湾的,有石溪、沥滘、三滘、南箕几条村,进入创新湾的每一条路,几乎都要从城中村经过,所以即使是一线江景楼盘,8万的单价可以轻松上车,和珠江新城非望江也要15万+的二手房相比差了一大截。


也正是这些城中村的存在,让海珠区成了广州的宝藏,宝藏被城中村掩盖了光芒。


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小蛮腰之下,就有城中村  by:网络


掩盖的时间不会太久了。


在广州最近的旧改热潮中,海珠区非常吸引眼球,广州旧改最贵的村花落海珠,一条又一条村公开选择东家,吸引了一批批实力房企的到来。


如果说2020年上半年旧改最靓的仔是黄埔,那么下半年到现在就是海珠,目前动工、完成招标或有开发商介入的村已经有10多条。以当下广州旧改的规定和开发商推进力度,2-3年海珠区就会有翻天覆地的变化。


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海珠区10多条城中村旧改进入了新阶段


所以,如果想买海珠区,现在就应该上车,再等,海珠区就要加速了。

 

楼市即将加速

 

旧改会给市场带来什么,2020年的黄埔有很好的示范:涌现大量新的购房需求。2020年,黄埔成交面积大幅增加六成,增幅远超有大量深圳、东莞买家涌入的南沙,旧改效应是最大的原因。


海珠区完成招标或即将完成招标的村有大有小,最小的村不足300户,较大的村则有6000多户,大部分在2000多-3000多户之间,大略估算,旧改涉及的家庭有4万-5万户。只要其中的一小部分购房,以海珠区目前一年2000来套的供应量,根本不够买。


还有,旧改让海珠区的市容市貌变得更好了,肯定会吸引更多外区买家,那些嗅觉敏锐的投资客,也会闻风而来,就像2020年黄埔一样,一手房甚至二手房都不够卖。


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城中村改造规划


房子好卖了,开发商当然会涨价;有房源的二手业主,也会吊起来卖。


2020年在黄埔、天河上演的一幕,即将在海珠重演。

 

 

广州中心六区里,天河、黄埔因为有中心商务区,有经济高新区,外来的打工人多,因此最能吸引New Money;越秀、荔湾保留了更多老广州的传统,吸引的大部分是Old Money。海珠最特别,有东部的新商务区,也有西部的传统商业区,对New Money和Old Money都有较大吸引力,现在有琶洲继续快速发展和旧改的加持,海珠的吸引力会更上层楼。



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