房地产的变革时代，融创见未来 ARCHINA 资讯

房地产的变革时代，融创见未来

阅读:3497 2021-03-15

3月12日，截至收盘，港股融创中国（下称“融创”，01918.HK）收涨超7%，报32.4港元/股。融创的突然大涨，或与其2020年业绩报数据表现亮眼有关。

中国房地产进入变革时代

3月12日，融创披露了2020年业绩报告，让我们看到了未来十年中国地产行业该有的样子。

中国的房地产行业正处于一个变革的时代，以美、英等发达国家发展历程为鉴，中国未来十年的房地产行业将呈现以下三个特征：

1、淘汰——抗风险能力弱的中小房企将率先出局；

2、内功——做好产品和服务的玩家将会成为未来行业的价值创造者；

3、赛道——住宅赛道过于拥挤，细分领域绽放生机。

如果说过去30年是房地产的朝阳时代，那么现在则是房地产的变革和分化的时代。

一个非常生动的比喻：把过去30年的房地产行业比作一场百米冲刺，那么现在的行业就像一场马拉松长跑。

如果一家房地产企业仍用百米冲刺的速度来跑马拉松，是注定跑不到终点的。

事实上，中国房地产企业的最高决策者时刻面临着严峻考验，百米冲刺阶段跑慢了会掉队，马拉松阶段跑快了直接淘汰，面对多变的市场环境，能活下来并活得好的企业，必须具备超强的韧性和抗风险能力。

2020年，为建立房地产市场平稳健康发展的长效机制，国家针对房地产融资出台“三道红线”，全国开发商承受前所未有的高压。

高压之下，我们才能看到一个企业的韧性，在疫情+调控+市场分化等多重影响下，融创2020年的盈利收入仍实现大幅增长。

据融创2020年业绩报告显示，2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%；全年录得合同销售金额5753亿元，行业排名稳居第四位。

在过去一年的考验之下，我们更能看到融创超强的抗风险能力和执行力，按照“三道红线”标准，融创一年期内连降两档至“黄档”。

报告显示，2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%；同时，非受限现金短债比持续改善，2020年底已提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率也实现下降，2020年底已降至78%。截至2020年底，融创在手现金1326亿元，现金流稳健，流动性充裕。

短时间内连降两档至“黄档”，融创“降杠杆”取得超预期成果，与其前瞻性的战略定位密不可分，在行业的“百米冲刺”阶段，融创敢于并购持续强化土储竞争优势，在行业的“马拉松”阶段，孙宏斌又将“发展以安全和稳健为底线”的理念贯彻融创，有意放缓拿地和并购的节奏，这才造就了融创今天超预期“降杠杆”的大好局面。

而“三道红线”的执行日期在2023年年中，以融创的韧性、前瞻性、执行力和抗风险能力，完成降负债目标的压力并不大。

做产品变得难能可贵

“房住不炒”之下，房产的价值将慢慢回归居住属性，做好产品和服务的玩家将会成为未来房地产行业的价值创造者。

但是在当下的房地产市场，做好产品已经成为一件难能可贵的事情。

并不是说中国房企没有产品情怀，而是在融资成本持续升高，土地成本居高不下，市场竞争愈发激烈的环境下，房企的利润空间不足以支撑“做产品”的动力。

因此，产品品质与房企的土地储备和土地成本密切相关，而在土储方面，融创在行业内有着绝对的竞争优势。

据报告显示，截至2020年底，融创土地储备约78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。

2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿，其中超过78%位于一二线城市。

融创发挥多元化拿地优势，以低成本获取一二线城市优质土地，当土地成本降低后，融创就有了更大的利润空间去打造产品，提升产品品质。

目前，融创的土储优势已经演化为产品力优势，2020年，亿翰智库“中国房地产超级产品力研究成果”中，融创位居产品力榜首。

融创产品力占领行业领先地位的背后，是其持续推动产品创新升级。2020年，围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创在高端精品定位的基础上，持续升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“I AM I”年轻化生活新主张。

融创的产品力优势渐渐获得客户的高度认可，并形成良好的口碑效应和品牌效应，进而刺激销售额大幅增长，产生一个良性循环。

报告显示，2020年，融创录得合同销售金额5753亿元，稳居行业第四，核心深耕城市保持领先优势，55个城市销售排名进入前十，其中12个城市销售金额排名第一，此外另有25个城市排名前五。

我们可以预见，以融创目前的土地储备优势，未来几年其品牌优势和销售业绩还有巨大的提升空间。

拥挤赛道上的转身突围

用一个最生动形象的词语来描述中国房地产市场，那就是——巨婴。

因为这个市场发展得太快了，短短30年形成的巨大规模堪称世界奇迹。房地产带来的造富效应也让很多不懂地产的外行人加入盖房大军，只知道拿地盖房，卖房赚钱。

但是当来到房地产的变革和分化时代，我们才发现这个成长迅速的巨婴还太稚嫩，除了粗放式建房以外，在商业运营、长租公寓、养老地产、物业服务、文旅地产等细分领域并不成熟。

当纯地产开发这条赛道已经人满为患时，房地产企业应该有意识地转身突围，寻找新的风口和赛道。

融创不仅找到了地产领域的新风口、新赛道，而且融创所探索的细分领域已经呈现出蓬勃的生命力和竞争力，如：

1、融创服务

去年11月成功登陆港交所的融创服务控股有限公司（下称“融创服务”，01516.HK），今年已经向市场递交了一份漂亮的成绩单。

业绩报显示，融创服务的盈利能力不断提升，2020年录得营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.8%，三年复合增长率达152%。

与此同时，融创服务的收入结构也在持续优化。截至2020年底，融创服务物业管理服务收入在总收入中的占比大幅提升至60%。此外，社区生活服务多元发力，业绩逐步显现。

2、融创文旅

融创文旅已经坐上国内室内冰雪运营商的头把交椅，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。

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哈尔滨冰雪大世界

与此同时，融创整合已创立二十余年的超级冰雪IP—哈尔滨冰雪大世界，打造集室内、室外于一体的冰雪娱乐度假目的地。

据报告显示，融创文旅疫情后的业绩得到快速恢复。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

3、融创文化

融创文化也在2020年取得了非常亮眼的成就，其原创和参投的影片成为大家耳熟能详的佳作，并取得优异的票房收入。

比如说今年春节档的《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超9.83亿和5.75亿的票房，两部电影都是融创文化参投的影片。

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