金科,你是对自己没信心,还是对照母山没信心?
阅读:3538 2021-04-01

最近重庆一套二手房的成交,特别引人注目。


先上结论:







金科对照母山,出现重大战略判断失误


01

它是真的贵

它就是位于照母山的金科时代中心。


它以极小的34㎡的一室一厅,卖出了86.8万元的高价,建面均价高达25529元/㎡,价格尺度可单挑两江四岸部分豪宅项目。

 

甚至,它37㎡的挂牌租金竟然高达1800元/㎡,还是毛坯价。稍微装修好一点的可以租到2500元/平米,这个租金水平已经超过了很多城市核心区了。

 

纵观金科时代中心的房价变迁,它的房价发生了翻天覆地的变化。


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以一套34㎡左右的一居室为例。

 

它在2017年2月的成交价是26万,成交均价7471元/㎡

 

在2018年3月的成交价是46万,成交均价13474元/㎡,房价上涨幅度高达80%;

 

在2019年4月的成交价是61万,成交均价16626元/㎡,房价上涨幅度为23%;

 

在2020年6月的成交价是66万,成交均价19412元/㎡,房价上涨幅度为17%;

 

在2021年3月的成交价是86.8万,成交均价25529元/㎡,房价上涨幅度为31%。

 

如果你持有一套金科时代中心的房子到现在,从7471元/㎡到25529元/㎡,涨价幅度高达241%,5年下来每年年化利率高达28%,这投资水平已经超过了巴菲特的20%年化利率了。

 

基本达到了每年一小涨、5年一大涨的结果。

 

02

它为什么这么贵

它之所以能卖上这么高的单价,主要是跟它控制总价的策略有关。


重庆人民对单价的重视程度,远不如对房子总价的重视程度。

 

重庆房地产行业的典型特征是控总价,客户购买力是有限的,总价高了就买不起了。只要把房价总价控制住了,单价稍微高点也没事儿。

 

比如近期有个项目开盘,它靠近轻轨站和江北区政府,套内34平的一居室,90万总价也是遭到哄抢,算下来套内均价高达24300元/㎡,基本上摸到了区域单价的天花板。

 

而金科时代中心最后之所以能跳上建面均价25000元/㎡的历史性大关,主要是跟它可以入读博雅小学有关,博雅小学对口的是两江西大附中(初中部)。


博雅小学入读条件要求三对口、提前三年落户、学位六年一户、产权100%等。此举引得博雅小学学区房遭疯抢,房价也因此水涨船高。

 

突如其来的学区政策,为金科时代中心房价的跳涨,助了下力。

 

03

它是真的小


杨一在看到这条二手房成交信息后,陷入了沉思:

 

金科为什么要做这么小的户型?

 

金科时代中心坐落在照母山,距离5号线重光站仅500米,商业配套有金科自己的商业和光环购物中心,学校有博雅小学和西大附中,整体配套可以说是非常好。

 

基本上是站在了照母山的C位。

 

金科时代中心有5栋高层,共1998户。在高层1号楼中,套内26-28㎡的户型占比34%,套内面积43㎡的户型占比44%,这两项加起来占比高达78%。


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高层梯户比为4梯18户,公摊率高达31%,配置跟酒店、公寓比较像,在居住方面缺少舒适度。

 

金科时代中心有18栋叠拼,共304户。叠拼一个单元有8户,上下各4户;配有一部电梯,电梯入户,4户上叠户型拥有公共邻里空间。


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叠拼别墅作为一种高品质、低密度的产品,硬是被修出来了洋房甚至高层的感觉。

 

不管是高层还是叠拼,金科时代中心的居住品质都没那么高。

 

那么问题来了:

 

这么好的地段,为什么要做这么刚需的户型?

 

04

金科,你怎么了?


在回答这个问题前,我们先来看两个项目。

 

首先是同样位于照母山的香港置地。

 

香港置地比金科早两年进入照母山,作为照母山的超级大盘,香港置地已经在照母山开发了很多年了,目前还在销售中。

 

就在3月初,香港置地天湖岛开盘,酷似游艇的设计引得众人叫好,这一仿佛是从未来穿越回来的建筑,得到了购房者们的青睐。


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总共只有23栋,一批次推出的16栋在亮相3天内全部售罄,平均总价大几千万、最高总价高达7000万的房子被秒光,成为现象级豪宅。

 

除天湖岛之外,之前的壹号半岛的3层大平层也引领了重庆大平层市场的风向。

 

约克郡、壹号半岛、天湖岛这一个个项目,香港置地一直都在引领重庆房地产市场的未来。

 

而反观金科时代中心,同样都位于照母山的C位,同样都是早期就进入照母山区域的房企,金科时代中心开发的住宅不管是高层还是叠拼别墅,居住的舒适性却是如此之低。

 

这里想问一句:

 

金科,你怎么了?

 

05

金科,对照母山没信心么?

 

我们再来看看金科九曲河项目。

 

金科九曲河作为金科最高端的产品系,主要有双拼、合院联排和大平层产品。


64%的双拼别墅是在1000万以上,90%的联排合院是在500万元以上,97%的大平层是在400万以上。

 

基本上是面向顶级富豪。

 

照母山的发展阶段早于礼嘉,那为什么金科要把顶级产品放在礼嘉呢?

 

通过对比两个项目的开发时期以及各自所处的市场环境,可以得到这个答案。

 

金科时代中心面市的时间是2013年11月,那时整体重庆市场处于震荡调整的状态,照母山也处于开发初期,金科多少会对照母山的发展没多大信心。所以采取了最能促进销售的产品定位,也就是小面积低总价的产品。

 

总价30万以内的产品,按首付2成来算,首付只需要不到6万,所以金科时代中心一开盘就每月销售100多套,实现了极快的产品销售速度。

 

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而金科九曲河是在4年之后也就是2017年11月开盘,此时整个重庆市场已经比较热了,洋房市场和别墅市场也得到了爆发性增长,高端市场购买力也比较充足,所以金科九曲河要打造成金科的顶级产品。

 

从市场这个角度来看,是可以卖得掉的,而且还可以打造出现象级豪宅产品出来,以此来提升金科的品牌知名度。

 

06

金科,低估了照母山

就在今年3月份,金科集团正式乔迁新总部大楼“金科中心”。


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新总部大楼是在照母山,说明金科集团对于目前的照母山是比较认可的。

 

那为什么,金科对于一个比较认可的区域,却没有在照母山打造出像香港置地那般的现象级产品出来呢?

 

反而在礼嘉九曲河区域打造出了金科最高端的产品系——金科九曲河。

 

如果现象级产品是在照母山,那今天的金科,是否会更好一些?


那我们是不是可以下这个结论:

 

金科对于照母山,出现了比较大的战略判断失误。

 

2013年的金科,看不清照母山的未来!


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